Mietvorvertrag

Mietvorvertrag; Schriftformverzicht

1. Ist der Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages vereinbart und wird dem Mieter noch vor Abschluß der Einzug gegen Zahlung des "Mietzinses" gestattet, ist darin kein Verzicht auf die vereinbarte Schriftform, sondern ein Vorvertrag zu sehen.

2. Der Vermieter verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn er aufgrund des Vorvertrages dem Mieter einen Formularmietvertrag vorlegt, wie er ihn üblicherweise verwendet und es ablehnt, über einzelne Klauseln zu verhandeln.

Der Kl. stand der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 985 BGB zu, da zwischen den Parteien ein Mietvertrag bis zum 25.10.1988 nicht zustande gekommen war, und die Bekl. das Angebot der Kl. auf Abschluß des von ihr entworfenen Formularmietvertrages abgelehnt hatten. Gemäß § 986 BGB entfiel damit das Recht der Bekl. zum Besitz der Wohnung.

Unstreitig vereinbarten die Parteien am 2. Dezember 1987 den Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages für die Zeit ab 1. März 1988. Es bestand Einigkeit darüber, daß die gegenseitigen Bereitschaftserklärungen zum Vertragsabschluß bzw. zur Tragung eines etwaigen Mietausfallschadens durch die Bekl. den schriftlichen Vertrag nicht ersetzen sollten. Dies hat gem. § 154 Abs. 2 BGB zur Folge, daß bis zu diesem Zeitpunkt von dem Abschluß eines Mietvertrages nicht ausgegangen werden kann. Denn die Vereinbarung der Schriftform bei Mietverträgen dient nicht alleine Be weiszwecken, sondern hat die umfassende Regelung des Mietverhältnisses zum Ziel.

Auch in dem späteren Geschehensablauf liegt kein schlüssiger Verzicht der Kl. auf die vereinbarte Schriftform. Die Annahme eines schlüssigen Verzichts setzt neben ei-nem erheblichen Zeitablauf das Vorliegen besonderer Umstände voraus, aus denen auf einen solchen Verzicht geschlossen werden könnte (vergleichbar dem Tatbestand der Verwirkung). Solche Umstände liegen hier nicht vor: Anläßlich der Wohnungsbesichtigung am 12. Januar 1988 stellte der Mitarbeiter der Kl. den baldigen Abschluß des schriftlichen Mietvertrages in Aussicht, was die An-nahme eines Verzichts ausschließt. In der Gestattung des Einzuges in die Wohnung im März 1988 gegen Zahlung des "Mietzinses" liegt ebenfalls kein schlüssiger Verzicht. Sie beruhte vielmehr auf der entsprechenden vorläufigen Vereinbarung der Parteien, die rechtlich als Vorvertrag qualifiziert werden kann. Die Unterzeichnung der polizeilichen Anmeldung durch die Kl. stellt eine Erklärung gegenüber dem Landeseinwohneramt dar und enthielt offen kundig keine privatrechtliche Willenserklärung gegenüber den Bekl. Schließlich kann auch weder in der Abbuchung der "Mieten" noch der Zusendung einer "Mieterhöhungserklärung" ein konkludenter Verzicht auf die Schriftform gesehen werden. Denn diese Handlungen der Kl. entsprachen der Vereinbarung über die vorläufige Nutzung der Wohnung durch die Bekl. gegen Zahlung der monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe des Betrages, der auch als Mietzins zu zahlen wäre. Tatsächlich haben die Bekl. diese selbst auch nicht als schlüssigen Verzicht auf den Abschluß ei-nes schriftlichen Mietvertrages verstanden. Denn nach ihrem eigenen Vortrag haben sie mehrfach bei der Kl. angefragt, wann mit dem schriftlichen Vertragsschluß zu rechnen sei.

Schließlich ist auch die Erklärung der Mitarbeiterin der Kl., die Bekl. seien bereits Mie-ter, unerheblich, da es sich dabei um eine Wissens-, nicht Willenserklärung einer nicht vertretungsbefugten Mitarbeiterin der Kl. handelte.

Schließlich hat die Kl. durch ihr Schreiben vom 3. Mai 1988 deutlich gemacht, daß sie weiterhin auf dem Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages bestand.

Nach alledem scheidet die Annahme eines schlüssigen Verzichts auf die Schriftform aus.

Die Geltendmachung des Räumungsanspruches verstieß auch nicht gegen § 242 BGB.

Denn aufgrund des - wie oben dargelegt - zwischen den Parteien geschlossen Vor-vertrages war die Kl. zwar zur Abgabe eines Angebots auf Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages über die Streitwohnung zu dem in Aussicht gestellten Mietzins und gemäß ihren üblichen Geschäftsbedingungen verpflichtet. Eine weitergehende Verpflichtung zu Abänderungen ihres üblichen Formularvertrages bestand dagegen nicht. Eine solche Vereinbarung haben die Parteien nicht getroffen. Vielmehr ist über weitere Vertragsbedingungen nicht gesprochen worden. Auch die Bekl. mußten jedoch davon ausgehen, daß der abzuschließende Mietvertrag ein Formularvertrag sein würde, den die Kl. üblicherweise verwendete. Da sie dennoch eventuelle Vorbehalte erst nach Erhalt des Schreibens vom 3. Mai 1988 geltend gemacht haben, verstieß die Ablehnung der Kl., über einzelne Klauseln zu verhandeln, nicht gegen Treu und Glauben. Denn mit diesen Vorbehalten brauchte sie nicht zu rechnen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf die von den Bekl. im Zeitpunkt der Erhebung der Räumungsklage bereits vorgenommenen Renovierungsarbeiten und Möbelkäufen, sowie aus der Tatsache, daß die Verzögerung der Abgabe des schriftlichen Mietvertragsangebotes von der Kl. alleine zu vertreten war. Aus diesen Umständen kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch der Bekl. auf Abschluß des Mietvertrages mit den von ihnen gewünschten Änderungen hergeleitet werden. Ihre Berücksichtigung käme alleine bei der Geltendmachung eines Anspruches auf Ersatz eines Vertrauensschadens unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen, wenn der Räumungsanspruch durchgesetzt worden wäre, in Betracht. Nach alledem war der Räumungsanspruch der Kl. nach dem fruchtlosen Ablauf der durch Schreiben vom 14. Juli 1988 gesetzten Frist zur Vertragsunterzeichnung bis zur Erledigung der Hauptsache begründet.