Mietzahlung

Mietzahlung; Vorfälligkeitsklausel

Formularklauseln im Mietvertrag, nach denen die Miete monatlich im voraus, spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten ist, sind auch dann unwirksam, wenn eine Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen formularmäßig völlig ausgeschlossen worden ist. (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung in GE 96, 923)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Mietwohnung aus § 556 Abs. 1 BGB, da die Kündigung vom 12. Oktober 1995, die sich auf Verzug mit den Mietzinszahlungen für September und Oktober 1995 stützt, unwirksam ist. Bei Zugang der Kündigung befand sich die Bekl. nicht gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit der Zahlung zweier Monatsmieten in Verzug, da die Miete für Oktober 1995 zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war. Gemäß § 551 BGB ist der Mietzins erst nach Ablauf des Monats zu entrichten. Zwar sieht § 5 Nr. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vor, daß die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zahlbar ist. Die Klausel ist jedoch wegen des umfassenden Aufrechnungsverbots in § 7 des Mietvertrages unwirksam. Denn infolge der Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel kann der Mieter beispielsweise eine Minderung weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereicherungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten durchsetzen. Im Streitfall müßte er die Minderung statt dessen gerichtlich geltend machen. Jedenfalls in ihrer Gesamtwirkung führen die Klauseln deshalb zu einer gemäß § 537 Abs. 3 BGB unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB und zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters (BGH in GE 1995, Seite 40 f.). An der Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel ändert sich hier auch nichts dadurch, daß schon die Aufrechnungsklausel für sich allein gemäß § 11 Abs. 3 AGBG unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH in GE 1995, Seite 40, 41; BGH, WM 1991, 1591). Nichts anderes kann bei äußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen (BGH in GE 1995, Seite 40, 41).