Mietzins

Mietzins; Urkundenprozeß

Die Geltendmachung von Wohnraum-Mietzins im Urkundenprozeß ist nicht zulässig, wenn nur der Mietvertrag als Urkunde vorgelegt wird.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Geltendmachung von Wohnraum-Mietzins im Urkundenprozeß ist nicht zulässig (§ 592 ZPO), wenn nur der Mietvertrag als Urkunde vorgelegt wird.

1. Dem Urkundenprozeß steht auch bei Wohnraummiete nicht entgegen, daß der Mietzins von einer Gegenleistung - der Gebrauchsgewährung an der Wohnung - abhängig ist (vgl. Zöller-Greger, Rn. 2 zu § 592 ZPO).

Voraussetzung für den Urkundenprozeß ist jedoch nach § 592 ZPO, daß alle zur Anspruchsbegründung erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Dies ist bei Wohnraummietverhältnissen im Hinblick auf die Regelung der Minderung bei Sachmängeln in § 537 BGB allein mit der Mietvertragsurkunde nicht möglich. Der Mietzins mindert sich nämlich kraft Gesetzes (vgl. Palandt-Putzo, Rn. 1 und 21 zu § 537 BGB m. w. N.), wenn Mängel vorhanden sind. Hierin liegt der entscheidende Unterschied zu den Regelungen z. B. des Kaufrechts, wo der Käufer nach § 462 BGB die Minderung verlangen "kann", also einen Anspruch geltend machen muß, ohne daß die Minderung kraft Gesetzes eintreten würde. Daß der Mieter auch bei einem Wohnraummietverhältnis erst in irgendeiner Form tatsächlich tätig werden muß, um einen wirtschaftlichen Erfolg zu erreichen - sei es in Form der Zahlung nur eines herabgesetzten Mietzinses, Abgabe einer Minderungserklärung oder evtl. Rückforderung zuviel bezahlter Mieten nach § 812 BGB -, ändert nichts daran, daß sich der vereinbarte Mietzins bei Vorliegen einer Minderungslage nach § 537 BGB kraft Gesetzes ändert. Diese Änderung ist nicht von der rechtlichen Geltendmachung eines Anspruchs durch den Mieter abhängig.

Der erforderliche Urkunden-Nachweis, daß eine Minderungslage kraft Gesetzes nach § 537 BGB für den eingeklagten Zeitraum nicht vorgelegen hat, ist mit dem Mietvertrag alleine nicht zu führen, da dieser nichts über die Mangelfreiheit der Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum aussagt.

2. Auch der Schutzzweck des sozialen Mietrechts gebietet es, die Mietzahlungsklage unter Vorlage des Mietvertrages im Urkundenprozeß nicht zuzulassen. Es würde nämlich eine zum Nachteil des Wohnraummieters von der Regelung des § 537 Abs. 1 und 2 BGB abweichende Regelung darstellen, den Mieter bei Erlaß eines Vorbehaltsurteils auf Mietzahlung gemäß § 599 ZPO auf die Rechte im Nachverfahren zu verweisen, welche nach § 537 Abs. 3 BGB unwirksam ist (so im Ergebnis auch LG Augsburg in WM 1993, 416 und Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1470).

Die von der Klägerseite zitierte Entscheidung des BGH v. 9.6.1994 (MDR 1995, 419) zum Urkundenprozeß betrifft gerade keinen Fall aus dem Wohnraummietrecht.