Mietzahlung nach Tod des Vermieters ohne Gewißheit über zukünftigen Gläubiger

Mietzahlung nach Tod des Vermieters ohne Gewißheit über zukünftigen Gläubiger; fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzugs

Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewißheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat.

Die Kl. begehren von der Bekl. die Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in H. Eigentümerin des Grundstückes in H. war zunächst W. E. H.; ihr folgten nach ihrem Tod 1988 I. W. und die Kl. zu 1 als Eigentümerinnen in Erbengemeinschaft. Durch Vertrag vom 24. Mai 1995 übertrug I. W. ihren Erbanteil auf die Kl. zu 2 und 3, behielt sich allerdings an dem Erbteil bis zu ihrem Tod den Nießbrauch vor. Mit Schreiben vom 6. März 2003 teilte H. M. der Bekl. mit, daß sie zur neuen Hausverwalterin der "Erbengemeinschaft H./W." bestellt worden sei. Mit Rundschreiben vom 14. März 2003 forderte die bislang als Grundstücksverwaltung tätige Firma C. GmbH die Mieter auf, die Mieten ab April 2003 auf das von H. M. angegebene Konto zu überweisen. Die Bekl. verlangte daraufhin von H. M. mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 27. März 2003 einen Nachweis dafür, daß ihr von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Hausverwaltung übertragen worden sei, und lehnte Mietzahlungen ohne diesen Nachweis auf das von H. M. angegebene Konto ab. Mit Schreiben vom 13. Juni 2003 forderte H. M. von der Bekl. die Zahlung der Mieten für April bis Juni 2003 bis spätestens 27. Juni 2003 und drohte die fristlose Kündigung an. Am 17. Juni 2003 fragte der Rechtsanwalt der Bekl. schriftlich erneut nach einer Legitimation durch die Erbengemeinschaft und erklärte, er werde sodann "selbstverständlich" unverzüglich die Mietzinszahlungen leisten.

Mit Schreiben vom 3. Juli 2003 kündigte H. M. namens und in Vollmacht der "Erbengemeinschaft H./W." das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte die Bekl. zur Räumung der Wohnung auf. Dem Kündigungsschreiben lag eine Vollmachtsurkunde vom 30. Juni 2003 der "Erbengemeinschaft H./W." bei, die drei Unterschriften aufweist. Die Bekl. widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 8. Juli 2003 unter Hinweis darauf, daß der beigefügten Vollmacht vom 30. Juni 2003 nicht zu entnehmen sei, daß sie von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft unterschrieben sei, und betonte nochmals, sie werde bei entsprechendem Nachweis sofort den Ausgleich der aufgelaufenen Mieten vornehmen.

Die Kl. haben mit Schriftsatz vom 18. November 2003 Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Mit Schriftsatz vom 3. März 2004, den die Bekl. nicht vor dem 6. März 2004 erhielt, teilten die Kl. mit, daß I. W. im Sommer 2002 verstorben sei. Am 5. März 2004 kündigte H. M. namens und in Vollmacht "der Grundstückseigentümer, der Erbengemeinschaft H./W." das Mietverhältnis mit der Bekl. wegen Zahlungsverzuges erneut fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Bekl. glich die Mietrückstände am 16. März 2004 aus. Die Kl. sind der Auffassung, sie seien zu weiteren Legitimationshinweisen nicht verpflichtet gewesen; die Bekl. hätte sich durch Einsicht in das Grundbuch darüber informieren können, wer Eigentümer des Hauses sei.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. weiter die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Zwar seien die objektiven Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfüllt gewesen. Die Bekl. sei aber aufgrund eines Rechtsirrtums ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung unverschuldet nicht nachgekommen. Der Prozeßvertreter der Bekl. habe dieser den sachlich nicht gerechtfertigten Rat erteilt, keine Zahlungen an die neue Verwalterin zu leisten, da die Vollmacht vom 30. Juni 2003 nicht ausreichend sei. Die Bekl. sei nicht in der Lage gewesen, die Unzulänglichkeit der anwaltlichen Argumentation zu durchschauen. Das Verschulden ihres Prozeßvertreters sei der Bekl. nicht nach § 278 BGB zuzurechnen, da er lediglich als Berater der Bekl. tätig gewesen sei. Im übrigen setze die Kündigungsbefugnis wegen Zahlungsverzuges eigenes Verschulden des Mieters voraus, das hier nicht vorliege.

II. Die Revision hat keinen Erfolg und ist daher zurückzuweisen.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Besitzrecht der Bekl. aus dem Mietvertrag vom 17. März 1938 besteht fort. Für die Kl. bestand weder der geltend gemachte wichtige Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB für eine außerordentliche Kündigung noch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB, Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete, sowie des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten, sind bei der Kündigung durch das Schreiben vom 3. Juli 2003 und bei Klageerhebung sowie bei der weiteren Kündigung vom 5. März 2004 nicht erfüllt gewesen.

1. Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht der Auffassung, daß die Bekl. mit den Mietzahlungen nicht in Verzug gekommen ist, weil diese Leistungen infolge eines Umstands unterblieben sind, den sie nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Die Kl. haben ihre Gläubigerberechtigung gegenüber der Bekl. bis zum Zugang ihres Schriftsatzes vom 3. März 2004 - frühestens am 6. März 2004 - nicht nachvollziehbar dargelegt, so daß die Bekl. bis zu diesem Zeitpunkt nicht in Verzug geraten ist.

a) Kommt es - wie hier infolge Erbfalls - zu einem Wechsel auf seiten des Gläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leisten zu können, sondern er darf abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeichnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und der Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer Rechtsnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Leistung infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 40; zu § 285 BGB a. F.: Senat, Urteil vom 7. Februar 1973 - VIII ZR 205/71, WM 1973, 386, 387 = LM § 581 Nr. 35).

b) Bei der Bekl. bestand eine solche, von ihr nicht verschuldete Ungewißheit über die Mitglieder der Erbengemeinschaft, von der H. M. nach ihrer Behauptung mündlich zum Einzug der Mietzahlungen bevollmächtigt worden ist, bis ihr, der Bekl., im Schriftsatz vom 3. März 2004 Klarheit verschafft wurde.

Gläubigerin der Bekl. für die Miete war bis 1988 W. E. Nach dem Tod E. H. im Jahre 1988 folgten als neue Vermieter bis 24. Mai 1995 ihre Erbinnen I. W. und die Kl. zu 1, die in Erbengemeinschaft Eigentümerinnen des Grundstücks geworden waren. Bei der Gläubigerstellung der Kl. zu 1 und I. W. blieb es auch, nachdem letztere mit Vertrag vom 24. Mai 1995 den Kl. zu 2 und 3 ihren Erbanteil übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten hatte (vgl. §§ 1068, 1030 BGB); in einem solchen Fall ist der Nießbrauchsberechtigte, dem die Mieten als Nutzungen gebühren, weiterhin Vermieter und sind die Zahlungen an ihn zu leisten (Palandt/Bassenge, aaO., § 1030 Rdnr. 4). Gläubiger waren demnach ab 24. Mai 1995 bis zum Sommer 2002 I. W. als Nießbrauchsberechtigte und die Kl. zu 1 als (Mit-) Erbin. Erst nach dem Tod I. W. im Jahre 2002 traten die Kl. zu 2 und 3 neben der Kl. zu 1, mit der sie seit 1995 in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks waren, infolge Erlöschens des Nießbrauchs in die Vermieterstellung ein (vgl. § 1061 BGB). Ihre so entstandene Gläubigerberechtigung gegenüber der Bekl. haben die Kl. zu 2 und 3 bis zu ihrem Schriftsatz vom 3. März 2004 nicht hinreichend dargelegt. Erst durch die Mitteilung des Todes I. W. und der damit entfallenen Nießbrauchsberechtigung war für die Bekl. klargestellt, daß nunmehr die Kl. zu 1 bis 3 als Erben gemeinschaftlich Inhaber der Forderungen aus dem Mietvertrag geworden sind.

c) Bis zu diesem Zeitpunkt konnte die Bekl. ohne eine entsprechende Auskunft seitens der Berechtigten nicht Gewißheit darüber erlangen, wer Gläubiger ihrer Mietforderungen geworden war. Entgegen der Ansicht der Kl. war ihre Gläubigerstellung aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Dort ist zwar der Erbteilsübertragungsvertrag mit Vorbehalt des Nießbrauchs für I. W. eingetragen. Daß der Nießbrauch infolge des Todes der Nießbraucherin im Jahre 2002 erloschen war, war dem Grundbuch aber nicht zu entnehmen, auch nicht dem von den Kl. vorgelegten Grundbuchauszug vom 13. November 2003. Hingegen wäre es den Kl. ein Leichtes gewesen, der Bekl., die stets zur Zahlung an die richtigen Gläubiger und eine nachweislich von ihnen Bevollmächtigte bereit war, ihre Berechtigung zu einem früheren Zeitpunkt klarzulegen. Nach Erhalt des Schriftsatzes vom 3. März 2004 hat die Bekl. sofort am 16. März 2004 die Mietrückstände in vollem Umfang beglichen.

2. Da die Bekl. zu Recht von den Kl. einen Nachweis ihrer Forderungsberechtigung verlangt hat, somit nicht in Zahlungsverzug geraten ist und die Kündigungen der Kl. daher nicht gerechtfertigt waren, kommt es auf die vom Landgericht erörterten Fragen zum Rechtsirrtum und zur Zurechenbarkeit eines anwaltlichen Verschuldens nicht an.

Stirbt der Vermieter und gibt es kaum überschaubare Zusammenhänge zur Erbfolge, kommt der Mieter mit unterbliebenen Mietzahlungen so lange nicht in Verzug, als ihm nicht die Erbengemeinschaft und somit der berechtigte Vermieter ausreichend klar bekannt gemacht worden ist.

Im Laufe des Mietverhältnisses starb die Vermieterin. Ihr folgten nach ihrem Tod Mitglieder einer Erbengemeinschaft. Eine Miterbin übertrug ihren Erbanteil auf zwei weitere Personen, behielt sich allerdings an dem Erbteil bis zu ihrem Tod den Nießbrauch vor. Die Nießbraucherin starb dann auch. Es meldete sich eine neue Hausverwaltung in Vertretung einer bestimmten Erbengemeinschaft und forderte zur Mietzahlung an die Hausverwaltung auf. Die beklagte Mieterin verlangte anwaltlich vertreten einen Nachweis dafür, daß der Hausverwaltung von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Hausverwaltung übertragen worden sei und lehnte Mietzahlungen ohne diesen Nachweis auf das angegebene Konto ab. Die Hausverwaltung kündigte dann namens und in Vollmacht der Erbengemeinschaft das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. Im Laufe des Rechtsstreits erfolgte weitere Aufklärung durch die Hausverwaltung. Die Mieterin glich sogleich die Mietrückstände aus. Das LG (Hamburg) meinte, ein Verschulden der Mieterin läge nicht vor, der Rat ihres Prozeßvertreters sei ihr nicht zuzurechnen. Zahlungsverzug setze eigenes Verschulden des Mieters voraus, das nicht vorliege. Die Revision der Erbengemeinschaft hatte keinen Erfolg.

Der VIII. Senat des BGH meinte, komme es - wie vorliegend infolge Erbfalls - zu einem Wechsel auf seiten des Gläubigers, sei es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diesen Zahlungen leisten zu können. Er dürfe abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeichnung ihrer Rechtstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und der Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinne, wer Rechtsnachfolger seines Gläubigers geworden sei, unterbleibe die Leistung infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten habe. Vorliegend sei die Erbenstellung erst im Rechtsstreit klar geworden, zumal in der Zwischenzeit ein Erbe zwar den Erbteil übertragen, sich aber den Nießbrauch vorbehalten habe. In einem solchen Fall sei nämlich der Nießbrauchsberechtigte weiterhin Vermieter und seien die Zahlungen an ihn zu leisten. Daß der Nießbrauch infolge des Todes der Nießbraucherin inzwischen erloschen war, habe dem Grundbuch aber nicht entnommen werden können. Hingegen wäre es den Erben ein leichtes gewesen, der Beklagten, die stets zur Zahlung an die richtigen Gläubiger und einem nachweislich von ihnen Bevollmächtigten bereit gewesen sei, ihre Berechtigung zu einem früheren Zeitpunkt klarzulegen. Insofern komme es auf die Begründung des LG zum Rechtsirrtum und zur Zurechenbarkeit eines anwaltlichen Verschuldens nicht an.

Eine Erbfolge mit einer ganzen Reihe von Erben bringt üblicherweise eine recht verworrene Situation. Die Erben in rechtlicher Verbundenheit der Erbengemeinschaft sind Vermieter. Bei der Erbengemeinschaft handelt es sich nicht - anders als inzwischen bei der GbR - um ein rechts- und prozeßfähiges Gebilde. Alle Erben sind an dem Vermietungsgeschäft beteiligt - es sei denn, sie erteilen (alle) einem Mitglied der Erbengemeinschaft oder einer Hausverwaltung rechtsgeschäftliche Vollmacht.

Es wird in letzter Zeit des öfteren die Ansicht vertreten, der Schuldner habe sich ein Verschulden eines bevollmächtigten Anwalts oder einen falschen Rechtsrat z. B. einer Mieterorganisation nicht zurechnen zu lassen. Eine derartige Argumentation ist vorliegend auch vom LG Hamburg vorgelegt worden. Diese Argumentation ist nach hier vertretener Auffassung unrichtig. Die Vorschriften des § 278 BGB (Haftung für das Verschulden des Erfüllungsgehilfen) und des § 85 (Haftung des Prozeßbevollmächtigten) existieren nach wie vor (vgl. auch LG Berlin GE 2005, 1353; OLG Düsseldorf GE 2005, 1486). Der BGH hat die Ausführungen aus Hamburg ausdrücklich dahinstehen lassen.