Mietzahlung, unpünktliche

Mietzahlung, unpünktliche; Fälligkeit des Mietzinses; formularvertragliche Vereinbarung; Vertragsverletztung, erhebliche; Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Geringfügige wiederholte Überschreitungen des vertraglich vereinbarten Mietzahlungstermins stellen keine erhebliche Pflichtverletzung dar und rechtfertigen deshalb keine Kündigung des Mietvertrages.

Die formularvertragliche Vereinbarung der Mietzinsfälligkeit unter Eingang des Mietzinses auf dem Konto des Vermieters kann als überraschende Klausel unwirksam sein.

Die Kündigung wird auf § 564 b ll S. I Nr. I BGB gestützt. Hiernach kann ein Vermieter dann fristgerecht kündigen, wenn ein Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Bei ständigen unpünktlichen Mietzahlungen trotz Abmahnung kann diese Voraussetzung gegeben sein; es ist weitgehend anerkannt, daß deshalb sogar eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB ausgesprochen werden darf . Nach Ansicht des Gerichts fehlt es vorliegend jedenfalls an einer erheblichen Vertragsverletzung. Folgt man der von Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., Ill 114 a. Rn. 27) vertretenen Meinung, wonach die Klausel gemäß § 4 Nr. 3 des Formularmietvertrags bei Wohnraummietverhältnissen als überraschend anzusehen ist, wenn sie - wie hier - im Text nicht besonders hervorgehoben ist, dann ist auf die gesetzliche Regelung abzustellen, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzinszahlung als einer Schickschuld nur darauf ankommt, daß die Leistungshandlung fristgerecht erfolgt: Danach ist bei Überweisungen rechtzeitig geleistet, wenn der Auftrag vor Fristablauf beim Geldinstitut des Mieters eingeht, vgl. Sternel, a. a. O., III 114. Zu diesen Zeitpunkten ist nichts vorgetragen: Eine Vertragsverletzung könnte daher nicht festgestellt werden. Aber auch wenn man davon ausgeht, es komme vorliegend auf den Eintritt des Erfüllungserfolges an, kann eine wirksame Kündigung nicht angenommen werden. Grund für die Kündigungsberechtigung bei unpünktlicher Zahlung ist in erster Linie die Unzuverlässigkeit des Mieters (s. Sternel a. a. O., IV 511. Der Bekl. zu 2) hat mit nur geringfügigen Verspätungen gezahlt und ohne vorangegangene Mahnungen der Kl. Ausgehend von der Aufstellung der Kl. im Schreiben v. 19.8.1988 und deren Fortschreibung in der Klagschrift hat der Bekl. zu 2) in einem Zeitraum von 20 Monaten (Mai 1987 bis zur Kündigung im Dezember 1988) zweimal acht Tage zu spät erfüllt, einmal sieben Tage, dreimal sechs Tage und einmal vier Tage, wobei sich diese Verzögerungen ergeben, wenn man, wie die Kl. dies tun, den Zeitpunkt der Wertstellung auf ihrem Konto zugrunde gelegt und nicht, wie es nach Ansicht des Gerichts richtig wäre, den der Buchung bzw. des Eingangs bei ihrem Geldinstitut. Von einem Mieter kann wohl nicht verlangt werden, daß er bei seinen Überweisungen noch die fragwürdige Wertstellungspraxis der Banken und Sparkassen einkalkuliert. Aus dem zuletzt genannten Grund können die dreimalige Verzögerung um zwei Tage und die fünfmalige um einen Tag nicht als Vertragsverletzung bewertet werden. Viermal hat der Bekl. zu 2) auch nach dem Vortrag der Kl. völlig pünktlich erfüllt. Die hiernach erfolgte achtmalige geringfügige Verspätung von vier bis acht Tagen reicht zur Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung nicht aus.

Es kommt hinzu, daß der Bekl. zu 2) inzwischen einen Dauerauftrag erteilt hat, auszuführen jeweils am 25. des Vormonats. Damit ist für die Zukunft der pünktliche Eintritt des Erfüllungserfolges gewährleistet.