Mietvorauszahlungsklausel

m Mietvertrag kann formularmäßig wirksam vereinbart werden, daß die Miete monatlich im voraus zu zahlen ist.

Die Klage ist aus § 556 BGB begründet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristgerechte Kündigung vom 11.3.1992 nach § 564 b Abs. 1 BGB am 30.6.1992 beendet worden. Die fristlose Kündigung ist zwar nach § 554 Abs. 2 BGB geheilt worden; die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist unsubstantiiert mangels Angabe eines vernünftigen Grundes (LG Mannheim, ZMR 1990, 19). Der Kl. hat jedoch substantiiert dargetan, daß seit Juli 1991 der Bekl. unpünktlich zahlte und dies auch nach der Abmahnung nicht einstellte. Ein solches Verhalten stellt einen Kündigungsgrund dar (OLG Oldenburg, NJW-RR 1992, 79). Das Gericht folgt dabei nicht der Auffassung, daß entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB die Miete vom Bekl. am Monatsende zu zahlen gewesen sei. Die entgegenstehende Entscheidung des LG München (WuM 1991, 389) - bestätigt durch OLG München vom 6.2.1992 -, wonach ein Verstoß gegen § 9 AGBG vorliegen solle, ist nicht überzeugend. Wenn in diesen Entscheidungen im wesentlichen auf das Minderungsrecht des Mieters abgestellt wird, das bei einer Vorauszahlung nur im Nachhinein ausgeübt werden könne, ist dies zwar richtig. Diese Ausübung im Nachhinein, die also eine Aufrechnung ist, kann nicht formularmäßig erschwert werden. Aufrechnungsverbote oder Aufrechnungserschwernisse sind insoweit unwirksam. An der Vorauszahlungspflicht, die durchaus sachliche Gründe hat, ändert das jedoch nichts. Insoweit bleibt die bisher herrschende Auffassung, die ein Abbedingen des § 551 BGB für zulässig hielt, überzeugender (LG Berlin, MM 1992, 101). Aus dem Umstand, daß im vorliegenden Falle nicht eine Zahlung am 3. Werktag eines jeden Monats vereinbart war, sondern am Monatsersten, ergibt sich nichts anderes. Grundsätzlich stellt der Vermieter die Mietsache schon am 1. eines jeden Monats zur Verfügung; schon ab diesem Zeitpunkt ist Mietzins zu entrichten.

Wir hatten kürzlich über eine Entscheidung des Münchner Oberlandesgerichts berichtet, wonach unter bestimmten Umständen (nämlich bei einer Kombination von Klauseln, die auch im bis dahin vertriebenen Mietvertragsmuster des Berliner Landesverbandes enthalten ist) die Klausel unwirksam sei, wonach die Miete am Monatsanfang gezahlt werden müsse (vgl. Beilage zu GE 1992).

Daß die Entscheidung des Münchner Oberlandesgerichts so ergangen ist, wie sie dann schließlich erging, lag daran, daß der Münchner Hauseigentümerverband im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Auffassung vertrat, die Kombination zweier Klauseln (die Zahlung am Monatsanfang und bestimmte Aufrechnungsverbote) sei wirksam, der klagende Mieterverein jedoch pfiffigerweise nur die Klausel angegriffen hatte, die die Mietzahlung am Monatsanfang vorsah. Da das OLG beide Klauseln in ihrem Zusammenwirken für unwirksam gehalten hatte, der Eigentümerverband aber damals auf die Aufrechnungsklausel offenbar nicht verzichten wollte, gab das Gericht dem Antrag der Mieterseite statt.

Wir hatten bei unserer Kommentierung schon damals die Auffassung vertreten, daß diese Entscheidung nicht zwingend bedeuten müsse, daß bei einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter die Gerichte auch beim Zusammenwirken beider Klauseln tatsächlich die Zahlungsklausel für unwirksam erklärten.

Nun liegt dazu eine erste Entscheidung aus Berlin vor. Das Amtsgericht Tiergarten befand in seinem Urteil vom 18. Mai 1992 im Rahmen einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung, daß die Entscheidung des OLG München nicht überzeugend sei. Es hielt die im Mietvertrag befindliche Zahlungsklausel für den Monatsersten für wirksam trotz der im Mietvertrag ebenfalls enthaltenen - und nach Auffassung des Gerichts unwirksamen - Aufrechnungsverbote und Aufrechnungserschwernisse.