Mietzahlung unter einfachem Vorbehalt: Rückforderungsrechtsstreit

Mietzahlung unter einfachem Vorbehalt: Rückforderungsrechtsstreit; nicht erfüllter Vertrag wegen vorliegender Mängel; Leistungsverweigerungsrecht; vorübergehende Einrede; fristlose Kündigung; Erfüllungswirkung; Zurückbehaltungsrecht

Zahlt der Mieter Mietzins mit einem einfachen Vorbehalt (ohne nähere Zusätze), steht ihm die Möglichkeit offen, das Geleistete zurückzufordern, wenn ein Rechtsgrund für die Leistung nicht vorlag. Beruft er sich im Rückforderungsrechtsstreit auf eine Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen vorliegender Mängel, und diente die Mietzinszahlung dazu, eine erklärte fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), kann er die Leistung nicht zurückfordern; der erklärte Vorbehalt bezieht sich nur auf den Fall, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist zum Teil begründet und die Anschlussberufung ist nicht begründet.

Die Bekl. können von der Kl. von dem Betrag von 750 €, den sie am 29. Oktober 2007 an die Kl. gezahlt haben, nur die Rückzahlung eines Teilbetrages von 132,18 € verlangen. Denn nur diesen Betrag haben sie ohne Rechtsgrund an die Kl. geleistet. Einen Betrag von Mietrückständen in der Gesamthöhe von 604,44 € und von Zinsen in Höhe von 13,88 € haben sie an die Kl. mit Rechtsgrund gezahlt.

1. c) Die ungeminderte Bruttomiete betrug seit April 2007 167,91 €. [...]

e) Mit einem Schreiben vom 30. August 2007 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen eines Mietrückstandes von 503,70 € fristlos.

2. Die Kl. hat die Bekl. auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zahlung von 718,19 € in Anspruch genommen. Nach Zustellung der Klage am 19. Oktober 2007 haben die Bekl. am 28. Oktober 2007 einen Betrag vom 750 € an die Kl. "unter Vorbehalt" überwiesen. Die Parteien haben den Zahlungsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Bekl. haben im Wege der Widerklage von der Kl. die Rückzahlung der 750 € beansprucht.

3. Die Bekl. können von der Kl. nur die Zahlung eines Betrages in Höhe von 132,18 € verlangen, § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB.

a) Die Bekl. können von der Kl. die Rückzahlung der Miete für April 2007 in Höhe eines Betrages von 113,75 € verlangen. Diese Miete haben die Bekl. ohne Rechtsgrund gezahlt, weil sie mit einem Guthaben aus der Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2006 in Höhe dieses Betrages gegenüber der Mietforderung für April 2007 aufgerechnet haben, §§ 387, 389 BGB. [...]

Der Anspruch ist nicht gem. § 814 BGB ausgeschlossen. Denn die Bekl. haben die Zahlung unter Vorbehalt geleistet. Ein solcher Vorbehalt ist dazu bestimmt, die Rechtswirkungen des § 814 BGB auszuschließen. Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, dass nur der Bekl. zu 1) den Vorbehalt erklärt hat. [...]

b) Wegen der weiteren Mietforderungen ab Mai 2007 haben die Bekl. in diesem Rechtsstreit nicht dargelegt, dass ihnen eine höhere Minderung als 20 % der Bruttomiete von 167,91 €, nämlich 33,59 € zustehe. Die Bekl. haben in diesem Rechtsstreit keine Mängel der Mietsache vorgetragen, die eine höhere Minderungsquote als 20 % gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB rechtfertigen [...]

ba) Die Bekl. können ihren Anspruch auf Rückzahlung der Miete auch nicht damit rechtfertigen, dass ihnen wegen Mängeln der Mietsache die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gem. § 320 BGB zustehe, die eine Zurückhaltung der Miete zusätzlich zur Minderung in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages rechtfertigen könnte. Die Erhebung einer solchen Einrede in einem Rechtsstreit führt nicht zur Abweisung der Forderung in Höhe des berechtigterweise zurückgehaltenen Betrages, sondern nur gem. § 322 BGB zur Verurteilung Zug um Zug gegen Beseitigung der im Einzelnen näher bezeichneten Mängel. Werden die Mangel beseitigt, müssen die zurückgehaltenen Beträge nachgezahlt werden.

bb) Wird die Miete trotz bestehender Einrede des nicht erfüllten Vertrages in Höhe eines Betrages gezahlt, der die Minderung übersteigt, dann kann dieser Betrag nicht gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zurückgefordert werden. Denn die Leistung ist zur Erfüllung einer Verbindlichkeit erbracht worden. Ein solcher Anspruch wird durch § 813 BGB nicht ermöglicht. Gemäß § 813 BGB kann das zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete auch dann zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch eine Einrede entgegensteht, durch die die Geltendmachung des Anspruchs dauernd ausgeschlossen ist. Vorübergehende Einreden genügen demnach nicht (BGH, NJW 1982, 1587). Ein Leistungsverweigerungsrecht stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur eine vorübergehende Einrede dar. Eine Leistung trotz eines Leistungsverweigerungsrechtes begründet keinen Anspruch aus § 813 BGB. Dies ist bei der Einrede des nicht erfüllten Vertrages aus § 320 BGB der Fall. Sie ist ein Druckmittel, um in einem synallagmatischen Schuldverhältnis den Gläubiger zur Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtung anzuhalten. Wenn er dieser Verpflichtung nachkommt, kann er seinen eigenen Anspruch wieder ungeschmälert durchsetzen. Eine solche Einrede rechtfertigt keinen Anspruch aus § 813 Abs. 1 BGB (Staudinger/S. Lorenz, [2007] BGB, § 813 Rdnr. 6).

bc) Der Anspruch auf Rückzahlung ist nicht deswegen begründet, weil die Bekl. einen Vorbehalt erklärt haben. Der Vorbehalt ist nicht geeignet, ihnen im Falle des Bestehens der Einrede des nicht erfüllten Vertrages die Wirkung der Erfüllung der Mietforderungen auszuschließen und ihnen damit einen Anspruch auf Rückzahlung zu erhalten. Wäre dies der Fall, dann hätten die Bekl. mit ihrer Zahlung nicht erreichen können, dass die von der Kl. mit Schreiben vom 30. August 2007 wegen der Mietrückstände unter Berufung auf § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB erklärte fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hätte unwirksam werden können. Die Herbeiführung dieser Rechtswirkung lag im dringenden Interesse der Bekl. Sie wollten die Erfüllung der Forderungen der Kl. erreichen, um die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen. Der von ihnen erklärte Vorbehalt bezog sich nur auf den Fall, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen sollten. Mietforderungen bestehen aber auch dann, wenn sie nur mit einer vorübergehenden Einrede behaftet sind. [...]

Auch bei unter Vorbehalt gezahlter Miete kann der Mieter sich bei der Rückforderung nicht darauf berufen, er habe wegen behaupteter Mängel ein Zurückbehaltungsrecht gehabt und nur gezahlt, um eine fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen.

Im Rahmen einer Widerklage forderte der Mieter von dem Vermieter nach Klageerhebung unter Vorbehalt gezahlte Mietbeträge zurück. Er berief sich auf Mängel und habe deswegen überdies ein Zurückbehaltungsrecht gehabt, um den Vermieter zur Instandsetzung anzuhalten, das der Höhe nach den Betrag der Minderung übersteige. Das Amtsgericht gab der Widerklage teilweise statt, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Der Vorsitzende der ZK 67 des LG Berlin als Einzelrichter änderte das amtsgerichtliche Urteil ab. In Höhe eines Teilbetrages der geltend gemachten Rückforderung sei die (Wider-) Klage begründet. Der Anspruch sei wegen des erklärten Vorbehalts nicht gem. § 814 BGB (kein Rückforderungsrecht, wenn der Leistende weiß, dass er nicht zahlen muss und es trotzdem tut) ausgeschlossen. Wegen der weiteren Mietforderungen habe der Mieter nicht dargelegt, dass weitere als die zugestandenen Mängel der Mietsache vorgelegen hätten. Der Mieter könne seinen Anspruch auf Mietrückzahlung auch nicht damit rechtfertigen, dass ihm wegen Mängeln der Mietsache die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zugestanden habe. Zwar sei der Mieter in einem solchen Fall berechtigt, zusätzlich zur Minderung Miete in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zurückzuhalten. Damit entfalle aber keineswegs der Anspruch des Vermieters auf die Miete, sondern es erfolge nur eine Verurteilung Zug um Zug gegen Beseitigung der im Einzelnen näher bezeichneten Mängel: Der Vermieter habe die Mängel zu beseitigen und dann Anspruch auf die zurückgehaltenen Mietbeträge; sie müssten nachgezahlt werden. Ein Anspruch auf Rückzahlung gezahlter Mieten sei nicht deswegen begründet, weil der Mieter einen Vorbehalt erklärt habe. Dieser sei nicht geeignet, bei bestehender Einrede des nicht erfüllten Vertrages die Wirkung der Erfüllung der Mietforderung auszuschließen und dem Mieter damit einen Anspruch auf Rückzahlung zu erhalten. Hätte der Mieter mit dem schlichten Vorbehalt die Erfüllungswirkung seiner Mietzahlungspflicht ausschließen können, hätte er durch seine Zahlung auch nicht erreichen können, dass die fristlose Kündigung des Vermieters wegen der Mietrückstände unwirksam wird. Die Herbeiführung gerade dieser Rechtswirkung habe im dringenden Interesse des Mieters gelegen. Er wollte die Erfüllung der Forderungen des Vermieters erreichen, um die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen. Der erklärte Vorbehalt könne sich daher nur auf den Fall beziehen, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen sollten.

Die vom Mieter widerklagend geltend gemachte Forderung auf Rückzahlung von Miete wegen bestehender Zurückbehaltungsrechte ist etwas verwirrend - aber letztlich nur ein "Potemkinsches Dorf". Auch unter einem sog. schlichten Vorbehalt gezahlter Mietzins steht der Erfüllungswirkung nicht entgegen mit der weiteren Folge, dass auch eine Befriedigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 BGB erfolgen kann. Ein solcher Vorbehalt hat lediglich die Wirkung, dass § 814 BGB ausgeschlossen werden soll. Nach § 814 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Zahlende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Der Mieter hat also die Möglichkeit, gezahlten Mietzins unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzufordern. Stellt sich im Rückforderungsprozess heraus, dass ein Rechtsgrund für die Leistung nicht bestand, muss der Vermieter zurückzahlen. Anderenfalls ist Erfüllung der Mietschuld eingetreten, die gezahlten Beträge gehen nicht retour.

Beispiel: Der Mieter zahlt unter einfachem Vorbehalt, obwohl er der Meinung ist, dass ein Mietmangel in Form von Feuchtigkeit in der Wohnung vorhanden ist. Er meint, dass er eigentlich die Miete um 20 % kürzen darf, will jedoch das Risiko einer Fehleinschätzung des Minderungsrechts nicht eingehen, um nicht in einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand zu geraten. Er geht lieber den Weg eines Rückzahlungsprozesses. Stellt sich nun in diesem Rechtsstreit heraus, dass tatsächlich ein dem Vermieter zuzurechnender Feuchtigkeitsmangel vorliegt, muss dem Mieter zu viel gezahlte Miete zurückgezahlt werden.

Fallvariante 1: Derselbe Ausgangsfall, aber der Mieter hat die Miete um 20 % gekürzt. Als der Rückstand rechnerisch kündigungsrelevant war, hatte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Nunmehr bekam es der Mieter mit der Angst zu tun und zahlte die offenen Beträge unter Vorbehalt nach. Dadurch wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Mieter muss die Wohnung nun nicht räumen und macht wie im Ausgangsfall einen Rückforderungsanspruch geltend. Stellt sich in diesem Rechtsstreit wiederum heraus, dass ein vermieterseits zuzurechnender Feuchtigkeitsmangel im kündigungsrelevanten Zeitraum bestand, muss der Vermieter die zu viel gezahlten Mietbeträge zurückzahlen. Gleichzeitig stellt sich damit auch heraus, dass überhaupt kein kündigungsrelevanter Mietrückstand existiert hatte, die Kündigung also ohnehin unberechtigt war. Stellt sich jedoch heraus, dass im entsprechenden Zeitraum kein Mietmangel vorlag, bestand die Mietschuld in vollem Umfang und der Mieter musste die Miete nachzahlen, um die Kündigung unwirksam zu machen. Eine Rückforderungsklage müsste abgewiesen werden.

Fallvariante 2: Wie in der ersten Fallvariante zahlt der Mieter zunächst die Miete teilweise nicht. Es entsteht ein kündigungsrelevanter Rückstand, der Vermieter kündigt. Der Mieter gleicht innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB alle Mietrückstände aus und beruft sich neben dem Mangel auf ein Zurückbehaltungsrecht mit der Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB; Letzteres stellt ein Druckmittel dar, um den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu veranlassen. In der Praxis wird das Zurückbehaltungsrecht auf das Drei- bis Fünffache der Minderungsquote beschränkt (vgl. dazu auch Schach, in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 536 Rn. 13). Durch den vollen Ausgleich aller Mietschulden wird die Kündigung unwirksam, der Mieter muss nicht räumen. Wie in Fallvariante 1 fordert der Mieter nunmehr die seiner Meinung nach wegen des Mangels ungerechtfertigt gezahlten Mietanteile zurück. Stellt sich in diesem Rechtsstreit heraus, dass der Mangel bestand, muss der Vermieter die Mietanteile zurückzahlen. Gleichzeitig stellt sich damit heraus, dass die Kündigung ohnehin unwirksam war, weil ein kündigungsrelevanter Rückstand nicht bestand. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts wirkt sich in diesem Zusammenhang gar nicht aus. Der Mieter erhält die nicht geschuldeten Mietanteile zurück, weil die Mietforderung nur im geminderten Umfang bestand. Stellt sich dagegen im Rückforderungsrechtsstreit heraus, dass kein Mangel bestand, hat der Mieter mit Rechtsgrund die Rückstände ausgeglichen, weil die Miete in ungeminderter Höhe geschuldet war. Auch hier stellt sich die Einrede des nicht erfüllten Vertrages als stumpf heraus, weil der Vermieter den Vertrag (mangelfreie Wohnung) erfüllt hat.

Variante 3: Der Mieter ist rechnerisch im Mietrückstand, der Vermieter kündigt das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Der Mieter gleicht innerhalb der Schonfrist die Rückstände nicht bzw. nur teilweise aus. Er beruft sich auf ein ihm zustehendes Zurückbehaltungsrecht. In diesem Fall muss das Gericht im Räumungsrechtsstreit prüfen, ob ein Mietmangel im relevanten Zeitraum bestand. Stellt sich heraus, dass tatsächlich ein dem Vermieter zuzurechnender Feuchtigkeitsmangel vorlag, muss bei Zahlungsrückstand auch unter Berücksichtigung der Minderung weiter geprüft werden, in welcher Höhe der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hatte, denn dieses kann dazu führen, dass der Mieter nicht in einem kündigungsrelevanten Zahlungsverzug war. Stellt sich heraus, dass kein Verzug vorlag, war die Kündigung unwirksam, die Räumungsklage muss abgewiesen werden. Hatte der Vermieter gleichzeitig Mietzahlungsklage erhoben, wäre diese nicht etwa auch unbegründet. Hier wirkt sich das Zurückbehaltungsrecht so aus, dass der Mieter zur (Miet-) Zahlung Zug um Zug gegen die Mängelbeseitigung verurteilt würde. Hatte der Mieter teilweise bezahlt, kann er - so das vorliegende Urteil - nur die auf die Mietminderung entfallenden Teile der Miete zurückfordern. Rückzahlung unter Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter nicht fordern, denn dieser Anteil der Zahlung bestand als Mietschuld und ist durch Zahlung mit Rechtsgrund ausgeglichen worden.