Mietzahlung

Mietzahlung; Buchungsanweisung des Bezirksamts; Beweislast

Für den Nachweis einer Mietzahlung reicht die Buchungsanweisung des Bezirksamts sowie die Aussage, dass der überwiesene Betrag innerhalb von zwei Monaten nicht zurückgelangt ist, nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat den ihr zuerkannten Anspruch aus dem inzwischen beendeten Mietverhältnis über die Wohnung in der F.straße in Berlin.

Der Kl. stehen zunächst die Betriebskostennachforderungen für 2008 bis 2010 zu. Eine nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgte Zahlung auf diese Forderungen lässt sich den von der Bekl. vorgelegten Schreiben nicht entnehmen. Die Streithelferin der Bekl. hatte bereits in erster Instanz vorgetragen, die Hälfte der Nachforderung für 2009 an die Bekl., nicht aber an die Kl., gezahlt zu haben. Es ergibt sich nicht, dass die Bekl. dann diesen Betrag an die Kl. gezahlt hätte. Es ergibt sich ebenso nicht, dass die andere Hälfte von ihr oder dem gesamtschuldnerisch haftenden Herrn B. beglichen worden wäre.

Auch von einer Bezahlung der Nebenkostennachforderungen für 2008 und 2010 kann nicht ausgegangen werden. Das mit der Berufungsbegründung vorgelegte Schreiben vom 2.11.2012 lässt eine Bezahlung der Nebenkosten für 2008 und 2010 nicht erkennen. Was mit der Formulierung „die Nebenkostenabrechnungen 2008 und 2010 werden in das hier anhängige Klageverfahren eingebracht" gemeint sein soll, bleibt unklar. Eine Bezahlung dieser Beträge an die Kl. oder wenigstens an die Bekl. lässt sich jedenfalls der Formulierung nicht entnehmen. Es ist noch nicht einmal erkennbar, dass mit dem „hier anhängigen Klageverfahren" der hiesige Rechtsstreit gemeint ist, weil das Schreiben unter der Bezeichnung „B./BzA N." verfasst worden und von der hiesigen Kl. nicht die Rede ist. Der von der Bekl. benannte Herr Sch., der das Schreiben als Bearbeiter verfasst hatte, ist deshalb nicht als Zeuge zu vernehmen gewesen.

Die Kl. hat für den Monat Mai 2008 einen restlichen Zahlungsanspruch in Höhe von 290,17 € und für den Monat Juni 2008 einen Anspruch auf die Mietzahlung in voller Höhe von 345 €. Zwar ist, was nach Vorlage des Mietkontenauszugs durch die Kl. unstrittig ist, am 24.4.2008 eine Zahlung von der Streitverkündeten für die Bekl. in Höhe einer Monatsmiete (345 €) eingegangen. Die Überweisung ließ aber keine auch nur schlüssige Leistungsbestimmung für den Mai 2008 erkennen. Zwischen dem Zahlungseingang und dem Beginn des Folgemonats Mai lag ein noch relativ langer Zeitraum, so dass allein aus dem Zeitpunkt der Zahlung nicht darauf geschlossen werden konnte, dass sie bereits für Mai erfolgen sollte. Folglich hat die Kl. die Zahlung gemäß § 366 Abs. 2 BGB zu Recht auf die ältere für April 2008 noch offene Miete angerechnet und nur den überschießenden Rest für Mai 2008 verbucht.

An den Zweifeln in Bezug auf die nachträgliche Berücksichtigung von Restforderungen für September und Oktober 2007 in dem jetzt vorgelegten Mietkontenblatt hält das Gericht nicht mehr fest. Jedenfalls Herr B. schuldete diese Mieten, so dass die Kl. die bereits am 20.2.2008 erfolgte Sonderzahlung für Herrn B. in Höhe von 690 € auch auf diese Forderungen verrechnen durfte, § 366 Abs. 2 BGB.

Für die Bezahlung der Miete für den Monat Juni 2008 ist die Bekl. den Beweis schuldig geblieben. Der als Zeuge vernommene Mitarbeiter der Streitverkündeten, der sein Wissen überdies nur vom Hörensagen aus den beschafften Buchungsunterlagen herleitete, konnte zwar eine entsprechende Buchungsanweisung bei der Streitverkündeten bestätigen und auch bestätigen, dass innerhalb eines Zeitraums von zwei Monaten kein für die Bekl. überwiesenes Geld als nicht überweisbar zurückgekommen ist. Allein das beweist aber noch nicht, dass ein entsprechender Betrag auch bei der Kl. eingegangen ist. Auch wenn für einen Schuldner die Leistung von der öffentlichen Hand übernommen wird, gelten keine anderen Beweislastregeln. Die Bekl. bleibt darlegungs- und beweispflichtig für die Erfüllung der Schuld, die erst mit dem Eingang des Betrags auf dem Konto der Kl. bewirkt ist. Das Risiko von Fehlläufern bzw. Fehlbuchungen wird in diesem Falle nicht auf die Kl. verlagert.

Die Kl. hat schließlich einen Anspruch auf Bezahlung der für 2011 zuerkannten Beträge. Auf eine Mietminderung um 50 € für Januar 2011 und bis auf 0 für die beiden folgenden Monate kann sich die Bekl. gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB nicht berufen, weil sich nicht ergibt, dass sie die Kl. über diese Mängel informiert und ihr damit die Möglichkeit zur Beseitigung eingeräumt hätte. Soweit die Bekl. meint, dass sie hinreichend dargelegt habe, dass sie die Hausverwaltung der Kl. rechtzeitig über Mängel der Wohnung infolge des Wasserschadens informiert habe, ergibt sich aus der Berufungsbegründung nicht, woraus sie dieses herleitet. In erster Instanz fehlte jeder Vortrag dazu, wann die Kl. bzw. die für sie tätige Hausverwaltung von den Wasserfolgeschäden in Kenntnis gesetzt worden sein soll. Aus den zur Illustration der behaupteten Folgeschäden vorgelegten Fotos ergibt sich zudem kein Befall mit Schwarzschimmel, die Verfärbungen auf dem Fußboden sind offensichtlich Schmutzrückstände aus der Überschwemmung.

Für den Nachweis einer Mietzahlung reichen die Buchungsanweisung des Bezirksamts sowie die Aussage, dass der überwiesene Betrag innerhalb von zwei Monaten nicht zurückgelangt ist, nicht aus.

Der Vermieter verklagte die Mitmieterin u. a. auf Ausgleich von Betriebskostennachforderungen für 2008 und 2010, auf Mietzahlungen für Mai und Juni 2008 sowie für Januar bis März 2011. Die Mitmieterin berief sich darauf, dass entsprechende Zahlungen durch das Bezirksamt erfolgt seien bzw. sie zur Minderung der Mieten für Januar bis März 2011 berechtigt gewesen sei. Das AG hielt diese Einwände für unbegründet bzw. nicht bewiesen und verurteilte die Mitmieterin überwiegend, was zur Berufung der Mieterin führte.

Die ZK 65 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die Mieterin habe den Nachweis für die behaupteten Zahlungen durch das Sozialamt nicht erbracht. Zwar habe der als Zeuge vernommene Amtsmitarbeiter nach den Buchungsunterlagen bestätigt, dass eine entsprechende Buchungsanweisung des Sozialamts vorgelegen habe und innerhalb von zwei Monaten kein für die Mitmieterin überwiesenes Geld als nicht überweisbar zurückgekommen sei. Allein dies beweise aber noch nicht, dass ein entsprechender Betrag bei dem Vermieter auch eingegangen sei. Das Risiko von Fehlläufern bzw. Fehlbuchungen müsse der Mieter tragen. Die Beklagte habe sich auch nicht auf Mietminderung berufen können, da sich nicht ergebe, dass der Vermieter über diese Mängel informiert gewesen sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Beweislast für die Tilgung der Mietschuld trägt der Mieter, der also den Mieteingang beim Vermieter beweisen muss. Bei Zahlung der Miete durch das Sozialamt direkt an den Vermieter ergeben sich Beweisschwierigkeiten, die aber nicht zu Beweiserleichterungen führen. Hinsichtlich der Mietminderung stellt die Kammer zu Recht auf § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ab. Hinzuweisen ist jedoch darauf, dass bei einem unstreitigen Mangel der Vermieter beweispflichtig dafür ist, dass er infolge der unterlassenen Anzeige dem Mangel nicht abhelfen konnte.