Mietzahlungsverzug

Mietzahlungsverzug; Mängelbeseitigungseinrede; Kostenentscheidung

Der Mieter gerät bei späterer Einrede dann nicht in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug, wenn er zuvor einen bestehenden Mangel angezeigt hatte, der ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des Mietrückstandes begründete.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mietete mit Vertrag vom 30. Oktober 2002 die streitgegenständliche Wohnung, für die zuletzt eine Miete von 162,79 € zzgl. 68,64 € Betriebskostenvorschuss und 64,44 € als Kostenvorschuss zu entrichten war. Die Miete ist jeweils am dritten Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig. Da in der Wohnung der Bekl. ein Wasserschaden vorhanden ist, ist die Bekl. aufgrund des Urteils des AG Tiergarten seit dem 1. August 2003 berechtigt, die Miete um 150 € zu mindern, so dass sich die Bruttomiete seither auf 145,87 € beläuft. Die Kl. ist seit dem 6.9.2011 Eigentümerin und Vermieterin.

Unstreitig hat die Bekl. ab Juni 2011 folgende Mieten an die Kl. gezahlt:

• am 16.8.2011 150 € ohne Zweckbestimmung

Mit Schreiben vom 7. November 2011, das der Bekl. am gleichen Tag durch Gerichtsvollzieher zugestellt wurde, kündigte die Hausverwaltung der Kl. im Namen der Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. unter Hinweis auf die rückständigen Mieten für Juni, Juli, September, Oktober und November 2011 in Höhe von 725,22 € fristlos.

Hierauf hin erfolgten weitere Zahlungen durch die Bekl.:

• am 18.11.2011 150 € ohne Zweckbestimmung

• am 29.11.2011 300 € mit Zweckbestimmung September/Oktober 2011

• am 23.12.2011150 € ohne Zweckbestimmung

• am 21.1.2012 150 € mit Zweckbestimmung Januar 2012

Die Kl. hat einen Nutzen-/Lastenwechsel zum 1. Juni 2011 behauptet.

Die Bekl. hat daraufhin weitere Zahlungen geleistet.

• am 27.2.2012 150 € ohne Zweckbestimmung

• am 3.3.2012 285 € unter Vorbehalt mit Zweckbestimmung Juni/Juli 2011

• am 4.4.2012 150 € ohne Zweckbestimmung

• am 26.4.2012 300 € ohne Zweckbestimmung

Daneben hat sie erstmals mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 2. April 2012 ein Zurückbehaltungsrecht angesichts des in ihrer Wohnung vorhandenen und zur Geltendmachung einer Mietminderung in Höhe von 150 € berechtigenden Wasserschadens geltend gemacht. Daraufhin haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und verhandeln mit widerstreitenden Kostenanträgen.

Die Bekl. hat die Aktivlegitimation der Kl. betreffend die Mieten für Juni bis September 2011 bestritten. Im Übrigen hat sie die Auffassung vertreten, dass ihr ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe. Außerdem habe der Bekl. am 15.7.2011 eine weitere Mietzahlung in Höhe von 150 € noch an den Rechtsvorgänger der Kl. geleistet. Die Räumungs- ebenso wie die Zahlungsklage seien daher von Anfang an unbegründet gewesen.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Danach waren diese der Kl. aufzuerlegen, weil sie in dem Rechtsstreit unterlegen wäre.

Die Klage war von Anfang unbegründet.

Die Bekl. war im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit nicht zur Herausgabe der Wohnung an die Kl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet. Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob ein Lasten-/Nutzenwechsel auf die Kl. bereits zum 1.6.2011 erfolgt war. Jedenfalls bestand zu diesem Zeitpunkt kein Zahlungsrückstand auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung angesichts des der Bekl. zustehenden Zurückbehaltungsrechts gemäß § 320 BGB. Der Bekl. stand nämlich ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB zu. Voraussetzung dafür ist nur, dass der Mieter den Mangel, dessentwegen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, dem Vermieter zuvor angezeigt hat, da das Zurückbehaltungsrecht ansonsten seine Druckfunktion nicht erfüllen kann (LG Berlin, Urt. vom 11. Mai 2012 - 63 S 503/11, GE 2012, 898). Eine entsprechende Mängelanzeige liegt hier unstreitig vor. Damit verhindert das Bestehen der Einrede den Verzug des Mieters mit der Mietzahlung, ohne dass der Mieter die Einrede zuvor geltend machen muss (Schach in Kinne/Schach/Bieber, 6. Aufl. 2011, § 536 BGB Rn. 13; BGH, Urteil vom 7. Mai 1982, V ZR 90/81, BGHZ 84, 42; LG Berlin, GE 1994, 403; Kinne, GE 2012, 861). Dem stehen die seitens der Kl. zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zu den Aktenzeichen XII ZR 147/05, VIII ZR 100/97 und VIII ZR 209/05 nicht entgegen. Diese verlangen lediglich, dass die Berücksichtigung dieser Einrede ihre jedenfalls konkludente Geltendmachung im Prozess voraussetzt. Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. hat sich ausdrücklich auf sein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB berufen. Das Zurückbehaltungsrecht beläuft sich der Höhe nach auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag. Im Zeitpunkt der Klageerhebung bestand aber noch nicht einmal ein Rückstand in Höhe des zweifachen Minderungsbetrages.

Der Mieter gerät bei späterer Einrede dann nicht in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug, wenn er zuvor einen bestehenden Mangel angezeigt hatte, der ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des Mietrückstandes begründete.

Im Rahmen eines Zahlungs- und Räumungsprozesses nach erfolgter Kündigung wegen Mietrückstandes berief sich der Mieter darauf, dass er bestehende Mängel zuvor angezeigt hatte, und machte im Prozess sein Zurückbehaltungsrecht wegen des Mangels geltend. Nachdem der Mieter die Mietrückstände ausgeglichen hatte, erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt, stellten jedoch widerstreitende Kostenanträge.

Das Amtsgericht legte die Kosten des Rechtsstreit dem Vermieter auf. Die Räumungsklage sei von Anfang an unbegründet gewesen, weil der Mieter nach der Anzeige des fortbestehenden Mangels nicht mit einem kündigungsbegründenden Mietrückstand in Verzug geraten sei. Denn hinsichtlich der nach Mängelanzeige fällig werdenden Mieten habe ihm aufgrund des Mangels ein den Rückstand übersteigendes Zurückbehaltungsrecht zugestanden, ohne dass er sich auf dieses habe berufen müssen. Ausreichend sei, dass er das Zurückbehaltungsrecht noch im Prozess geltend gemacht habe.

Zur Problematik vgl. im Einzelnen GE 2012, 861.