Mietwucher bei jeder Überschreitung um 50 %

Jede Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % ist wucherisch; auf die Ausnutzung eines geringen Angebotes oder subjektive Elemente wie Unerfahrenheit des Mieters kommt es nicht an.

Die geltend gemachten Zahlungsansprüche stehen dem Kl. gemäß § 812 Abs. 1 BGB i. V. m. den §§ 134 BGB, 5 Abs. 2 WiStG, 291 StGB sowie 138 Abs. 1 BGB zu.

Die nach dem Mietvertrag vom 19. Oktober 1995 zu zahlende und gezahlte Bruttokaltmiete betrug 520 DM und damit bei einer Wohnungsgröße von 41 m212,68 DM/m2. Diese Miete überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung erheblich. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung betrug nach dem unbestrittenen und damit gemäß § 138 Abs. ZPO als zugestanden anzusehenden Vorbringen des Kl. 7,15 DM/m2. Die verlangte und gezahlte Miete überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete damit um 77,34 %.

Nach allgemeiner Auffassung ist eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 50 % wucherisch (vgl. z. B. LG Berlin, GE 1998, 42). Dies ist hier offensichtlich der Fall.

Ob die Vermietung unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum und gegebenenfalls auch durch Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit und des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Kl. erfolgt ist, kann dahinstehen. Das Gericht vertritt die Auffassung, daß es darauf nicht ankommt, wenn - wie hier - die Wuchergrenze überschritten ist. Die zuvor bezeichneten Tatbestandsmerkmale sind Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 5 Abs. 2 WiStG bzw. des § 291 StGB und damit für die Verhängung einer Geldbuße bis zu 100.000 DM, einer Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen oder einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren. Sie bringen zum Ausdruck, daß ein Täter vom Staat nur für schuldhaftes Verhandeln bestraft werden darf. Darum geht es hier nicht (ebenso LG Berlin, MM 1997, 407, 408).

Die Frage nach der Zulässigkeit der Höhe der Miete für eine Wohnung berührt Artikel 14 des Grundgesetzes und damit das Spannungsverhältnis aus dessen Absatz 1 und 2, d. h. das Recht des Eigentümers, sein Eigentum so optimal wie möglich zu nutzen und die Verpflichtung, es zugleich in einem dem Wohle der Allgemeinheit dienenden Sinne zu gebrauchen. Nach Auffassung des Gerichts kann dieses Spannungsverhältnis nur so in Einklang gebracht werden, daß eine Mietzinsvereinbarung für Wohnraum nicht in jeder Höhe zugelassen werden kann und jedenfalls dann gegen die Sozialpflichtigkeit des Eigentums und gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt und damit gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, soweit sie die Wuchergrenze übersteigt (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 654; LG Berlin, GE 1995, 1549 ff. sowie die Urteile des erkennenden Gerichts vom 13. Juli 1999, 6 C 13/99 sowie vom 18. Januar 2000, 6 C 144/99, soweit bekannt, nicht veröffentlicht).

Daß die Wuchergrenze im sozialen Mietrecht eine Grenze darstellt, die nicht überschritten werden darf, zeigt sich im übrigen auch daran, daß nach allgemeiner Auffassung selbst notwendige und tatsächlich entstandene Kosten von Modernisierungsmaßnahmen nicht vollständig auf die Miete umgelegt werden dürfen, wenn dies zu einer Überschreitung der Wuchergrenze führen würde (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1984, 62 f., OLG Hamburg, NJW-RR 1992, 1366; OLG Frankfurt, NJW-RR 1994, 1233).

Die 1995 vereinbarte Wohnungsmiete überschritt die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 %; der Mieter verlangte teilweise Rückzahlung und bekam beim Amtsgericht Tiergarten recht.

Mit Urteil vom 27. Januar 2000 führte das Gericht aus, es komme weder auf die Ausnutzung eines geringen Angebots im Sinne des § 5 WiStG noch auf subjektive Elemente wie Unerfahrenheit oder Mangel an Urteilsvermögen beim Mieter an. Jede Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % sei wucherisch und damit nichtig.

Wir halten das Urteil für falsch, da es den grundsätzlichen Aufbau der Mietpreisüberhöhungs- und Wuchervorschriften verkennt. Nur wenn eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt wurde, reicht Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % allein aus, um eine Teilnichtigkeit anzunehmen (Sternel, MDR 1983, 363). Ist dagegen der Tatbestand des § 5 WiStG nicht erfüllt, weil eine Mangellage im Sinne dieser Vorschrift nicht ausgenutzt wurde, setzt Mietwucher nach § 291 StGB neben der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % ein Ausbeuten von bestimmten persönlichen Verhältnissen des Mieters voraus (OLG Köln, NJW 1976, 119; Schmidt-Futterer/Blank, 7. Aufl., Rdn. 103 zu §§ 38, 134 BGB). Kann das nicht festgestellt werden, kommt allenfalls eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB in Betracht (Überschreitung um 100 %) oder Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB (Überschreitung um 200 %; vgl. zusammenfassend, Beuermann, GE 1997, 652). Die Meinung, jede Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % sei nichtig, ohne daß weitere Tatbestandsmerkmal erfüllt sein müßten, wird - soweit ersichtlich - von niemandem vertreten; die vom Amtsgericht zitierten Landgerichtsentscheidungen stützen dessen Auffassung jedenfalls nicht, da dort die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG, also auch das Ausnutzen einer Mangellage, vorlagen.