Mietzahlungsverpflichtung nach vorzeitigem Auszug trotz kleinerer Umbauarbeiten des Vermieters

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag vorzeitig ausgezogen und hat er keine Miete mehr bezahlt, muß sich der Vermieter nur die Vorteile anrechnen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat. 2. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter sei zu einer Weitervermietung nicht in der Lage gewesen, wenn dieser zur Ermöglichung einer etwaigen Weitervermietung - wie hier - kleinere Umbauarbeiten (Austausch eines Schiebeelements an der Schaufensterfront des Lokals, Arbeiten an der Jalousienanlage) durchführen läßt und die Stromversorgung wegen des Auszugs der Mieterin auf sich umgemeldet hat.

I. Mit der Klage verlangt die Kl. von der Bekl. die Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von 20.693,22 E.

Das Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben und u. a. ausgeführt, daß das Mietverhältnis der Parteien bis 31.12.2002 angedauert habe und die Mietzinspflicht der Bekl. auch nicht wegen einer Gebrauchsentziehung vorzeitig weggefallen sei. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

2. Die Zahlungspflicht ist aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht analog §§ 581 Abs. 2, 537 Abs. 2 (= § 552 Satz 3 a. F.) BGB entfallen. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine hiervon abweichende Entscheidung. Der Mieter kann sich nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2000, 340 = NZM 2000, 184 = WuM 2000, 248 = ZMR 2000, 207) gegenüber dem Mietzinsanspruch des sonst vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen, dieser sei wegen einer Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht in der Lage gewesen (§ 552 Satz 3 a. F. BGB), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag einfach ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat; in einem solchen Einwand läge dann eine gegen Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung (BGHZ 122, 163 = NJW 1993, 1645). Der Vermieter muß sich in einem solchen Falle nur die Vorteile anrechnen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat (§ 552 Satz 2 a.F. BGB, vgl. hierzu KG, Urt. v. 1.10.2001, GE 2001, 1539 - 8 U 3861/00). Dieses gilt erst recht, wenn es noch nicht zu einer Weitervermietung gekommen ist, sondern der Vermieter/Verpächter zur Ermöglichung einer etwaigen Weitervermietung - wie hier - kleinere Umbauarbeiten (Austausch eines Schiebeelements an der Schaufensterfront des Lokals, Arbeiten an der Jalousienanlage) durchführen läßt und die Stromversorgung wegen des Auszugs der Mieterin auf sich umgemeldet hat. Daß die Kl. hierdurch Vorteile erlangt oder Aufwendungen erspart hat, ist nicht dargetan. Das Landgericht hat im übrigen zutreffend darauf verwiesen, daß die Bekl. durch ihren Auszug Ende 10/2001 sowie durch ihr Schreiben vom 20.11.2001 klar zum Ausdruck gebracht hat, nicht mehr an einer Nutzung des Ladenlokals interessiert zu sein. Ist der Pächter aber endgültig ausgezogen und hat er keinen Besitzwillen mehr, kommt eine Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses wegen Gebrauchsentziehung bzw. Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (analog) § 537 Abs. 2 BGB nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 26.2.2004, 10 U 103/03). Dies gilt unabhängig davon, ob die Kl. die Bekl. an den von ihr mit etwaigen Mietinteressenten geführten Gesprächen beteiligt hat oder nicht. Einen etwaigen minderungsrelevanten Sachverhalt durch Vornahme der beschriebenen Umbauarbeiten hat die Bekl. nicht dargetan.

(...)

Nach § 537 BGB ist der Vermieter nicht berechtigt, von ausgezogenen Mietern noch Miete zu verlangen, wenn er die Mietsache einem Dritten überlassen hat. Bei einem vorzeitigen Auszug des vertragsuntreuen Mieters gilt das allerdings nach der Rechtsprechung des BGH nicht. Ebensowenig beeinträchtigen kleinere Umbauarbeiten des Vermieters den Zahlungsanspruch gegen den vertragsuntreuen Mieter.

Der Geschäftraummieter war vorzeitig ausgezogen. Als der Vermieter auf Zahlung rückständiger Mieten klagte, berief sich der Mieter darauf, daß der Vermieter nach der Räumung kleinere Umbauarbeiten habe durchführen lassen. Deshalb bestehe kein Anspruch auf Mietzahlung.

Mit Urteil vom 4. November 2004 folgte das OLG Düsseldorf dieser Argumentation nicht und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Vermieter sich nur die Vorteile anrechnen lassen müsse, die er durch eine Weitervermietung erlangt habe. Wenn es zu einer solchen Weitervermietung nicht gekommen sei, müsse jedenfalls der ausgezogene Mieter bis zum Vertragsende die geschuldete Miete entrichten. Daran ändere der Umstand nichts, daß der Vermieter kleinere Umbauarbeiten habe durchführen lassen.