Mietzahlungspflicht trotz Unbewohnbarkeit durch Umbaumaßnahmen

Mietzahlungspflicht trotz Unbewohnbarkeit durch Umbaumaßnahmen; Auszug vor Mietende zum Zwecke vorzeitiger Weitervermietung

1. Führt der Vermieter umfassende Bauarbeiten in den Mieträumen durch, entfällt für den Zeitraum der Unbewohnbarkeit eine Mietzahlungspflicht.

2. Das gilt dann nicht, wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen war und die Bauarbeiten die vorzeitige Weitervermietung ermöglichen sollten.

3. Der Mieter hat keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, wenn er als letzter aus einer früheren Wohngemeinschaft in der Wohnung verblieben ist.

Die Kl. kann gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB n. F. Zahlung auch der Mieten für die Zeit vom 1. Februar 2000 bis zum 15. März 2000 in Höhe von insgesamt 1.985,19 DM verlangen.

Die Berufung der Kl. ist begründet. Die Voraussetzungen von § 552 Satz 3 BGB a. F. bzw. § 537 Abs. 2 BGB n. F., die zu einem Wegfall des Mietzinsanspruchs führen, liegen zwar vor. Denn die Kl. war aufgrund der von der Bekl. vorgetragenen Bauarbeiten (Herausnahme des Holzfußbodens und Einbringen eines Fliesenbodens in Küche und Kammer, Verfliesung der Wände in Küche und Bad), die von ihr letztlich nicht in Abrede gestellt werden, nicht in der Lage, der Bekl. den Besitz der Räume kurzfristig zu verschaffen, wenn sie dies verlangt hätte.

Der Bekl. ist es jedoch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich hierauf zu berufen. Es ist anerkannt, daß die Vorschrift einschränkend auszulegen ist und dann keine Anwendung findet, wenn die besondere Ausgestaltung des Einzelfalls die Weigerung des Mieters, die vertraglich vereinbarte Miete fortzuentrichten, treuwidrig erscheinen läßt (OLG Koblenz MDR 1995, 251 = WuM 1995, 154). Die Bekl. ist im November 1999 aus der Wohnung ausgezogen und hat anläßlich einer Besichtigung der Wohnung durch die Hausverwaltung der Kl. um eine baldige Entlassung aus dem Mietverhältnis gebeten. Die Bekl. hatte kein Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses, das sie mit Zahlungspflichten belastete, ohne daß damit noch ein greifbarer Vorteil für sie verbunden war. Von daher war ihr daran gelegen, daß die Kl. die Räume an einen Dritten vermietete und sie dann ihrerseits aus dem Vertrag entließ oder ihr jedenfalls gemäß § 552 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. die Einnahmen zugute bringen mußte, die ihr aus der Neuvermietung erwuchsen. Demgemäß dienten die von der Kl. vorgenommenen Umbauarbeiten dazu, die Wohnung in einen zeitgemäßen und zur Vermietung an den Nachmieter M. geeigneten Zustand zu versetzen. Sie führten letztlich dazu, daß sich neue Mieteinnahmen für die Kl. erschlossen und die Bekl. zumindest insoweit von ihren Zahlungspflichten freigestellt wurde.

Die unselbständige Anschlußberufung der Bekl. bleibt ohne Erfolg.

Nachdem sich die Bekl. in der ersten Instanz für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses lediglich auf dringende persönliche Gründe berufen hat, konkretisiert sie mit der Anschlußberufung ihr Vorbringen nunmehr dahin, daß sie aus der früheren Wohngemeinschaft als letzte verblieben sei und nach Abschluß ihres Studiums keine Anstellung gefunden habe und deshalb auf Sozialhilfe angewiesen sei. Das Sozialamt habe sie unter Hinweis auf angemessene Wohnverhältnisse zur Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses aufgefordert.

Diese Umstände begründen einen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus einem Mietverhältnis vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht. Das Einhalten der gesetzlichen Kündigungsfrist verstößt im vorliegenden Fall nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Es verwirklicht sich vielmehr das von vornherein vorhersehbare Risiko jeder Wohngemeinschaft von Studenten, nämlich daß die Mitglieder nach der Beendigung ihrer Studien diese entweder verlassen oder auch keine Anstellung finden. Dies ist kein außergewöhnlicher Geschehensablauf. Es ist unter diesen Umständen nicht treuwidrig, einen Mieter an der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist festzuhalten. Das Verlangen des Sozialamts zur Schaffung angemessener Wohnverhältnisse ändert hieran nichts. Abgesehen davon, daß insoweit jegliche nähere Angaben (beispielsweise Aufforderungsschreiben) fehlen, ist nicht ersichtlich, daß das Sozialamt überhaupt die sofortige Auflösung unter Mißachtung der ordentlichen Kündigungsfrist verlangt hat.

Nach § 537 BGB ist der Mieter nicht zur Mietzahlung verpflichtet, wenn der Vermieter zur Überlassung des Gebrauchs nicht in der Lage ist. Das trifft für eine vorzeitige Weitervermietung an einen Dritten ebenso zu wie für umfangreiche Bauarbeiten, die die Wohnung unbewohnbar machen. Aus Treu und Glauben kann sich aber etwas anderes ergeben: etwa dann, wenn die Bauarbeiten dazu dienen, die Wohnung möglichst schnell weiterzuvermieten - wovon auch der bisherige Mieter noch etwas hat.

Die Mieterin zog vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung aus und bat um baldige Entlassung aus dem Mietverhältnis. Die Vermieterin ließ umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen und verlangte auch für den Zeitraum der Bauarbeiten Miete, da die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war.

Mit Urteil vom 7. Mai 2002 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, nach Treu und Glauben könne sich die Mieterin nicht darauf berufen, daß sie während der Bauarbeiten die Räume nicht habe nutzen können. Schließlich sei sie schon vorher ausgezogen, und die Maßnahmen seien auch in ihrem Interesse erfolgt, um eine baldige Weitervermietung zu ermöglichen. Auf eine vorfristige Entlassung aus dem Mietverhältnis habe die Mieterin keinen Anspruch, denn es sei ihr Risiko, wenn sie aus der früheren Wohngemeinschaft als letzte verblieben sei und nach Abschluß ihres Studiums keine Anstellung gefunden habe.