Mietzahlung bei Eigentumserwerb durch den Mieter

Mietzahlung bei Eigentumserwerb durch den Mieter; Anspruch aus Eigentümer-Besitzer-Verhältnis

Ist der Vermieter nicht Eigentümer des vermieteten Grundstücks und erwirbt der Mieter das vermietete Grundstück von einem Dritten, steht dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters die Einrede der Arglist entgegen, weil er wegen des dem Mieter zustehenden Anspruchs aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis die eingenommenen Mieten wieder herausgeben müßte.

Die Bekl. mietete von einem Tochterunternehmen der Bundesbahn eine Freifläche vor dem S-Bahnhof Lichterfelde Ost, das seinerseits nicht Eigentümer des vermieteten Grundstück war. Sodann erwarb sie das streitbefangene Grundstück von der Eigentümerin und wurde am 25.9.2003 im Grundbuch eingetragen. Sie weigerte sich daraufhin, die vereinbarten Mieten an das Tochterunternehmen zu zahlen, welches sie daraufhin auf Zahlung verklagte. Die Bekl. erhob Widerklage, daß die Kl. verpflichtet ist, ihr den Schaden zu ersetzen, den sie dadurch erleidet, daß die Kl. an dem streitbefangenen Grundstück Besitz- und Eigentumsrechte behauptet und sie dadurch gehindert sei, seit dem 1.4.2003 eine Bebauung des Grundstücks vorzunehmen. Das Landgericht verurteilte die Bekl. zur Zahlung der Mieten für November 2003 bis 25. Januar 2004 und wies die Klage im übrigen sowie die Widerklage insgesamt ab. Dagegen richteten sich die Berufungen beider Parteien.

I. Zu den Berufungen der Parteien die Klage betreffend:

Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet, die der Bekl. hingegen begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. aus dem Mietvertrag der Parteien vom 10./21.7.2000 über eine Freifläche vor dem S-Bahnhof Lichterfelde Ost ein Mietzinsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Höhe weiterer 4.704,83 EUR für den Zeitraum 26.1.2004 bis 31.1.2005 nicht zu. Vielmehr war die Bekl. bereits seit Erwerb des Eigentums an der Mietfläche am 25.9.2003 zur Mietzahlung nicht mehr verpflichtet, so daß die Klage auch im Umfang der landgerichtlichen Verurteilung von 898,65 EUR für den Mietzeitraum von November 2003 bis 25.1.2004 abzuweisen ist.

1) Die Bekl. ist Eigentümerin der gemieteten Fläche geworden. Die Bekl. hat unter Bezugnahme auf den Lageplan gemäß Anlage 3 zum Mietvertrag und die Flurkarte, in der das ihr seit der Grundbucheintragung vom 25.9.2003 gehörende 133 qm große Flurstück eingetragen ist, substantiiert dargelegt, daß die - nach dem Lageplan zum Mietvertrag 34 qm und nach dem Übergabeprotokoll gemäß Anlage 5 zum Mietvertrag 51,41 qm große - Mietfläche auf dem erworbenen Flurstück liegt. Der als Anlage zum Schriftsatz vom 9.11.2004 von der Bekl. vorgelegte Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 6.6.2003 weist aus, daß das links vom Eingang zum S-Bahnhof liegende, die Baulücke zwischen Eingang und vorhandener Bebauung auf dem Flurstück ausmachende Flurstück zur Straße hin bis an das Flurstück heranreicht, bei dem es sich ausweislich des vorliegenden Flurstücksnachweises um eine 47 qm große Verkehrsfläche, also einen Gehweg, handelt. Das Flurstück, dessen Lage in der Breite unstreitig ist, endet in seiner Tiefe in Richtung Straße nicht etwa am Eingang des S-Bahnhofs, sondern ca. 1/3 seiner Tiefe geht über den Eingang hinaus.

Nach dem "Vertragsplan" gemäß Anlage 3 zum Mietvertrag befand sich die Mietfläche auf dem (jetzigen) Flurstücks, nämlich auf dessen vorderen Teil zwischen Gehweg und Bahnhofseingang.

Die Kl. weist zwar zutreffend darauf hin, daß in dem Kaufvertrag zwischen der Bekl. einerseits und der AG andererseits vom 10.7.2002 die noch zu vermessende Fläche nach Anlage 2 des Kaufvertrags gerade an die Mietfläche angrenzte, nämlich nur bis zum Eingang reichte, und daher die Flächen gemäß Kaufvertrag und Mietvertrag zunächst nicht "deckungsgleich" waren. Jedoch ist dies irrelevant, da sodann eine erheblich größere Fläche abgemessen und übereignet wurde, die - wie dargelegt - die Mietfläche mit umfaßte.

2) Der Eigentumserwerb der Bekl. steht vorliegend dem Mietzinsanspruch der Kl. entgegen.

a) Allerdings ist es rechtlich nicht ausgeschlossen, daß der Mieter für seine eigene Sache Mietzins zahlt. Zu dieser Situation kann es etwa kommen, wenn sich der Eigentümer zur Anmietung von einem ihm gegenüber - dinglich oder schuldrechtlich - Nutzungsberechtigten entschließt (vgl. BGH, Urteil vom 13.7.2005 - VIII ZR 311/04 -, GE 2005, 1182 = ZMR 2005, 783: Eigentümer schließt Mietvertrag mit Nießbraucher), oder wenn der Mieter das Eigentum an der Mietsache von einem Dritten erwirbt, dem gegenüber wiederum sein Vermieter auf Grund eines Mietvertrags nutzungsberechtigt ist; denn gemäß § 566 BGB (i.V.m. § 578 BGB) würde der (Unter-)Mieter als Erwerber in die Rechte und Pflichten des Hauptmietvertrags eintreten. Diese Situation ist hier jedoch nicht gegeben, da die Kl. die Mietfläche nicht auf Grund eines Mietvertrags mit der Eigentümerin genutzt hat, sondern die Vermietung auf Grund ihrer Stellung im DB-Konzern vornahm, § 566 BGB zum Schutz der Kl. somit nicht eingreift. Die Kl. hat sich auf den Schutz eines Mietvertrags jedenfalls nicht berufen, sondern den ausdrücklichen Vortrag der Bekl., daß die Kl. nicht Mieterin mit der vorbezeichneten Folge sei, unbestritten gelassen.

b) Auch ist das Mietverhältnis der Parteien nicht mit dem Eigentumserwerb der Bekl. auf Grund einer Vereinigung von Forderung und Schuld in einer Person (sog. Konfusion) erloschen. Die Bekl. erlangte nicht gemäß § 566 BGB den gegen sie gerichteten Mietzinsanspruch. Zwar spricht einiges dafür, Konfusion anzunehmen, wenn der Mieter die Immobilie vom Vermieter erwirbt (vgl. KG, 24. Zivilsenat, Beschluß vom 26.11.2001 - 24 W 6774/00 -, GE 2002, 266, 269 = ZMR 2002, 544, 546; OLG Düsseldorf WM 1992, 111, 112). Jedoch setzt die Anwendung des § 566 BGB voraus, daß der Vermieter und der Veräußerer rechtlich identisch sind. Insbesondere genügt nicht, daß der Eigentümer Alleingesellschafter des Vermieters ist und mit der Vermietung einverstanden war (vgl. BGH NJW-RR 2004, 657, 658). Daß die Kl. als Unternehmen des DB-Konzerns die Vermietung vornahm, führt somit nicht zur Anwendung des § 566 BGB zum Schutz der Bekl. und damit zur Konfusion.

c) Entgegen der Ansicht des Landgerichts kann § 536 Abs. 3 BGB, der ein Minderungsrecht des Mieters wegen Rechtsmangels vorsieht, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird, nicht analog auf den Fall angewandt werden, daß der Mieter die Sache zu Eigentum erwirbt, das Mietverhältnis nicht infolge Konfusion erlischt und der Mieter sich gegenüber dem Vermieter auf sein Eigentum beruft. Eine Analogie setzt voraus, daß das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält, also gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht unvollständig ist (vgl. BGHZ 149, 165, 174), und ferner eine Rechtsähnlichkeit der Tatbestände. Eine solche liegt vor, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem geregelten Tatbestand vergleichbar ist, daß angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlaß der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (vgl. BGH NJW 2003, 1932, 1933 m. N.).

An diesen Voraussetzungen fehlt es. Eine Rechtsähnlichkeit in dem genannten Sinn liegt nicht vor. § 536 Abs. 3 BGB enthält gerade nicht die Regelung, daß das Recht eines Dritten auf Besitz oder Nutzungen der Sache bereits Einfluß auf den Mietzinsanspruch hat. Vielmehr liegt ein Rechtsmangel erst dann vor, wenn darüber hinaus der Dritte von seiner Befugnis auch einen das Recht des Mieters beeinträchtigenden Gebrauch macht. Diese Ausgestaltung der Rechtsmängelhaftung ist Ausdruck der nur schuldrechtlichen Stellung des Mieters, der keine rechtliche Einbuße erleidet, solange ihm der Dritte die vertragsgemäße Nutzung der Sache nicht streitig macht (s. BGH NJW 1991, 3277). Diese Interessenabwägung ist nicht zugunsten der Bekl. auf den vorliegenden Fall übertragbar. Denn als Eigentümerin ist ihr der Gebrauch der Mietsache sicher. Eine "Entziehung" des Gebrauchs ohne ihren Willen findet nicht statt.

Darüber hinaus besteht keine planwidrige Regelungslücke. Denn § 536 Abs. 3 BGB enthält eine abschließende Definition des Rechtsmangels und hat gerade nicht die Absicht, eine Auswirkung der dinglichen Lage auf den Mietzinsanspruch zu regeln. Wie sogleich zu zeigen ist, ist die Regelung der Interessen der Parteien für den vorliegenden Sonderfall, daß der Mieter die Mietsache zu Eigentum erwirbt, auch anderen Vorschriften zu entnehmen.

d) Die Bekl. ist zur Mietzahlung nicht verpflichtet, weil die Kl. diese sogleich zurückgewähren müßte (§ 242 BGB, dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est). Denn der Bekl. stünde gegen die Kl. ein Anspruch auf Herausgabe der eingenommenen Mieten nach §§ 987, 988, 990 BGB zu.

aa) Mit dem Erwerb des Eigentums durch die Bekl. entstand zwischen den Parteien ein zur Anwendbarkeit der §§ 987 ff BGB führendes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Die Kl. war der Bekl. gegenüber nicht zum Besitz berechtigt. Ein gegenüber der früheren Grundstückseigentümerin AG bestehendes Besitzrecht wirkte gegen die Bekl. nicht fort. Denn eine obligatorische Vereinbarung zwischen dem Besitzer und dem Eigentümer eines Grundstücks zu dessen Nutzung begründet gegen einen Nachfolger in das Eigentum nur unter den Voraussetzungen von § 566 BGB ein Recht zum Besitz (vgl. BGH NJW 2001, 2885). Ein Mietvertrag zwischen der Kl. und der AG liegt jedoch, wie oben ausgeführt, nicht vor.

Die Kl. wäre damit verpflichtet, jedenfalls ab Kenntnis vom Fortfall ihres Besitzrechts gezogene Nutzungen, also ab diesem Zeitpunkt zeitanteilig angefallene (vgl. §§ 99 Abs. 3, 100, 101 Nr. 2 BGB) und eingenommene Mietzinsen, gemäß §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB herauszugeben, wobei es keinen Unterschied darstellen kann, ob diese Nutzungen aus Zahlungen eines dritten Mieters oder der Bekl. selbst resultieren.

Kenntnis vom fehlenden Besitzrecht hatte sie mit Zugang des Schreibens der Bekl. vom 22.1.2004, in dem diese auf die erfolgte Eigentumsumschreibung und die "Beendigung" des Mietverhältnisses zum 1.10.2003 hinwies. Die Rechtskenntnis, nach Eigentumserwerb der Bekl. ihr gegenüber nicht mehr zum Besitz berechtigt zu sein, kann und muß bei der Kl. vorausgesetzt werden. Ihr war auch problemlos möglich, die Richtigkeit der Behauptung der Bekl. durch Einsichtnahme in Katasterunterlagen zu überprüfen, womit sie ausweislich ihres Schreibens vom 13.2.2004 die GmbH auch beauftragt hat. Auf dieser Grundlage konnte sie sich der Erkenntnis fehlender Berechtigung nicht verschließen, so daß die nach § 990 BGB erforderliche Kenntnis vom Rechtsmangel vorlag (vgl. BGHZ 26, 256 ff = NJW 1958, 668). Da auch das Landgericht, wenn auch unter einem anderen rechtlichen Aspekt, auf dieses Schreiben abgestellt hat, erweist sich die erstinstanzliche Klageabweisung im Ergebnis als zutreffend.

bb) Der Bekl. steht jedoch auch für die Zeit vor Zugang des Schreibens vom 22.1.2004 gegenüber dem Mietzinsanspruch nach § 535 Abs. 2 BGB der Einwand der sofortigen Rückforderbarkeit zu. Denn insoweit wäre die Mietzahlung von der Kl. gemäß § 988 BGB nach Bereicherungsgrundsätzen zurückzugewähren. Es ist davon auszugehen, daß die Kl. den (Fremd-)Besitz an der Mietfläche unentgeltlich, also ohne das Versprechen einer Gegenleistung (vgl. BGH DtZ 1995, 360, 365) erlangt hatte. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit zwar bei dem Eigentümer; jedoch hat der Besitzer die für das Positivum, also die Entgeltlichkeit, sprechenden Tatsachen darzulegen, um dem Eigentümer den negativen Beweis zu ermöglichen (vgl. BGH a.a.O.). Die Kl. jedoch hat eine Entgeltlichkeit, die auch auf das Vorliegen eines Mietvertrags zwischen ihr und der AG oder einem anderen Konzernunternehmen hinaus laufen würde, nicht behauptet. Vielmehr hat sie das konzerninterne Verhältnis nicht offen gelegt und ist der Behauptung der Bekl., die Kl. habe sich als Geschäftsbesorgerin um die Vermietung gekümmert, nicht substantiiert bestritten. Insbesondere steht der Entgeltlichkeit entgegen, daß die Kl. sich als Alleinverfügungsberechtigte oder gar "Eigentümerin" der Mietfläche bezeichnet. (...)

e) Ohne Erfolg wendet die Kl. ein, daß die Berufung der Bekl. auf den Eigentumserwerb eine unzulässige Rechtsausübung darstelle, weil sie sich das Eigentum durch Abvermessung einer zu großen Fläche "erschlichen" habe. Auf die Plausibilität dieses Vortrag in tatsächlicher Hinsicht braucht nicht eingegangen zu werden. Jedenfalls ist er rechtlich unerheblich. Denn die Bekl. kann sich mit einem gesetzlichen Anspruch, der aus ihrer Eigentümerstellung folgt (§§ 987 ff BGB), verteidigen. Etwaige Mängel dieses Eigentumserwerbs wären von der Veräußerin geltend zu machen und würden an der Position der Bekl. gegenüber der Kl. als bloßer Besitzerin nichts ändern. Auch fehlt ein Grund für die Annahme, daß die Bekl. der Kl. gegenüber mit dem Eigentumserwerb Pflichten verletzte. Das konzerninterne Verhältnis zwischen der Kl. und ihrem Mutterunternehmen brauchte die Bekl. nicht zu kümmern, sie mußte sich also zum Schutz der schwachen, weil nicht dinglich gesicherten Position der Kl. keine Beschränkungen auferlegen.

II. Zur Berufung der Bekl. die Widerklage betreffend:

1) Die Berufung ist zulässig. (Wird ausgeführt)

2) Die Berufung ist jedoch nicht begründet.

a) Die Klage ist zulässig. Das Begehren der Bekl. ist als Feststellungsklage und nicht etwa als eine unzulässige unbezifferte Zahlungsklage auszulegen. Ihr Berufungsantrag, die Kl. "zu verpflichten", den Schaden zu ersetzen, beruht auf der gleichlautenden Formulierung des Widerklageantrags im landgerichtlichen Urteil. Jedoch hatte die Bekl. erstinstanzlich beantragt: "Die Kl. ist verpflichtet..." (s. angekündigter Antrag im Schriftsatz vom 9.11.2004, Seite 3, der im Termin am 11.7.2005 gestellt wurde), worin das nach Lage der Dinge allein zulässige und sinnvolle Feststellungsbegehren bereits sprachlich anklang.

Auf der Grundlage des Vortrags der Bekl. besteht auch das für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse, da sie eine andauernde Schädigung durch eine Zurückstellung ihres Bauvorhabens behauptet, und somit einen bestehenden Schadensersatzanspruch, der jedoch wegen der andauernden Schädigung noch nicht abschließend beziffert werden kann.

b) Das Landgericht hat zu Recht angenommen, daß die Widerklage unschlüssig ist.

Die Bekl. macht geltend, daß sie auf dem Flurstück auf der Grundlage einer bereits am 1.4.2003 erteilten Baugenehmigung einen Anbau errichten wolle, um diesen an ihren Gewerbemieter zu vermieten, und daß sie hieran gehindert sei, weil die Kl. sich ihr gegenüber des Eigentums an der auf dem Flurstück liegenden ehemaligen Mietfläche berühme und sogar eine Neuvermietung dieser Fläche in ihrem Schreiben vom 21.5.2004 angekündigt habe.

Eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten aus dem - inzwischen auch unstreitig beendeten - Mietverhältnis der Parteien ist nicht ersichtlich. Die streitige Frage des Eigentums an der Mietfläche steht mit den mietvertraglichen Pflichten der Parteien nicht in Zusammenhang.

Auch liegt eine Eigentumsverletzung gemäß § 823 Abs. 1 BGB nicht vor. Zwar kann eine solche auch gegeben sein, wenn die Sache nicht in ihrer Substanz beschädigt, dem Eigentümer entzogen oder in ihrer Benutzbarkeit (für jedermann) beeinträchtigt wird, weil auf andere Weise in die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB, mit der Sache nach Belieben zu verfahren, eingegriffen wird. Ein solcher Eingriff liegt jedoch nicht darin, daß sich ein anderer dem Eigentümer gegenüber des Eigentums oder einer Nutzungs- oder Vermietungsbefugnis berühmt, und der Eigentümer sich dadurch etwa von der Durchführung eines Bauvorhabens abhalten läßt (vgl. OLG Köln NJW 1996, 1290, 1291; Staudinger/Gursky, BGB, 1999, § 1004 Rn 31; Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., § 823 Rn 9). Durch den bloßen Vortrag der Kl. im vorliegenden Prozeß, die Mietfläche stehe nach wie vor in "ihrem" Eigentum oder zumindest im Eigentum des Konzerns, und durch die Inanspruchnahme einer Vermietungsbefugnis im Schreiben vom 21.5.2004 ist die Bekl. entgegen ihrer Ansicht nicht "der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit beraubt" worden. Ein ernsthaftes Hindernis an der Realisierung ihres Bauvorhabens ist nicht ersichtlich. Sie hat Zugang zu der Freifläche und kann ihr Bauvorhaben beginnen; es wäre sodann Sache der Kl., ihrerseits hiergegen vorzugehen. Eine etwaige Vermietung durch die Kl. würde das Bauvorhaben ebenfalls nicht hindern, da der Bekl. gegen einen unbefugten Besitzer rechtlich vorgehen könnte. Diese Auseinandersetzung wäre auch nicht "ausufernd", sondern angesichts der klaren Lage problemlos. Im Übrigen wird die Gefahr einer Neuvermietung durch das Zuwarten der Bekl. nicht vermieden, sondern allenfalls erhöht, ohne daß eine Klärung der Rechtslage zu erwarten ist, da die Bekl. eine Klage auf Feststellung ihres Eigentums, die jedoch ein ernsthaftes und nicht nur beiläufiges, in anderem Zusammenhang erfolgtes Berühmen der Kl. voraussetzen würde, nicht betreibt. Die Sicht der Bekl. liefe darauf hinaus, daß sie sich auf unbestimmte Zeit und so lange an der Bebauung "gehindert" sieht, bis die Kl. ihre verbale Berühmung einer Eigentümerstellung ausdrücklich zurücknimmt (konkludent zurückgenommen hat sie diese bereits in ihrem Schriftsatz vom 10.3.2006, Seite 4, wo die fehlende Grundbucheintragung eingeräumt wird). Daß dies nicht richtig sein kann, liegt auf der Hand.

Aus der von ihr herangezogenen Entscheidung des BGH vom 24.10.2005, II ZR 329/03 (NJW 2006, 689) ergibt sich nichts zugunsten der Bekl.. In ihr hat der BGH anerkannt, daß dem Eigentümer in Bezug auf Äußerungen, die gegenüber Dritten die Eigentumslage falsch darstellen, ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB zusteht (der Fall betraf die Eigentumsanmaßung durch Erben des Künstlers gegenüber einem Kunstverlag). Wegen der Wirkung dieser Berühmung auf Dritte, mit denen der Eigentümer Geschäfte schließen möchte, ist eine Eigentumsverletzung anzunehmen. Mit einer bloßen Berühmung dem Eigentümer gegenüber hat diese Fallgestaltung nichts zu tun (vgl. Staudinger/Gursky, a.a.O.).

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wird vom Senat, beschränkt auf die Berufungen der Parteien die Klageforderung betreffend, zugelassen. Die Beschränkung kann auch noch in den Entscheidungsgründen ausgesprochen werden (vgl. Zöller/Gummer, ZPO, 25. Aufl., § 543 Rn 26 m. N.). Die Frage, welche Auswirkungen der Eigentumserwerb des Mieters von einem Dritten auf den Mietzinsanspruch hat, ist, soweit ersichtlich, höchstrichterlich noch nicht entschieden. Insoweit hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung und erfordert die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 2 ZPO).

Der Mietzahlungsanspruch des Vermieters besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob er auch Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist. Auch die Veräußerung des Grundstücks ändert daran nichts, da der Erwerber nicht in den mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrag eintritt. Anders ist es aber dann, wenn der Mieter selbst das vermietete Grundstück von dem nicht vermietenden Eigentümer erwirbt. Dann kann der Mieter gegenüber dem Vermieter einwenden, daß dieser die an sich nach dem Mietvertrag geschuldete Miete herausgeben muß.

Ein Tochterunternehmen der Bundesbahn, das seinerseits nicht Eigentümer des vermieteten Grundstück war, vermietete eine Freifläche vor dem S-Bahnhof Lichterfelde Ost. Der Mieter erwarb das Grundstück von der Eigentümerin und weigerte sich daraufhin, die vereinbarten Mieten an das Tochterunternehmen zu zahlen, welches ihn daraufhin auf Zahlung verklagte. Das Landgericht verurteilte den Mieter teilweise zur Zahlung der Mieten und wies die Klage im übrigen sowie die Widerklage ab, daß der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den er dadurch erleide, daß der Vermieter an dem streitbefangenen Grundstück Besitz- und Eigentumsrechte behaupte. Dagegen richteten sich die Berufungen beider Parteien.

Das Kammergericht wies die Mietzahlungsklage insgesamt ab und wies die Berufung gegen die Abweisung der Feststellungswiderklage zurück. Der Mieter sei zur Mietzahlung nicht verpflichtet, weil der Vermieter aufgrund des zwischen den Parteien entstandenen Eigentümer-Besitzer-Verhältnis verpflichtet sei die eingenommenen Mieten sofort wieder herauszugeben, so daß sein Zahlungsverlangen arglistig sei. Ein gegenüber der früheren Grundstückseigentümerin bestehendes Besitzrecht des Vermieters bestehe gegenüber dem Mieter nicht fort. Denn eine derartige obligatorische Vereinbarung begründe gegen den Nachfolger im Eigentum (hier: Mieter) nur unter den Voraussetzungen von § 566 BGB (Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag) ein Recht zum Besitz. Ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem früheren Eigentümer liege aber nicht vor. Die Widerklage sei unschlüssig, weil die streitige Frage des Eigentums mit den mietvertraglichen Pflichten der Parteien aus dem inzwischen ohnehin beendeten Mietvertrag nicht in Zusammenhang stehe. Ein Eingriff in das Eigentum liege nicht darin, daß sich ein anderer (hier: Vermieter) dem Eigentümer (hier: Mieter) gegenüber des Eigentums oder einer Nutzungs- oder Vermietungsbefugnis berühme.