Mietzins

Mietzins; Fristlose/Kündigung; Heizkostenabrechnung/als Mietzins; Kündigung/fristlose; Mietzins/im Sinne von § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB; Saldo/aus Heizkostenabrechnung als Mietzins

Der Saldo aus einer Heizkostenabrechnung ist kein Mietzins im Sinne von § 554 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, so daß auch dann eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt ist, wenn der Saldo den Mietzins für 2 Monate übersteigt.

... Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung des Kl. vom 21. März 1979 nicht beendet worden.

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Zwar schuldete die Bekl. im Zeitpunkt der Kündigung einen Betrag, der den Mietzins für zwei Monate weit überstieg. Dennoch waren die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht erfüllt, denn der Saldo aus einer Heizkostenabrechnung ist kein Mietzins im Sinne dieser Vorschrift (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, Anm. IV).

Daß die monatlich zu zahlenden Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse überwiegend als Mietzins im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB angesehen werden (Sternel a.a.O.; Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., 1979, Anm. B 473; Staudinger Emmerich-Sonnenschein, 12. Aufl. 1979, Randnr. 8 zu § 554; BGB-RGRK Gelhaar, 12. Auflage 1978, Randnr. 8 zu § 554; a.A. nur LG Wiesbaden WuM 1967, 40 unter Berufung auf BGHZ 18, 168), rechtfertigt nicht den Schluß, entsprechendes gelte für den jährlichen Abrechnungssaldo. Denn bereits der Wortsinn des Begriffs "Mietzins" erfaßt nur solche Entgelte des Mieters, die unmittelbare Gegenleistung für die jeweiligen Leistungen des Vermieters sind. Während des Laufs der Abrechnungsperiode stellt in diesem Sinne die Zahlung der Vorschüsse gleichsam die Gegenleistung des Mieters zur Verpflichtung des Vermieters dar. Warmwasser und Heizwärme zu liefern. Insoweit hat die Vorschußzahlung "Mietzinscharakter". Nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode schuldet der Vermieter für den zurückliegenden Zeitraum jedoch die Lieferung von Warmwasser und Heizwärme nicht mehr. Infolgedessen stellt die Zahlung eines Abrechnungsbetrages kein "mietzinsähnliches Entgelt" für die bereits erfolgte Lieferung von Warmwasser und Heizwärme dar, sondern eine Art Aufwendungsersatz, der die durch die Vorschüsse nicht gedeckten Auslagen des Vermieters abdeckt (§ 670 BGB).

Überdies wäre die Nichtzahlung des Saldos aus einer Heizkostenabrechnung keine erhebliche Vertragsverletzung, wie sie im Vergleich mit den anderen im BGB geregelten Gründen zur fristlosen Kündigung auch dem § 554 BGB zugrundeliegt. Denn § 554 BGB bewertet die Vertragsverletzung nicht allein nach der Höhe des Rückstandes. Vielmehr ist sie im Zusammenhang damit zu sehen, daß der Mieter für bestimmte Zeiträume eine Leistung nicht erbringt, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung in vorher feststehenden Beträgen zu bestimmten Terminen zu entrichten ist. Das ist aber bei dem Abrechnungssaldo nicht der Fall. Die Einführung des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB durch das erste Mietrechtsänderungsgesetz von 1963 sollte dieses Erfordernis des mehrmaligen Nichtzahlens nicht beseitigen, sondern lediglich die Fälle erfassen, in denen der Mieter nur jeden zweiten Monat die Miete nicht zahlt (BGB-RGRK-Gelhaar, 12 Aufl. 1978, Randnr. 2 zu § 554; Staudinger-Emmerich-Sonnenschein, 12 Aufl. 1979, Randnr. 1 zu § 554).

Schließlich führt auch eine Auslegung des § 554 Abs. 1 BGB nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift zu dem gefundenen Ergebnis. Das dem Vermieter eingeräumte besondere Kündigungsrecht soll verhindern, daß er gezwungen ist, über längere Zeit seiner Gebrauchsgewährungspflicht nachzukommen, ohne die vertragliche regelmäßige Gegenleistung zu erhalten. So liegt es beim Nichtzahlen von Abrechnungsbeträgen aber nicht.

Die vertraglich geschuldete regelmäßige Miete erhält der Vermieter weiterhin.