Mietzahlung für Messestand nach grundlosem Rücktritt und Weitervermietung

1. Ein Vertragsangebot ist auch dann rechtzeitig angenommen im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB, wenn der Annehmende vorher darauf hingewiesen hatte, dass die Annahme erst nach mehreren Monaten erfolgen könne.

2. Der Mieter eines Messestandes, der sich grundlos weigert, den Mietvertrag zu erfüllen, verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er sich gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters, der den Messestand wegen dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters weitervermietet hat, auf § 537 Abs. 2 BGB beruft (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 122, 163).

3. Das gilt auch dann, wenn der Messestand unentgeltlich an einen Dritten überlassen wird und hierdurch Schadensersatzforderungen wegen Verletzung der Betriebspflicht wegen de vertragswidrigen Verhaltens des Mieters vermieden werden.

(Leitsätze 1 und 3 von der Redaktion)

1 Die Kl. verlangt von der Bekl. Miete für einen Messestand.

2 Die Bekl. meldete sich am 18. Februar 2003 auf einem Anmeldeformular der Kl. für die von dieser organisierte Fachmesse E. an, die in der Zeit vom 6. bis 8. Oktober 2003 stattfinden sollte. Das Anmeldeformular nimmt Bezug auf die Teilnahmebedingungen der Kl. Nach A 2 und 3 dieser Bedingungen sollte die Kl. dem Aussteller auf seine Anmeldung hin einen Platzierungsvorschlag (Standangebot) unterbreiten, dessen Bestätigung durch den Aussteller das Vertragsangebot darstellte. Die Annahme dieses Angebots sollte durch die Zulassung der Kl. erfolgen, die bis zu Beginn der Veranstaltung erfolgen konnte. In dem der Bekl. übermittelten Terminplan hatte die Kl. darauf hingewiesen, dass sie die Zulassungserklärungen erst ab dem 23. Juni 2003 abgebe.

3 Nach A 21 der Teilnahmebedingungen verpflichtete sich der Aussteller, an der Messe teilzunehmen und den Stand während der gesamten Messedauer zu betreiben. Für den Fall, dass er den Stand auch am letzten Aufbautag (hier: 5. Oktober 2003) nicht bezogen haben sollte, war es der Kl. gestattet, über den Stand anderweitig zu verfügen. Nach A 5 der Bedingungen sollte sich der Aussteller, wenn er den Standplatz nicht bezieht, nicht auf § 537 Abs. 2 BGB berufen können.

4 Die Kl. unterbreitete der Bekl. am 7. Mai 2003 ein Standangebot über einen 150 m2 großen Stand, welches diese mit Schreiben vom 16. Mai 2003 bestätigte. Am 25. Juni 2003 erklärte die Bekl. der Kl. jedoch zunächst telefonisch und einen Tag später schriftlich, dass sie von dem Angebot zurücktrete, weil sie den für die Messe geplanten Ausstellerpool nicht habe realisieren können und damit für sie die Grundlage für eine Teilnahme an der Messe entfallen sei.

5 Mit Schreiben vom 26. Juni 2003, das am 2. Juli 2003 bei der Bekl. einging, übersandte die Kl. die Zulassungserklärung in Form einer Rechnung. Sie wies die Bekl. mit weiterem Schreiben vom 30. Juni 2003 darauf hin, dass die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung nicht vorlägen und einer solchen auch nicht zugestimmt werden könne. Die Bekl. erwiderte mit Anwaltsschreiben vom 18. Juli 2003, ein Vertrag zwischen den Parteien sei nicht zustande gekommen, weil die Kl. das Angebot der Bekl. vom 16. Mai 2003 erst am 2. Juli 2003 und damit nicht mehr rechtzeitig i. S. von § 147 Abs. 2 BGB angenommen habe. Auf dieses Schreiben erwiderte die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 25. September 2003, ein Vertrag sei wirksam zustande gekommen; eine anderweitige Vermietung der Ausstellungsfläche sei bislang nicht möglich gewesen und in Anbetracht der Größe des angemieteten Standplatzes auch höchst unwahrscheinlich.

6 Die Kl. überließ den streitigen Messestand unentgeltlich vier Ausstellern, die sich verpflichtet hatten, auf eigene Kosten den Überbau des Standes - mit Ausnahme des Teppichbodens, der von der Kl. zur Verfügung gestellt wurde - durchzuführen.

7 Die Bekl. nahm an der Messe als Mitausstellerin an dem Stand der Landeshauptstadt Düsseldorf teil.

8 Das Landgericht hat die auf Zahlung der vereinbarten Miete von 73.080 € gerichtete Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Kl.

II. (...) 17 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht (...) davon ausgegangen, dass die Kl. die Annahme des Vertragsangebots der Bekl. an das diese nach § 145 BGB gebunden war, nicht, wie in A 2 ihrer Teilnahmebedingungen vorgesehen, bis zu Beginn der Messe, sondern gemäß § 147 Abs. 2 BGB nur bis zu dem Zeitpunkt erklären konnte, in welchem die Bekl. den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte.

18 a) Die Regelung in A 2 der Teilnahmebedingungen, wonach die Kl. die Annahme des Vertragsangebots bis zum Veranstaltungsbeginn erklären kann, hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. Im Rahmen dieser Inhaltskontrolle kommt dem im Geschäftsverkehr mit Unternehmern gemäß § 310 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar geltenden Klauselverbot des § 308 Nr. 1 BGB, wonach eine Bestimmung, durch die sich der Verwender u. a. unangemessen lange Fristen für die Annahme eines Angebots vorbehält, Indizwirkung für eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners zu (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 10. Aufl., § 308 Nr. 1 BGB Rdn. 10; § 310 BGB Rdn. 27, 31).

19 Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Aussteller dadurch, dass er bis zu Beginn der Messe darüber im Unklaren gelassen wird, ob er ausstellen kann oder nicht, unangemessen benachteiligt wird. Denn der Aussteller muss rechtzeitig vor der Messe vorbereitende in der Regel Kosten verursachende Maßnahmen und Dispositionen treffen, die für den Fall der Nichtannahme des Angebots durch die Kl. vergeblich sind. Gegen dieses schutzwürdige Interesse des Ausstellers an einer ausreichenden Vorbereitungszeit und Planungssicherheit verstößt die Klausel, ohne dass dies durch ein entsprechendes Interesse der Kl. gerechtfertigt wäre.

20 b) Anstelle der unwirksamen Annahmefrist in A 2 der Teilnahmebedingungen tritt somit gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 147 Abs. 2 BGB.

21 Da das Berufungsgericht die Frage, ob die Kl. die Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB gewahrt hat, offen gelassen hat und hierzu keine weiteren Feststellungen erforderlich sind, kann der Senat die Frage selbst entscheiden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zu den regelmäßigen Umständen im Sinne des § 147 Abs. 2 BGB solche verzögernden Umstände gehören, die der Antragende kannte oder kennen musste (RGZ 142, 404; BGH, Urteil vom 24. November 1951 - II ZR 63/51 -, LM § 147 Nr. 1).

22 Im vorliegenden Fall musste die Bekl. aufgrund des ihr unstreitig von der Kl. mit der Anmeldebestätigung vom 20. Februar 2003 übersandten Terminplans wissen, dass die Kl. die Zulassungserklärungen erst ab dem 23. Juni 2003 versenden würde. Da der Bekl. aufgrund ihrer früheren Teilnahme an der Fachmesse deren Größe bekannt war musste die Bekl. auch damit rechnen, dass sich die Versendung der Zulassungserklärungen über mehrere Tage erstrecken und deren Zugang bis zu der dem Versendungsbeginn folgenden Woche dauern würde. Die Zeitspanne von drei Monaten bis zum Messebeginn Anfang Oktober 2003 war auch hinreichend lang, um der Bekl. eine angemessene Vorbereitung zu ermöglichen.

23 Durch die am 2. Juli 2003 der Bekl. zugegangene Zulassungserklärung vom 26. Juni 2003 hat die Kl. somit die Annahmefrist gemäß § 147 Abs. 2 BGB gewahrt. Damit ist zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen.

24 2. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des § 537 Abs. 2 BGB vorliegen.

25 a) Zutreffend nimmt es zunächst an, dass § 537 Abs. 2 BGB durch A 5 der Teilnahmebedingungen der Kl. nicht wirksam abbedungen worden ist. Denn die formularmäßige Abweichung von der Regelung, dass der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet ist, solange der Vermieter den Gebrauch der Mietsache nicht gewähren kann, widerspricht wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung und hält deshalb einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand (Bub/Treier/Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdn. 130; Staudinger/Emmerich [2006], § 537 BGB Rdn. 38; Erman/Jendrek, 11. Aufl. § 537 BGB Rdn. 1; MünchKomm/Schilling, 4. Aufl., § 537 BGB Rdn. 20). Zweck des § 537 Abs. 2 BGB ist es, das Gleichgewicht zwischen den gegenseitigen Hauptleistungspflichten, nämlich der Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter (§ 535 Abs. 1 BGB) und der Zahlung der Miete durch den Mieter (§ 535 Abs. 2 BGB), zu wahren. Der Mieter soll nach § 537 Abs. 2 BGB das ihm gemäß § 537 Abs. 1 BGB auferlegte Verwendungsrisiko dann nicht tragen, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, ihm den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Durch den Ausschluss von § 537 Abs. 2 BGB wird die gesetzlich geregelte Rechtsstellung der Vertragsparteien und angemessene Verteilung des Vertragsrisikos unangemessen zum Nachteil des Mieters verändert. Entgegen der Ansicht der Revision gebietet die zwischen den Parteien vereinbarte Betriebspflicht keine andere Bewertung. Zwar kann die Betriebspflicht zusammen mit weiteren Umständen des Einzelfalls dazu führen, dass der Mieter rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er sich auf eine Befreiung von der Mietzinszahlung nach § 537 Abs. 2 BGB beruft. Die Betriebspflicht allein rechtfertigt jedoch keinen generellen Ausschluss von § 537 Abs. 2 BGB.

26 b) Nicht zu beanstanden ist weiter die Annahme des Berufungsgerichts, die Kl. sei infolge der Überlassung des von der Bekl. gemieteten Messestandes an andere Aussteller nicht erfüllungsbereit gewesen, weshalb die Bekl. grundsätzlich gemäß § 537 Abs. 2 BGB nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet gewesen sei.

27 3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts verstößt die Bekl. jedoch gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf § 537 Abs. 2 BGB beruft.

28 a) In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass es dem vertragsbrüchigen Mieter, der die Mieträume nicht übernimmt oder vorzeitig räumt, gemäß § 242 BGB versagt sein kann, sich auf § 537 Abs. 2 BGB (§ 552 Satz 3 BGB a. F.) zu berufen (Senatsurteile BGHZ 122, 163, 169 und vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 239/97 -, NJW 2000, 1105; MünchKomm/Schilling, 4. Aufl. § 537 BGB Rdn. 11; Staudinger/Emmerich [2006], § 537 BGB Rdn. 36; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 537 BGB Rdn. 24).

29 Eine im Rahmen der Mietrechtsreform vom Bundesrat vorgeschlagene ergänzende Regelung in § 537 Abs. 2 BGB dahin, dass der Mieter bei mangelnder Erfüllungsbereitschaft des Vermieters von der Entrichtung der Miete dann nicht frei werden solle, wenn er die Mietzahlung einstelle und den Gebrauch aufgegeben habe und der Vermieter ihm die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten angezeigt habe, hat der Gesetzgeber nicht für erforderlich gehalten. Da es von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles abhänge, ob der Vermieter bei Gebrauchsaufgabe durch den Mieter weiterhin einen Anspruch gegen diesen auf Zahlung der Miete habe, sei die bestehende Regelung (§ 552 Satz 3 BGB a. F./§ 537 Abs. 2 BGB), die im Einzelfall durch § 242 BGB eine der Billigkeit entsprechende Korrektur erfahren könne, sachgerecht (BT-Drucks. 14/4553, 83, 98).

30 b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist das Berufen des Mieters auf die fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er eine grobe Vertragsverletzung begangen hat, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat und er auf diese Weise den Vermieter zu einer Weitervermietung der Mietsache veranlasst hat (Senatsurteil BGHZ 122, 163, 168 f.). Das gilt auch dann, wenn ein Mieter, der die Mieträume noch nicht bezogen hat, sich trotz des bestehenden Mietvertrages grundlos weigert, diesen zu erfüllen, und der Vermieter nur wegen dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters eine Weitervermietung vorgenommen hat (Senatsurteil vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 339/97 -, NJW 2000, 1105, 1106). Dabei ist entscheidend, dass es unbillig ist, wenn der Mieter aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vertragspartners, das er selbst durch einen groben Vertragsbruch herbeigeführt hat, Rechte herleitet. Von einem groben Vertragsbruch kann allerdings dann nicht ohne weiteres ausgegangen werden, wenn der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgeht, das Mietverhältnis sei beendet (Senatsurteil BGHZ 122, 163, 169).

31 Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters liegt schließlich selbst bei grobem Vertragsbruch des Mieters dann nicht vor, wenn sich der Vermieter im Vertrauen auf die Verpflichtung des Mieters zur Fortzahlung der Miete nicht redlich bemüht hat, durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte aus der von dem Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen (Senatsurteil BGHZ 122, 163, 169).

32 c) Im vorliegenden Fall ist eine Korrektur nach den Grundsätzen über den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) geboten.

33 aa) Die Bekl. hat eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem sie die vor Messebeginn fällig gewordene Miete nicht bezahlt und trotz wirksam vereinbarter Betriebspflicht den Messestand nicht aufgebaut und bezogen hat.

34 Sie musste auch davon ausgehen, dass der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Das Berufungsgericht hat bei seiner gegenteiligen Annahme wesentliche Tatumstände außer Acht gelassen (zur Revisibilität: BGH, Urteil vom 16. März 1993 - XI ZR 103/92 -, NJW 1993, 1583, 1584). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts konnte die Bekl. dem ihr unstreitig zugegangenen Terminplan der Kl. ohne weiteres entnehmen, dass der Versand der Zulassungen erst ab dem 23. Juni 2003 erfolgen würde. Auch wusste sie aufgrund ihrer früheren Messeteilnahme, dass die der verbindlichen Zusage der Kl. vorausgehenden Planungsarbeiten umfangreich und zeitaufwändig waren. Diese Umstände hat das Berufungsgericht bei seiner Annahme, die Bekl. habe davon ausgehen können, dass der Mietvertrag nicht zustande gekommen sei, nicht berücksichtigt. Es hat vielmehr im Wesentlichen darauf abgestellt, dass das Landgericht ebenso wie die Bekl. die Auffassung vertreten habe, ein Mietvertrag sei nicht zustande gekommen, weil die Annahmeerklärung durch die Kl. verspätet gewesen sei. Dabei hat es außer Acht gelassen, dass das Landgericht den Terminplan, auf den die Parteien in erster Instanz nicht abgestellt hatten, in seine Überlegungen nicht einbezogen hatte. Auch der Umstand, dass die Parteien über das Zustandekommen des Mietvertrages gestritten haben, konnte die Bekl. nicht in ihrer Rechtsansicht bestätigen. Denn die Kl. hat stets darauf hingewiesen, dass der Vertrag wirksam zustande gekommen sei. Schließlich war auch die unwirksame Klausel A 2 der Allgemeinen Teilnahmebedingungen der Kl. nicht geeignet, die Bekl. in ihrer Rechtsansicht zu bestärken. Nach dieser Klausel wäre eine Vertragsannahme durch die Kl. sogar bis zu Beginn der Messe möglich gewesen. Die Unwirksamkeit der Klausel hat zur Folge, dass gemäß § 147 Abs. 2 BGB die Kl. den Antrag bis zu dem Zeitpunkt annehmen konnte, in welchem die Bekl. mit dem Eingang unter regelmäßigen Umständen rechnen durfte. Diese Annahmefrist hat die Kl. - für die Bekl. ohne weiteres erkennbar - gewahrt (siehe oben zu 1 b).

35 bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hat die Kl. die Standfläche nicht lediglich im eigenen, sondern auch im Interesse der Bekl. unentgeltlich anderen Ausstellern überlassen. Denn die Bekl. hatte sich gemäß A 21 der Teilnahmebedingungen wirksam zum Betrieb des Messestands verpflichtet. Durch die Vereinbarung der Betriebspflicht haben die Parteien dem berechtigten Interesse der Kl. Rechnung getragen, einen Leerstand zu vermeiden, der sich auf das Gesamtbild der Messe nachteilig ausgewirkt hätte. Nachdem die Bekl. die Erfüllung des Vertrages und damit auch ihrer Betriebspflicht abgelehnt hatte, war die Kl. berechtigt, Maßnahmen zu ergreifen, um den drohenden Leerstand zu verhindern. Dadurch, dass die Kl. Aussteller gefunden hat, die die freie Fläche auf ihre Kosten überbaut haben, hat die Kl. Kosten erspart, die durch ein andernfalls erforderlich gewordenes Kaschieren der leeren Fläche, z.B. durch Einrichten einer Ruhezone, zusätzlich angefallen wären und deren Ersatz sie von der Bekl. wegen Verletzung der Betriebspflicht hätte verlangen können.

(...)

Nach § 537 BGB entfällt eine Mietzahlungspflicht, wenn der Vermieter die Mietsache zum Gebrauch an einen Dritten überlassen hat. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH darf bei unberechtigter Kündigung des Mieters der Vermieter allerdings zu einer niedrigeren Miete weitervermieten; der vertragsbrüchige Mieter schuldet dann nach Treu und Glauben die Differenz. Das kann auch für den Fall einer unentgeltlichen Überlassung gelten.

Die Beklagte hatte sich für einen Messestand angemeldet und erhielt mehrere Monate später die Zusage. Kurz danach trat die Beklagte vom Vertrag zurück; die Vermieterin, die den Standplatz unentgeltlich weitergegeben hatte, verlangte Zahlung der Miete.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2007 hielt der Bundesgerichtshof die Zahlungsklage für begründet. Der Vertrag sei trotz der erst Monate später zugegangenen Annahmeerklärung der Vermieterin zustande gekommen, da die Mieterin gewusst habe, dass die Bestätigungen erst nach Monaten erfolgen könnten. Nach Treu und Glauben könne sich die Mieterin nicht darauf berufen, dass der Standplatz an einen Dritten weitergegeben worden sei. Das gelte auch für die unentgeltliche Weitergabe, denn auch hier sei dies im Interesse der Mieterin erfolgt, die wegen ihrer Betriebspflicht sich sonst Schadensersatzforderungen der Vermieterin ausgesetzt gesehen hätte.