Mietzahlung bei unspezifizierten Zahlungsintervallen

Mietzahlung bei unspezifizierten Zahlungsintervallen; Monatsmiete; Quartalsmiete; Jahresmiete; Räumungsfrist

1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten „monatlich", „vierteljährlich" und „jährlich" an, ist gemäß §§ 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680 € - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum.

2. Zur Beweiserhebung und -würdigung von Indiztatsachen bei unstreitigem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einem vom Mieter behaupteten mündlichen Mietverzicht des Vermieters.

3. Bei der Bemessung der Räumungsfrist kann das Gericht gemäß § 721 ZPO den Ablauf der örtlichen Schulferien berücksichtigen, wenn in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters wohnen.

I. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung und Herausgabe einer in seinem Eigentum stehenden Wohnung sowie auf die Herausgabe von Wohnungsinventar, darunter ein Eiermann-Tisch, in Anspruch. Das AG hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung rügt der Kl., das AG sei zu Unrecht vom Bestehen eines Mietvertrages ausgegangen, der mangels wirksamer Kündigung fortbestehe. Der Mietvertrag sei als bloßes Scheingeschäft unwirksam, zumindest aber im Falle seiner Wirksamkeit mittlerweile kündigungsbedingt beendet.

Das im Rahmen des Indizienbeweises gewonnene Beweisergebnis des Amtsgerichts, das von einem zumindest teilweisen Mietverzicht ausgegangen sei, sei unzutreffend. [...]

Die Berufung ist teilweise unzulässig und hat - soweit zulässig - in der Sache Erfolg.

1. Die Berufung war als unzulässig zu verwerfen, soweit sie auf den Verbleib - und damit auf die Herausgabe - von angeblich im Eigentum des Kl. stehendem Wohnungsinventar in den streitgegenständlichen Räumen gerichtet ist. Denn der Kl. hat seine Berufung, die auf eine vollständige Abänderung des angefochtenen Urteils gerichtet war, insoweit entgegen § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht begründet (vgl. Heßler, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 520 Rz. 35, 37 m.w.N.). Die Berufung hätte insoweit aber auch in der Sache keinen Erfolg, da ein Anspruch des Kl. auf Herausgabe des Inventars aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, nicht besteht.

2. Die Berufung ist zulässig und begründet, soweit sie auf die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume gerichtet ist. Denn die Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Danach hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Voraussetzungen sind sämtlich erfüllt.

Die Parteien haben am 1. November 2009 unstreitig einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume geschlossen. Der Vertragsschluss war auch wirksam. Aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer auch insoweit Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, lag kein zur Unwirksamkeit führendes Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB vor, selbst wenn der Umstand, dass die Bekl. trotz schriftlichen Vertragsschlusses von Anbeginn des Mietverhältnisses keine Zahlungen an den Kl. entrichtete, indiziell für die Richtigkeit des Vortrags des Kl. sprechen sollte. Dass sich der Kl. zur Begründung seiner Klage, soweit sie auf eine Vindikationslage gestützt ist, auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft, ändert an dieser Beurteilung nichts, da er sich den ihm günstigen Tatsachenvortrag der Bekl. zur Wirksamkeit des Vertragsschlusses zumindest hilfsweise zu eigen gemacht hat (vgl. Greger, in: Zöller, aaO., § 138 Rz. 11 m.w.N.).

Das Mietverhältnis ist beendet. Spätestens die mit Schriftsatz vom 8. Mai 2013 ausgesprochene außerordentliche Kündigung war wirksam. Dem Kl. stand gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses zur Seite, da sich die Bekl. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate erreichte.

Die Bekl. schuldete gemäß § 6 des Mietvertrages einen monatlichen Nettokaltmietzins von 680 € nebst einer ebenfalls monatlichen Betriebskostenpauschale von 200 €, mithin insgesamt 880 €. Soweit die Bekl. geltend macht, der Nettokaltmietzins von 680 € sei mangels hinreichend eindeutiger vertraglicher Regelung lediglich jährlich geschuldet gewesen, vermag sie damit nicht durchzudringen. Zwar haben die Parteien die die Zahlungsintervalle näher bezeichnenden Formularvarianten „monatlich", „vierteljährlich" und „jährlich" nicht ausdrücklich beschränkt, doch ergibt sich unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB bereits aus der für eine Jahresmiete fernliegenden Mietzinshöhe von lediglich 680 €, erst recht aber aus dem systematischen Zusammenhang mit der in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages statuierten Pflicht zur Entrichtung einer monatlichen Betriebskostenpauschale eindeutig, dass auch der Nettokaltmietzins von 680 € monatlich zu leisten war. Davon ausgehend kam eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zugunsten der Bekl. nicht in Betracht, da diese nicht nur den Streit über eine Auslegung, sondern auch nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden einen verbleibenden und nicht behebbaren Zweifel voraussetzt, der mindestens zwei Auslegungen als rechtlich vertretbar erscheinen lässt (st. Rspr., vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 305c Rz. 18 m.w.N.). Daran fehlt es.

Die Bekl. befand sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung zumindest mit den gesamten Nettokaltmieten seit November 2009 bis März 2012 in Zahlungsrückstand. Diesen Zahlungsrückstand hatte sie auch zu vertreten. Denn der Schuldner kommt gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausnahmsweise nur dann nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Derartige Umstände sind weder dargetan noch ersichtlich. Selbst wenn die Bekl. aufgrund der längerfristigen Nichtgeltendmachung der aufgelaufenen Rückstände zunächst davon ausgegangen sein sollte, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, war ihr spätestens seit Zugang der im Schriftsatz des Kl. vom 26. April 2012 enthaltenen ausdrücklichen Mahnung über noch zu zahlende 25.000 € bewusst, dass der Kl. an den ihm zustehenden Zahlungsansprüchen festhalten würde. Gleichwohl hat sie den Zahlungsausgleich pflichtwidrig beharrlich verweigert.

Die im schriftlichen Mietvertrag begründete Pflicht zur Entrichtung eines monatlichen Mietzinses von 880 € ist nicht zugunsten der Bekl. abbedungen worden. Zwar hat die Bekl. behauptet, die Parteien seien sich bereits bei, zumindest aber nach Vertragsschluss darüber einig geworden, dass sie trotz des schriftlichen Vertragsschlusses keine Miete zu entrichten habe. Der Kl. hat ihren Vortrag jedoch bestritten. Da die Bekl. sich zu ihren Gunsten auf außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände und eine nachträgliche Vertragsänderung berufen hat, oblag ihr die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Abrede (BGH, Beschl. v. 11. November 2014 - VIII ZR 302/13 -, juris Tz. 11; Urt. v. 11. Oktober 1994 - X ZR 30/93 -, NJW 1995, 49 Tz. 15). Dieser ist sie nicht gerecht geworden. Denn es steht nicht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer fest, dass die Parteien sich über die Unentgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung trotz der unmissverständlichen Regelungen im Mietvertrag einig waren oder später einig geworden sind.

Gegen die von der Bekl. behauptete Abrede vor oder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses spricht indiziell bereits der schriftliche Mietvertragsschluss und die dort getroffene Entgeltabrede selbst. Denn wären sich die Parteien vor oder während des Vertragsschlusses darüber einig gewesen, dass von der Bekl. tatsächlich kein Mietzins zu entrichten war, hätte es nach allgemeiner Lebenserfahrung dem gewöhnlichen und nachvollziehbaren Verlauf der Dinge entsprochen, diese zentrale Regelung auch in den schriftlichen Mietvertrag aufzunehmen, da nur so die von der Bekl. als maßgeblicher Vertragszweck behauptete eigene Absicherung auch bei Ausbleiben der Mietzinszahlung beweissicher herbeizuführen gewesen wäre. Die unterlassene Aufnahme der angeblichen Vereinbarung hätte die Bekl. nicht abgesichert, sondern im Falle des Ausbleibens der Mietzahlungen vielmehr das nunmehr tatsächlich verwirklichte Risiko begründet, einer auf den schriftlichen Mietvertrag gestützten Zahlungsverzugskündigung hinsichtlich der behaupteten Abrede beweislos ausgesetzt zu sein.

Auch für eine nach Vertragsschluss getroffene Abrede sprechen keine Indizien, insbesondere nicht die vom Amtsgericht als wesentlich erachteten Schreiben des Kl. vom 20. Juli und 16. September 2011. Beide Schreiben weisen keinen zwingenden Beweiswert zu Lasten des Kl. auf:

In der eMail vom 20. Juli 2011 hat der Kl. lediglich erklärt, die Bekl. könne „bis auf Weiteres mietfrei ... wohnen, d. h. die Miete werde ich nicht mit dem Unterhalt verrechnen, du musst aber die Nebenkosten als auch das Wohngeld übernehmen." Diese Nachricht spricht nicht für, sondern gegen einen vor Abfassung der eMail erklärten oder vereinbarten Verzicht auf die der Bekl. ausweislich des schriftlichen Mietvertrages obliegende Mietzinszahlungspflicht. Denn der Inhalt der eMail betrifft einerseits nicht den Zeitraum vor ihrer Abfassung, sondern ausweislich der Formulierung „bis auf Weiteres" - statt „wie bisher oder weiterhin" - die zukünftige Nutzung der Mietsache. Andererseits ergibt die im Futur gefasste Formulierung „d. h. die Miete werde ich nicht mit dem Unterhalt verrechnen" nur Sinn, wenn die Bekl. zumindest bis zur Abfassung der eMail eine Miete geschuldet und nicht mit dem Kl. zuvor einvernehmlich eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung vereinbart hätte. Ob die eMail selbst als Angebot auf Abänderung der sich aus dem schriftlichen Mietvertrag ergebenden Zahlungspflichten auszulegen ist, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer. Denn eine aus § 145 BGB folgende Bindung des Kl. wäre ohnehin durch die in der eMail der Bekl. vom 25. Juli 2011 enthaltene Ablehnung gemäß § 146 BGB erloschen.

Keine der Bekl. günstigere Beurteilung folgt aus dem an das Bezirksamt Pankow gerichteten Schreiben des Kl. vom 16. September 2011, in dem er unter anderem erklärt hat, dass „die Kinder seit meinem Auszug ... auch weiterhin miet- und nebenkostenfrei mit der Kindesmutter in meiner ... 110 m2 großen Eigentumswohnung" wohnen. Der Beweiswert dieses Schreibens spricht ebenfalls nicht zwingend für die von der Bekl. behauptete Abrede, sondern ist allenfalls ambivalent, da die Bekl., die bis zu diesem Zeitpunkt keinerlei Zahlungen geleistet hatte, die streitgegenständlichen Räume entgegen der im schriftlichen Mietvertrag getroffenen Regelungen tatsächlich „miet- und nebenkostenfrei" nutzte. Den vom Amtsgericht gezogenen Schluss, die von der Bekl. geübte Form der Nutzung beruhe auf einer entsprechenden Abrede der Parteien, gebietet das Schreiben des Kl. insbesondere vor dem Hintergrund, dass er die Bekl. noch in der eMail vom 20. Juli 2011 zumindest zur Übernahme von Nebenkosten und Wohngeld aufgefordert hatte, nicht. Nichts anderes gilt für den vom Amtsgericht als Indiz für die von der Bekl. behauptete Vereinbarung herangezogenen Umstand, dass der Kl. vor Beginn des seit Januar 2012 anhängigen Rechtsstreits die ihm ausweislich des schriftlichen Mietvertrages seit November 2009 zustehenden Zahlungsansprüche nicht geltend gemacht hat. Denn eine längerfristige Untätigkeit des Vermieters bei der Geltendmachung von (Zahlungs-) Ansprüchen rechtfertigt bereits grundsätzlich weder den Rückschluss auf eine vorherige Verzichtsvereinbarung noch ein - für eine Verwirkung erforderliches - entsprechendes Vertrauen des Mieters auf einen tatsächlichen Verzicht (vgl. BGH, Urt. v. 17. November 2010 - XII ZR 124/09 - GE 2011, 128 = NJW 2011, 445 Tz. 21). Es tritt hinzu, dass der Kl. aus seiner Sicht keine Veranlassung zur vorgerichtlichen Geltendmachung der Zahlungsansprüche und zum vorgerichtlichen Ausspruch einer Kündigung hatte, da er vor Erhebung der Räumungsklage unter Zugrundelegung der von ihm im Rechtsstreit vertretenen Rechtsauffassung davon ausgehen konnte, dass der schriftliche Mietvertrag aus dem von der Bekl. im Rechtsstreit bestrittenen Umständen als bloßes Scheingeschäft unwirksam war. An dieser Wertung ändert auch die im April 2010 geführte eMail-Korrespondenz nichts, da diese allein die nicht die Mietzinszahlungspflicht berührende Zahlung von Strom und Hausgeld betraf und deshalb auch insoweit beweiskräftige Anhaltspunkte, die zumindest indiziell auf einen vorherigen Verzicht bestehender und aus dem schriftlichen Mietvertragsschluss herrührender Zahlungsansprüche schließen lassen, fehlen.

Eine Parteieinvernahme der Bekl. zu ihrem streitigen Vorbringen hatte zu unterbleiben, da weder die Voraussetzungen des § 447 ZPO noch die der §§ 448, 141 ZPO erfüllt waren, auch nicht unter Beachtung des Gebots der prozessualen Waffengleichheit (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 198/14, NJW 2014, 3585 Tz. 7 m.w.N.). Die Notwendigkeit zu einer Parteivernehmung oder einer Anhörung nach § 141 ZPO von Amts wegen besteht davon abgesehen grundsätzlich nicht, wenn die beweispflichtige Partei - wie die Bekl. - aufgrund ihrer Anwesenheit im Termin in der Lage war, ihre Darstellung vom angeblichen Geschehensverlauf durch eine Wortmeldung nach § 137 Abs. 4 ZPO persönlich vorzutragen (BVerfG, Beschl. v. 27. Februar 2008 - 1 BvR 2588/06, NJW 2008, 2170 Tz. 16). Es kommt hinzu, dass selbst eine bloße informatorische Parteianhörung zu unterbleiben hat, wenn wie hier Beweismittel oder Indizien vorliegen, die den dem Prozessgegner günstigen Gegenvortrag stützen (vgl. BGH, Beschl. v. 25. September 2003 - III ZR 384/02, MDR 2004, 227 Tz. 4).

Da die Bekl. nach alldem zur Räumung und Herausgabe verpflichtet ist, war gemäß § 721 ZPO über die Gewährung einer Räumungsfrist zu befinden. Da nicht nur die Bekl., sondern auch die gemeinsamen, zumindest zum Teil schulpflichtigen Kinder der Parteien die streitgegenständlichen Räume bewohnen, ist für die erforderliche Beschaffung von Ersatzwohnraum der den Ablauf der Berliner Sommerferien 2015 berücksichtigende und aus dem Urteilstenor ersichtliche Zeitraum erforderlich, aber auch ausreichend.

Enthält der Mietvertrag hinsichtlich der Zahlungsintervalle die Varianten „monatlich", „vierteljährlich" und „jährlich", und ist keine Variante angekreuzt, ist eine monatliche Mietzahlung vereinbart, wenn die Miete andernfalls unüblich niedrig wäre und die Parteien zudem ausdrücklich eine monatliche Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Bei der Bemessung der Räumungsfrist kann das Gericht den Ablauf der örtlichen Schulferien berücksichtigen, wenn in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters wohnen.

Die Beklagte bewohnte nach dem Auszug ihres Lebenspartners dessen Eigentumswohnung weiterhin mit den gemeinsamen Kindern. Der Partner (Kläger) war unterhaltsverpflichtet. Kläger und Beklagte schlossen schriftlich einen Mietvertrag mit einer Nettomiete von 680 €; die im Formularvertrag vorhandenen Zahlungsvarianten (monatlich, vierteljährlich, jährlich) wurden nicht angekreuzt. Auch wurde eine „monatliche Betriebskostenpauschale" von 200 € vereinbart. Die Beklagte zahlte von Beginn an weder Miete noch Nebenkosten. Der Kläger bot der Beklagten an, „bis auf Weiteres" mietfrei zu wohnen, die Miete werde auch nicht mit dem Unterhalt verrechnet, sie müsse aber Nebenkosten und Wohngeld übernehmen, was sie ablehnte.

Der Kläger verlangt Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Beklagte trägt vor, mündlich sei vereinbart worden, dass sie mietfrei wohnen könne. Das AG hat die Klage abgelehnt, das LG hat der Räumungsklage stattgegeben. Die Beklagte habe nicht darlegen und beweisen können, dass mündlich verabredet worden sei, sie könne mietfrei wohnen. Dagegen spreche der schriftliche Mietvertrag und die dort vereinbarte Miete. Dass hinsichtlich der Zahlungstermine keine der Formularvarianten angekreuzt worden sei, hindere nicht an der Auslegung, dass eine monatliche Zahlung vereinbart gewesen sei, weil die vereinbarte Miete (680 €) andernfalls unüblich niedrig wäre und die Parteien ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart hätten. Damit liege der Fall klar, für eine Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters sei deshalb kein Raum.