Mietzahlung auf das falsche Bankkonto

Zieht ein Mieter innerhalb des Gebäudes um, wobei der bisherige Mietvertrag beendet und eine neuer Mietvertrag mit einer - ohne zusätzlichen Hinweis des Vermieters - geänderten Bankverbindung abgeschlossen wurde, trifft den Mieter, der zur Mietzahlung die bisherige Bankverbindung benutzt, kein Verschulden am Zahlungsverzug.

(Leitsatz der Redaktion)

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2021 aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung; das Schreiben der Kl. vom 12. Juni 2020 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet, §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 1, 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

a) Die fristlose Kündigung ist unwirksam; die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB liegen nicht vor.

Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. In Verzug kommt der Schuldner nach § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bedarf es der Mahnung für den Verzugseintritt nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Nach § 286 Abs. 4 kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, nach dem Maßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit, wenn nicht eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist.

Dies zugrunde gelegt, fehlt es unter Berücksichtigung der hier gegebenen, vom Tatrichter stets zu prüfenden besonderen Umstände des Einzelfalls (vgl. §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB) mangels Verschuldens der Bekl. am Eintritt des Verzugs, §§ 286 Abs. 4, 276 Abs. 1 BGB. Jedenfalls wiegt das Verschulden der Kl. so schwer, dass ein etwaiges Verschulden der Bekl. auf der Ebene des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Abwägung nicht die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen geeignet ist.

Die Bekl. hat unbestritten vorgetragen, dass ihr der Mietvertrag - obwohl die Mietzahlung für den Monat Februar 2020 bevorstand - nicht bei Vertragsschluss ausgehändigt wurde, sondern - nach mehrfacher Mahnung - erst Ende März 2020.

Sie hat ebenso unbestritten vorgetragen, dass zwischen ihr und Herrn G. M. bereits in Ibbenbüren, Nordrhein-Westfalen ein - so der Inhalt der von ihr vorgelegten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - „jederzeit problemlos und angenehm“ verlaufendes Mietverhältnis bestand. Nach dem Umzug der Bekl. nach Berlin wurde zwischen ihr und Herrn G. M. im August 2017 ein Mietverhältnis über eine im Hinterhaus des von der Bekl. noch immer bewohnten Gebäudes begründet, das wiederum problemlos verlief. Im Februar 2020 zog die Bekl. innerhalb des Gebäudes um, wobei das Mietverhältnis über die Wohnung im Hinterhaus einvernehmlich beendet und über die Wohnung im Vorderhaus ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde. Einen Hinweis darauf, dass sich die Bankverbindung geändert hat, die die Bekl. stets - bereits während des Mietverhältnisses in Ibbenbüren - für die Mietzahlungen verwendet hat, wurde nicht erteilt.

Zuzugeben mag der Kl. sein, dass die Bekl. die Änderung der Bankverbindung bei aufmerksamer Lektüre des Mietvertrages hätte erkennen können. Dieser lag ihr nach ihrem unstreitig gebliebenen Vorbringen allerdings weder im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für den Monat Februar noch zum entsprechenden Zeitpunkt im März 2020 vor.

Die Bekl. leistete - mangels Vorliegen des Mietvertrages - auch nicht etwa keine Mietzahlungen, sondern - wie bisher - pünktlich und ohne jede Beanstandung auf das ihr bekannte Mietkonto.

Insofern liegt keine Situation vor, die der der Entscheidung des BGH vom 4. Februar 2015 (VIII ZR 175/14, juris) zugrundeliegenden vergleichbar wäre. Die Bekl. hat - dem durch sie vertraglich übernommenen „Beschaffungsrisiko“ gemäß, § 276 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB - Zahlungen geleistet.

Der Bekl. musste sich ihr „Fehler“ auch nicht etwa aufdrängen, denn unstreitig ist auch, dass bereits seit Jahren auch während des Vormietverhältnisses der Komplementär der Kl. und Sohn des Herrn G. M. der Ansprechpartner der Bekl. und der anderen Mieter war. Herr G. M. selbst hatte - so unbestritten die Bekl. - seinen Sohn als Ansprechpartner gegenüber der Bekl. benannt, weil er sich langsam zurückziehe. Dem entspricht der Vortrag der Kl. in der Berufungsbegründung, wonach Herr G. M. nach einer jahrelangen Übergangsphase im (August) 2019 in den Ruhestand getreten sei und die Immobilie auf die nächste Generation übertragen habe.

Dem entspricht auch, dass die Bekl. sich - wie bisher - wegen der Übersendung des Mietvertrages an Herrn H. M. und dessen Schwester Frau B. wandte, die ebenfalls - unbestritten - seit Jahren Ansprechpartnerin in Mietangelegenheiten war.

Die Bekl. war den für die Kl. handelnden bzw. haftenden Personen demnach seit Jahren (auch) als zuverlässig zahlende Mieterin bekannt. Mit Blick darauf, dass die Kl. auf einen Hinweis auf die neue Bankverbindung verzichtete, der Bekl. ein Exemplar des Mietvertrages dessen ungeachtet erst Ende März zukommen ließ, war sie - unterstellt, sie ging nunmehr von einem Ausbleiben der Mietzahlungen aus, obwohl das bisher nie geschehen war - unter den hier gegebenen Umständen gehalten, in geeigneter Weise nachzufragen bzw. - sollte sie selbst keinen Zugang zum bisherigen Mietkonto haben - den Herrn G. M. zu veranlassen zu prüfen, ob die Mietzahlungen auf dem von ihm in den vorangegangenen Mietverhältnissen mit der Kl. angegebenen Konto eingegangen sind. Eine entsprechende Verpflichtung lässt sich ohne Weiteres § 241 Abs. 2 BGB entnehmen.

Hinzu kommt, dass Herr G. M. - dem Vorbringen in der Berufungsbegründung nach - auch nach Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation - für eine Übergangsphase auch Komplementär der Kl. ist, das heißt, er hat sich gerade nicht vollständig zurückgezogen und keinerlei Verbindung zur Kl. Dass steuerliche Motive der Entscheidung zugrunde liegen, als persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär) an der Kl. beteiligt zu sein, ist rechtlich unerheblich.

In der Gesamtbetrachtung der Verschuldensbeiträge und Interessen ist zu Lasten der Kl. zu berücksichtigen, dass ein Verlust der von der Bekl. unstreitig geleisteten, lediglich fehlüberwiesenen Mieten angesichts der persönlichen und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen der Kl. und des Herrn G. M. aus der Sicht der Kl. zu keiner Zeit zu befürchten war, sie ihrerseits entgegen § 241 Abs. 2 BGB den Irrtum der Bekl. mit verursacht und - wie vom Amtsgericht zutreffend angenommen - entgegen § 242 BGB zum Anlass für den Ausspruch einer Kündigung genommen hat.

b) Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Wirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung entgegen, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Zieht ein Mieter innerhalb des Gebäudes um, wobei der bisherige Mietvertrag beendet und eine neuer Mietvertrag mit einer – ohne zusätzlichen Hinweis des Vermieters – geänderten Bankverbindung abgeschlossen wurde, trifft den Mieter, der zur Mietzahlung die bisherige Bankverbindung benutzt, kein Verschulden am Zahlungsverzug.

Mit der Vermieterfamilie verband die Beklagte bereits ein problemlos verlaufendes Mietverhältnis in Westdeutschland. Als die Beklagte nach Berlin zog, schloss die Klägerin 2017 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hinterhaus ab; auch dieses Mietverhältnis verlief störungsfrei. Im Februar 2020 zog die Beklagte innerhalb des Gebäudes um, wobei das Mietverhältnis über die Wohnung im Hinterhaus einvernehmlich beendet und über die Wohnung im Vorderhaus ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde, welcher der Beklagten aber erst Ende März 2020 – nach mehrfacher Mahnung – ausgehändigt wurde. Ein Hinweis darauf, dass sich für diesen Mietvertrag die bisherige Bankverbindung geändert hat, welche die Beklagte stets – bereits während des Mietverhältnisses in Westdeutschland – für die Mietzahlungen verwendet hatte, wurde nicht erteilt. Die Beklagte zahlte die Miete auf das bisherige Konto. Die Klägerin kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen Zahlungsverzugs. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung. Die fristlose Kündigung wie die fristgerechte waren unwirksam. Die Beklagte ist mit ihren Mietzahlungen nicht in Verzug gekommen, weil sie daran kein Verschulden trifft. Aber selbst wenn man von einem Verschulden ausginge, wiege das Verschulden der Klägerin schwerer. Der Beklagten sei der Mietvertrag – obwohl die Mietzahlung für den Monat Februar 2020 bevorstand – nicht bei Vertragsschluss ausgehändigt worden, sondern – nach mehrfacher Mahnung – erst Ende März 2020.

Die bisherigen Mietverhältnisse mit der Klägerin seien alle samt und sonders „jederzeit problemlos und angenehm“ verlaufen.

Zwar hätte die Beklagte die Änderung der Bankverbindung bei aufmerksamer Lektüre des Mietvertrages erkennen können, doch lag ihr der Mietvertrag weder im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für den Monat Februar noch zum entsprechenden Zeitpunkt im März 2020 vor. Die Beklagte habe deshalb auch nicht etwa keine Mietzahlungen, sondern – wie bisher – pünktlich und ohne jede Beanstandung auf das ihr bekannte Mietkonto geleistet.

Der Beklagten hätte sich ihr „Fehler“ auch nicht etwa aufdrängen müssen, weil ihr bisheriger Ansprechpartner sich langsam zurückziehen und an seinen Sohn übergeben wollte. Die Ansprechpartner auf Vermieterseite seien über die Jahre gleichgeblieben. Diesen für die Klägerin handelnden bzw. haftenden Personen sei die Beklagte seit Jahren als zuverlässig zahlende Mieterin bekannt. Mit Blick darauf, dass die Klägerin auf einen Hinweis auf die neue Bankverbindung verzichtete und der Beklagten ein Exemplar des Mietvertrages erst Ende März zukommen ließ, hätte sie – unterstellt, sie ging nunmehr von einem Ausbleiben der Mietzahlungen aus, obwohl das bisher nie geschehen war – unter den hier gegebenen Umständen in geeigneter Weise nachfragen und prüfen lassen müssen, ob die Mietzahlungen auf dem früher genutzten Mietenkonto eingegangen seien. Eine entsprechende Verpflichtung lässt sich ohne Weiteres § 241 Abs. 2 BGB (gegenseitige Rücksichtnahme) entnehmen.

In der Gesamtbetrachtung der Verschuldens­anteile und Interessen sei zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigen, dass ein Verlust der von der Beklagten unstreitig geleisteten, lediglich fehlüberwiesenen Mieten zu keiner Zeit zu befürchten war, wogegen die Klägerin ihrerseits den Irrtum der Beklagten mitverursacht und entgegen Treu und Glaube BGB zum Anlass für den Ausspruch einer Kündigung genommen habe.