Mietwohnung

Mietwohnung; Bauherrenwohnung; vorzeitige Rückzahlung öffentlicher Mittel; Fehlbelegungsabgabe

Die vom Bauherrn mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst bewohnte Wohnung in einem von ihm geschaffenen Wohngebäude mit vier oder mehr öffentlich geförderten Wohnungen ist keine "Mietwohnung" im Sinne des § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Juli 1992 (BGBl. I S. 972).

Inhaber der Bauherrenwohnung in einem von ihnen unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel geschaffenen Wohngebäude mit vier oder mehr Wohnungen konnten deshalb auch in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf nach einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der ihnen gewährten öffentlichen Mittel nicht mehr zur Fehlbelegungsabgabe herangezogen werden (entgegen BVerfG, Beschluß vom 8. Juni 1988 - 2 BvL 9/85 und 2 BvL 3/86 -, BVerfGE 78, 249 [279 ff.]).

I. Der Kl. bewohnt als Grundstückseigentümer eine Wohnung in einem ihm gehörenden Mehrfamilienhaus in Wuppertal. Für die Schaffung der sieben Wohnungen des Gebäudes hatte der Bekl. im Jahr 1958 öffentliche Mittel bewilligt. Diese Landesdarlehen wurden am 30. Dezember 1980 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig und vollständig zurückgezahlt. Der Bekl. setzte gegen den Kl. für die Zeit vom 1. April 1984 bis zum 31. Dezember 1985 Ausgleichszahlungen nach dem Fehlbelegungsgesetz fest. Die nach erfolglosem Widerspruch erhobene Anfechtungsklage ist im ersten sowie im zweiten Rechtszug erfolglos geblieben. Im Berufungsurteil hat das Oberverwaltungsgericht unter Hinweis auf den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 8. Juni 1988 - 2 BvL 9/85 und 2 BvL 3/86 - (BVerfGE 79, 249 [279 ff.]) ausgeführt: Auch der Bauherr, der vier oder mehr öffentlich geförderte Wohnungen geschaffen habe, von denen er eine als sog. Bauherrenwohnung selbst bewohne, sei zur Fehlbelegungsabgabe heranzuziehen, obwohl er die Selbstbenutzungsgenehmigung unabhängig von der sonst für den Bezug öffentlich geförderter Wohnungen geltenden Einkommensgrenze beanspruchen könne. Die vom Kl. selbst genutzte Bauherrenwohnung habe ihre Eigenschaft "öffentlich gefördert" nach der freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel noch für eine achtjährige Nachwirkungsfrist behalten. Denn ungeachtet ihrer Eigennutzung handele es sich rechtlich um eine Mietwohnung. Für Mietwohnungen sei in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf, zu der die Stadt Wuppertal durch Verordnung der Landesregierung wirksam bestimmt worden sei, eine Ausnahme von der Nachwirkungsfrist gesetzlich ausgeschlossen.

II. Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Der Anfechtungsklage ist stattzugeben, weil der angefochtene Leistungsbescheid rechtswidrig ist und den Kl. in seinen Rechten verletzt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1, § 137 Abs. 1 Nr. 1, § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 VwGO).

Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß auch Grundstückseigentümer, die - wie der Kl. - in einem Gebäude mit vier oder mehr öffentlich geförderten Wohnungen eine dieser Wohnungen als sog. Bauherrenwohnung mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst bewohnen, unter den weiteren in § 1 Abs. 1 AFWoG bezeichneten Voraussetzungen eine Ausgleichszahlung zu leisten haben. (wird ausgeführt)

Die vom Kl. bewohnte Bauherrenwohnung hat jedoch schon vor Beginn des für ihn gesetzlich vorgesehenen Leistungszeitraums am 1. Januar 1984 (§ 16 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WoBindG) mit der freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung des öffentlichen Baudarlehens im Jahre 1983 (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 AFWoG) ihre Eigenschaft als "öffentlich gefördert" verloren, so daß eine Leistungspflicht des Kl. gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 AFWoG nicht entstanden ist. Von welchem Zeitpunkt an eine Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt, regeln die §§ 15 ff. WoBindG in der hier anzuwendenden im Zeitpunkt der freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen Mittel durch den Kl. geltenden, durch Art. 3 Nr. 2 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) geänderten Fassung der Bekanntmachung vom 22. Juli 1982 (BGBl. I S. 972). Werden die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 und 3 WoBindG nicht erst mit der in § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vorgesehenen achtjährigen Nachwirkungsfrist, sondern bereits mit der freiwilligen vorzeitigen Darlehensrückzahlung. Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WoBindG verliert eine Wohnung, bei der die Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 WoBindG nicht vorliegen, mit der Rückzahlung ihre Eigenschaft "öffentlich gefördert", wenn sie im Zeitpunkt der Rückzahlung nicht vermietet ist. So verhält es sich bei der Wohnung des Kl. Allerdings gilt § 16 Abs. 3 WoBindG gemäß § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG in Gemeinden, die wie die Stadt Wuppertal durch Rechtsverordnung der Landesregierung zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt worden sind (§ 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG), nicht für "Mietwohnungen". Die vom Bauherrn mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst genutzte Wohnung in einem von ihm errichteten Wohngebäude mit vier oder mehr öffentlich geförderten Wohnungen ist aber keine Mietwohnung im Sinne des § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG. Der gegenteiligen Annahme des angefochtenen Urteils im Anschluß an den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 8. Juni 1988 (aaO.) vermag der erkennende Senat nicht beizupflichten.

Die Ansicht des Bekl., die Verwaltungsgerichte seien auch insoweit nach § 31 Abs. 1 BVerfGG an die Rechtsauffassung des Bundesverfassungsgerichts gebunden, trifft nicht zu. Dessen Entscheidung - die Entscheidungsformel (vgl. BVerfGE 69, 92 [103]) - hat zwar gemäß § 31 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Nr. 11 Satz 1 BVerfGG Gesetzeskraft, soweit das Bundesverfassungsgericht § 1 AFWoG für gültig erklärt hat (vgl. BVerfGE 40, 88 [93], 65, 179 [181]; 70, 242 [249]). Die Gültigkeit des Gesetzes steht danach mit Wirkung für und gegen alle fest (vgl. BVerfGE 69, 92 [103]). Die Grenzen sowohl der Gesetzeskraft als auch der Bindungswirkung bestimmen sich jedoch nach dem Inhalt der Entscheidung (vgl. BVerfGE 69, 92 [103]). Die sich aus ihrem Tenor und den tragenden Gründen ergebenden Grundsätze für die Auslegung der Verfassung müssen von den Gerichten in allen künftigen Fällen beachtet werden (vgl. BVerfGE 40, 88 [93] m. w. N.; 72, 119 [121]). Die Bindungswirkung beschränkt sich indes auf die Teile der Entscheidungsgründe, welche die Auslegung und Anwendung des Grundgesetzes betreffen. "Sie erstreckt sich nicht auf Ausführungen, die nur die Auslegung einfacher Gesetze zum Gegenstand haben. Die Auslegung und Anwendung einfacher Gesetze ist Sache der sachnäheren Fachgerichte" (vgl. BVerfGE 40, 88 [94]).

Freilich hat das Bundesverfassungsgericht auch die sich aus dem Verfassungsrecht ergebenden Maßstäbe oder Grenzen für die Auslegung eines einfachen Gesetzes verbindlich zu bestimmen. Hat das Bundesverfassungsgericht im Rahmen einer "verfassungskonformen Auslegung" einfachen Rechts andere an sich mögliche Interpretationen der Norm als mit dem Grundgesetz unvereinbar bezeichnet, so kann kein anderes Gericht diese Interpretationsmöglichkeiten für verfassungsgemäß halten (vgl. BVerfGE 40, 88 [94]). Im übrigen sind aber Auslegung und Anwendung verfassungsrechtlich unbedenklicher Vorschriften des einfachen Rechts allein den dafür allgemein zuständigen Fachgerichten anvertraut und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht entzogen, soweit es sich nicht um Auslegungsfehler handelt, die ihrerseits die Verfassung, namentlich Grundrechte, verletzen (vgl. etwa BVerfGE 73, 206 [260] m. w. N.; 74, 102 [127] m. w. N.; 80, 286 [296]; 82, 209 [231]; 85, 36 [64]; stRspr.). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts einschließlich der Wahl der hierbei anzuwendenden Methode durch die zuständigen Fachgerichte ist vom Bundesverfassungsgericht nicht auf ihre Richtigkeit am Maßstab des einfachen Rechts zu überprüfen (BVerfGE 18, 85 [92]; 82, 6 [11]; 82, 6 [17]). Bedient sich das Fachgericht herkömmlicher Auslegungsmethoden, ist dagegen verfassungsrechtlich nichts einzuwenden (BVerfGE 11, 126 [130]; 82, 6 [11]). Welcher von zwei (vertretbaren) Auslegungen nach einfachem Recht der Vorzug gebührt, hat das Bundesverfassungsgericht nicht zu entscheiden; dies obliegt vielmehr allein den fachlich zuständigen Gerichten (BVerfGE 18, 85 [92 f.]; 21, 209 [216]; 53, 207 [211]). Dem Bundesverfassungsgericht kommt namentlich weder die Aufgabe noch die Befugnis zu, einfachgesetzliche Vorschriften aus nichtverfassungsrechtlichen Erwägungen abweichend von der Auffassung eines obersten Bundesgerichts bindend auszulegen (vgl. BVerfGE 72, 155 [170]).

Die ausschließlich einfachrechtlich begründete Auslegung des § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG durch das Bundesverfassungsgericht, auch die Bauherrenwohnung sei eine Mietwohnung im Sinne dieser Vorschrift, ist nicht zu billigen. Der vom Bauherrn mit Genehmigung der zuständigen Stelle auf Dauer eigengenutzten und hierfür bestimmten Wohnung fehlt die vom Begriff der Mietwohnung vorausgesetzte Zweckbestimmung zur Dauervermietung an Dritte. Da das Wohnungsbindungsgesetz den in § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG verwendeten Begriff der Mietwohnung nicht erläutert, ist insoweit auf das Zweite Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz - II. WoBauG -) i. d. F. der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085) zurückzugreifen (vgl. § 100 i. V. m. § 2 Abs. 2 Buchst. e II. WoBauG; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Bellinger, WoBindG § 16 Anm. 7 [S. 37/Stand: Juli 1989]). Die in § 2 Abs. 2 Buchst. e II. WoBauG bezeichneten "Mietwohnungen" sind dort zwar nicht näher umschrieben. Von den in der "Typenliste" des § 2 Abs. 2 II. WoBauG aufgeführten Nutzungsarten bei öffentlich gefördertem Wohnraum sind jedoch im Zweiten Wohnungsbaugesetz ausdrücklich definiert: das Familienheim (§ 2 Abs. 2 Buchst. a), das Eigenheim und das Kaufeigenheim (§ 2 Abs. 2 Buchst. a), die Eigentumswohnung und die Kaufeigentumswohnung (§ 2 Abs. 2 Buchst. b), die Wohnbesitzwohnung (§ 2 Abs. 2 Buchst. c), die Genossenschaftswohnung (§ 2 Abs. 2 Buchst. d) und das Wohnheim (§ 2 Abs. 2 Buchst. h). Sämtliche Begriffsbestimmungen stellen hinsichtlich der vorgesehenen Nutzungsart auf die jeweilige Zweckbestimmung der Wohnung durch den Eigentümer oder Bauherrn ab (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 und Abs. 2, § 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1, § 12 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2, § 12 a Abs. 1, 13, 14 und 15 II. WoBauG). Unter einer Mietwohnung ist demgemäß ebenfalls (nur) eine zur Dauervermietung an Dritte (geeignete und) vom Verfügungsberechtigten bestimmte Wohnung zu verstehen (vgl. Urteil vom 23. März 1984 - BVerwG 8 C 168.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 38 S. 21 [23 ff.] und vom 27. Juni 1985 - BVerwG 8 C 101.83 - Buchholz 454.4 § 40 II. WoBauG Nr. 2 S. 1 [7]; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG § 63 Anm. 2.4/Stand: Juli 1987]; Schade/Schubart/Kohlenbach, II. WoBauG § 2 Anm. 6 [Stand: Oktober 1994]). Die Notwendigkeit einer derartigen vom Verfügungsberechtigten getroffenen Zweckbestimmung wird bestätigt durch die in § 66 II. WoBauG vorgesehene Ausdehnung des Anwendungsbereichs der Vorschriften für Mietwohnungen auf öffentlich geförderte Wohnungen, die zur Überlassung aufgrund eines dem Mietverhältnis ähnlichen entgeltlichen Nutzungsverhältnisses, insbesondere aufgrund eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnisses, "bestimmt" sind.

Eine vom Eigentümer rechtmäßig auf Dauer selbstgenutzte Wohnung kann nicht zugleich, wie es der Begriff der Mietwohnung voraussetzt, auch dazu bestimmt sein, vom Verfügungsberechtigten einem wohnungsuchenden Dritten aufgrund eines Schuldverhältnisses zum Gebrauch überlassen zu werden (vgl. auch § 19 Abs. 2 WoBindG). Die genehmigte nicht nur vorübergehende Eigennutzung schließt für ihre Dauer die für eine Mietwohnung erforderliche "Widmung" der Wohnung zur Dauervermietung notwendigerweise aus. Der Eigentümer bewohnt "die ihm gehörige Wohnung" entgegen der Ansicht des Bundesverfassungsgerichts (aaO. S. 279) auch nicht "wie ein Mieter", sondern nutzt sie als "Verfügungsberechtigter" selbst (§ 6 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Grundlage dieser Verwendung des von ihm geschaffenen Wohnraums ist nicht eine ihm gewährte öffentlich-rechtliche Wohnberechtigung. Der Bauherr bewohnt die ihm gehörende Wohnung vielmehr kraft seines Eigentums. Die ihm erteilte Selbstbenutzungsgenehmigung befreit ihn lediglich von den Beschränkungen der Privatnützigkeit seines Eigentums, die das Wohnungsbindungsgesetz an die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für die Errichtung von Wohnraum knüpft und die dessen Eigennutzung entgegenstehen.

Allerdings ist der Anspruch des Bauherrn von mindestens vier öffentlich geförderten Wohnungen auf Genehmigung der Selbstbenutzung einer dieser Wohnungen (Bauherrenprivileg) unvererblich (vgl. Urteil vom 13. Februar 1987 - BVerwG 8 C 111.84 - Buchholz 454.32 § 6 WoBindG Nr. 1 S. 1 ff.). Ungeachtet des höchstpersönlichen Charakters des Anspruchs auf Erteilung der Selbstbenutzungsgenehmigung geht jedoch das bereits ausgeübte Selbstbenutzungsrecht des Bauherrn nach dem Bezug seiner Bauherrenwohnung entsprechend § 4 Abs. 7 WoBindG beim Tode des Selbstbenutzungsberechtigten auf seine hausstandszugehörigen Familienangehörigen, die aufgrund der Sondererbfolge des § 569 a Abs. 2 BGB in ein Mietverhältnis eingetreten wären, und beim Auszug des Selbstbenutzungsberechtigten auch auf seinen Ehegatten über (vgl. Urteil vom 13. Februar 1987, aaO. S. 3). Diese "Vererblichkeit" des vom Verfügungsberechtigten zu seinen Lebzeiten verwirklichten Selbstbenutzungsrechts verdeutlicht, daß die selbstbewohnte Bauherrenwohnung anders als eine Mietwohnung nicht der Wohnraumversorgung Dritter gewidmet ist. Sie dient erlaubtermaßen allein der dauernden Eigennutzung.

Das Wohnungsbindungsgesetz stellt die genehmigte Selbstbenutzung durch den Eigentümer der Überlassung der Wohnung an einen Dritten aufgrund eines Miet- oder sonstigen Schuldverhältnisses nicht gleich. Das Gegenteil bringen vielmehr die §§ 19 Abs. 2 und 21 Abs. 2 WoBindG zum Ausdruck. Gemäß § 19 Abs. 2 Satz 1 WoBindG steht dem Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung nur derjenige gleich, der die Wohnung einem Wohnungsuchenden aufgrund eines anderen Schuldverhältnisses, insbesondere eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnisses, zum Gebrauch überläßt. Nach § 19 Abs. 2 Satz 2 WoBindG steht dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung ebenso nur derjenige gleich, der die Wohnung aufgrund eines anderen Schuldverhältnisses, insbesondere eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnisses, bewohnt. Gemäß § 21 Abs. 2 WoBindG sind bei der Vermietung der vom Verfügungsberechtigten selbst genutzten Wohnung die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes mit Ausnahme der Anzeigepflicht nach § 4 Abs. 1 WoBindG, der Besetzungsrechte nach § 4 Abs. 4 und 5 sowie § 5 a WoBindG und des Verbots des Leerstehenlassens nach § 6 WoBindG nur dann anzuwenden, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung vermietet wird. Die Vermietung durch den Verfügungsberechtigten wird insoweit zwar ebenso wie eine Untervermietung durch den Hauptmieter (vgl. § 21 Abs. 1 WoBindG) behandelt. Eine Vorschrift, die die Selbstbenutzung einer öffentlich geförderten Wohnung durch den Verfügungsberechtigten einem Mietverhältnis gleichstellt, enthält das Wohnungsbindungsgesetz hingegen nicht. Ihr Fehlen stellt keine unbeabsichtigte Regelungslücke dar. Die Notwendigkeit einer weiteren Gleichstellungsvorschrift hätte sich dem Gesetzgeber aufdrängen müssen, wenn er den selbstnutzenden Bauherrn wie einen Mieter hätte behandelt wissen wollen. Denn derjenige, der eine Wohnung aufgrund eines "anderen Schuldverhältnisses" oder eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnisses bewohnt, steht dem Mieter hinsichtlich der Vergleichbarkeit der Rechtsgrundlagen der Nutzung weitaus näher als der selbstnutzende Eigentümer.

Der Zweck des § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, die Belegungsbindung in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf nach freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel noch für die Dauer der achtjährigen Nachwirkungsfrist zur Versorgung der wohnberechtigten Wohnungsuchenden aufrechtzuerhalten, gebietet keine Gleichbehandlung von Bauherrenwohnungen und Mietwohnungen. Die Belegungsbindung einer öffentlich geförderten Wohnung und die daraus folgende Beschränkung des Nutzungsrechts des Eigentümers sind zugunsten des Bauherrn bei einer genehmigten Selbstbenutzung für deren Dauer von Rechts wegen aufgehoben. Die rechtmäßig eigengenutzte Wohnung steht dem Mietwohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Sie kann von der zuständigen Stelle gegen den Willen des Eigentümers keiner Vermietung zugeführt werden.

Der Kläger hatte mit öffentlichen Fördermitteln ein Wohnhaus mit mehr als vier Mietwohnungen gebaut und konnte sich deshalb auf das "Bauherrenprivileg" berufen, wonach er auch selbst in dem Haus wohnen durfte, obwohl er nach seinem Einkommen keinen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein gehabt hätte. Nach etwa 20 Jahren zahlte er das Landesdarlehen freiwillig vollständig zurück, so daß nach der bis 1990 geltenden Fassung des § 16 WoBindG die Preisbindung ohne Nachwirkungsfrist entfallen wäre, jedenfalls dann, wenn man die Bauherrenwohnung als nicht vermietete Wohnung im Sinne des Gesetzes ansieht.

Die Behörde nahm jedoch eine Nachwirkungsfrist an und verlangte von dem Eigentümer Ausgleichszahlungen nach dem Fehlbelegungsgesetz.

Eine Anfechtungsklage blieb zunächst erfolglos, denn das Bundesverfassungsgericht hatte 1988 festgestellt, daß auch für Bauherrenwohnungen die Nachwirkungsfrist entsprechend den Regelungen für Mietwohnungen gelten müsse. In einer bemerkenswerten Entscheidung hat sich das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 18. August 1995 davon distanziert. Der Beschluß des Bundesverfassungsgerichts könne keine Bindungswirkung haben, da es nur um die Auslegung einfachen Rechts gehe, die aber ausschließlich Sache der Fachgerichte sei. Nach dem Wohnungsbindungsgesetz sei aber eindeutig die Bauherrenwohnung einer Mietwohnung nicht gleichzustellen; auch der Zweck des Wohnungsbindungsgesetzes fordere dies nicht.