Mietverzicht und Mietbeschränkung für Betriebskosten durch Fördervertrag

Mietverzicht und Mietbeschränkung für Betriebskosten durch Fördervertrag; Vertrag zugunsten Dritter; Modernisierungsförderung

1. Verpflichtet sich der Eigentümer durch Fördervertrag mit dem Land Berlin, vertreten durch die WBK, zu einer Begrenzung der Miete nach Modernisierung und Instandsetzung, liegt ein Vertrag zugunsten Dritter vor, so daß der Mieter sich aus eigenem Recht darauf berufen kann.

2. Übersteigen die tatsächlichen Betriebskosten zusammen mit der Nettokaltmiete den im Fördervertrag genannten Höchstbetrag der Bruttomiete, können bei folgenden Betriebskostenabrechnungen die Kosten nicht in voller Höhe angesetzt werden. 3. Betragen die tatsächlichen Betriebskosten 1,47 DM/m2, während zunächst nur 1,04 DM/m2 umgelegt werden dürfen, können in den Folgejahren neben den 1,04 DM/m2 nur Betriebskostensteigerungen, berechnet nach der Basis von 1,47 DM/m2 berücksichtigt werden.

Die Kl. hat zwar grundsätzlich gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten und damit auch auf Leistung von eventuellen Nachforderungen für Betriebskosten gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Nutzungsvertrag vom 17. November 1992 und Ziffer 1.4 der Anlage 1 zu diesem Dauernutzungsvertrag. Die Kl. war auch nicht verpflichtet, eine Bruttokaltmiete zu vereinbaren, da es insofern nur darauf ankam, die in § 7 Abs. 2 des Fördervertrages genannten Grenzen zu beachten.

Die Bekl. kann sich zu Recht darauf berufen, daß die Kl. nur berechtigt gewesen ist, ihr diejenigen Betriebskosten in Rechnung zu stellen, die über den 31.650 DM betragenden Ansatz der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum von Oktober 1992 bis September 1993 hinausgehen. Dies folgt aus den Regelungen zu § 7 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 und 4 des zwischen dem Land Berlin, vertreten durch die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin, und dem Kl. am 17. September 1991/15. Januar 1992 geschlossenen Vertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Danach war bestimmt, daß die Kaltmiete einschließlich Betriebskosten im ersten Jahr nach Abschluß der Baumaßnahmen nicht mehr als 4,80 DM/m2 bzw. 5,30 DM/m2 für Dachgeschosse betragen dürfe.

Hieran hat sich die Kl. bei Vertragsschluß gehalten. Die Nettokaltmiete für die 77,20 m2 große Wohnung der Bekl. betrug abzüglich der gewährten Subvention 328,87 DM und zuzüglich des Betriebskostenvorschusses von 80,29 DM 409,16 DM, was der hier - für neu ausgebaute Dachgeschoßwohnungen - zulässigen Miete von 3,30 DM/m2 entspricht. Ab dem zweiten Jahr nach Abschluß der geförderten Maßnahmen war die Kl. berechtigt, Mieterhöhungen nach den §§ 2-4 MHG zu verlangen. Erhöhungen der Betriebskosten nach § 4 MHG sollten ab dem zweiten Jahr nach Abschluß der Baumaßnahmen zulässig sein, soweit sich die Betriebskosten gegenüber dem Stand der Betriebskosten im ersten Jahr nach der Modernisierung erhöhen. Die in dem Fördervertrag enthaltene Regelung ist den Regelungen zu Ziffer 5 der Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien vom 5. April 1990 (ABl. Berlin 1990, Seite 684) nachgezeichnet, auf die in dem Fördervertrag Bezug genommen wird.

Hier entspricht der vereinbarte Vorschuß von 80,29 DM bei einer Wohnungsgröße von 77,20 m2 einem Betrag von 1,04 DM/m2. Hingegen betrug die tatsächliche Betriebskostenbelastung im ersten Förderjahr 31.650 DM. Damit ergibt sich bei der angesetzten Gesamtwohnfläche von 1.795,21 m2 : 12 Monate ein Betriebskostenanteil von 1,47 DM/m2 Monat. Bei den hier streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt die Kl. auch diejenigen Steigerungen, die sich aus der Tatsache ergeben, daß der ursprünglich vereinbarte Betriebskostenvorschuß offensichtlich hinter den tatsächlichen Betriebskosten im ersten Förderjahr zurückgeblieben ist. Die Regelungen in dem Fördervertrag sind jedoch so zu verstehen, daß immer nur die Steigerungen, die sich aus der Differenz zwischen den effektiven Betriebskosten von ursprünglich 31.650 DM zu den in den Folgejahren ermittelten Betriebskosten ergeben, neben dem in der Miete enthaltenen Vorschuß von 1,04 DM/m2 auf die Bekl. umgelegt werden dürfen. Daraus folgt, daß für den ersten Abrechnungszeitraum vom 1. Oktober 1992 bis zum 30. September 1993, der mit Gesamtkosten von 31.650 DM und damit rechnerisch auf die Bekl. umzulegenden Kosten von 1.361,80 DM endete, bei den vereinbarten Vorauszahlungen von 963,48 DM eine theoretische Nachzahlungsforderung von 398,32 DM an sich nicht begründet war. Entsprechend diesen Überlegungen müssen die nachfolgenden Betriebskostenabrechnungen korrigiert werden. (wird ausgeführt)

Die vorstehend dargestellten Korrekturen in den Abrechnungen der Kl. ergeben sich, weil die Bekl. sich auf die zu ihren Gunsten bestehenden Regelungen in dem Fördervertrag berufen kann. Denn diese sind als Vertrag zugunsten Dritter zu verstehen und verschaffen ihr damit ein selbständiges Forderungsrecht, § 328 Abs. 2 BGB. Auf den Fördervertrag wird zwar in dem Nutzungsvertrag nicht ausdrücklich verwiesen, und dessen Regelungen sind nicht zum Bestandteil des Nutzungsvertrages gemacht worden. In der Anlage 1 zum Nutzungsvertrag ist unter Ziffer 2 nur ein Hinweis auf die öffentliche Förderung der durchgeführten Modernisierung enthalten. Jedoch enthält der Fördervertrag Hinweise, die die Schlußfolgerung zulassen, daß den Mietern selbständige Forderungsrechte hinsichtlich der sie begünstigenden und die Kl. in ihren Vermieterrechten beschneidenden Vereinbarungen zustehen sollen. So heißt es unter § 7 Abs. 8 des Fördervertrages ausdrücklich, daß, sofern nicht Modernisierungsvereinbarungen geschlossen werden, was hier nicht der Fall ist, der Eigentümer den Mieter über die sich aus diesem Vertrag ergebenden Mieten zu unterrichten und entsprechende Erklärungen als Anlage zu den Mietverträgen abzugeben hat. Bei Überlassung freier oder freiwerdender Wohnungen sind diese Verpflichtungen in die Mietverträge aufzunehmen. Das heißt, daß an sich der gesamte Kanon des § 7 des Fördervertrages mit all seinen die Vertragsfreiheit des Vermieters einschränkenden Regelungen in den mit der Bekl. geschlossenen Mietvertrag hätte aufgenommen werden müssen. Damit wollte das Land Berlin als Subventionsgeber erreichen, daß die Mieter sich auf die sie begünstigenden Regelungen berufen können. Wird dies unterlassen, spricht die Zielsetzung des § 7 des Fördervertrages dafür, daß den Mietern eigene Ansprüche zustehen sollen, § 328 Abs. 2 BGB (siehe dazu auch in einem ähnlichen Fall LG Berlin GE 1991, 355).

Mit dieser Auffassung setzt sich die Kammer nicht in Widerspruch zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96 - (GE 1997, 1521). Die Entscheidung betraf die Frage, inwieweit dem Käufer eines Grundstücks ein Recht auf Minderung des Kaufpreises zusteht, weil der Verkäufer die aus einer öffentlichen Förderung sich ergebenden Schranken für die Erhöhung des Mietzinses nicht beachtet habe. Der BGH hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, daß der Erwerber nicht nach § 571 BGB in Verpflichtungen aus dem Fördervertrag eintritt, die der veräußernde Vermieter der Kreditanstalt gegenüber eingegangen ist, selbst wenn den Mietern eigene Ansprüche aus den Verpflichtungserklärungen der Förderstelle gegenüber zustehen sollten (vgl. BGH aaO., Seite 1525 unter II.2.a). Der BGH hat sich zu der Frage, ob ein solcher Fördervertrag einen Vertrag zugunsten Dritter darstellt, nicht geäußert.

Als die Modernisierungs- und Instandsetzungsförderung durch die WBK noch munter sprudelte, haben wir wiederholt gewarnt und darauf hingewiesen, daß die Subventionen zurückschlagen können. Das kommt noch nach langen Jahren und ergreift auch Betriebskosten, wie das Landgericht Berlin entschieden hat.

In dem Fördervertrag aus dem Jahr 1991 hieß es, daß die Kaltmiete einschließlich Betriebskosten im ersten Jahr nach Abschluß der Baumaßnahmen einen Höchstbetrag nicht überschreiten dürfe. Der Vermieter hatte sich daran gehalten und einen Nettomietvertrag mit Betriebskostenvorschuß vereinbart, wobei die Höchstgrenze eingehalten war. Die tatsächlichen Betriebskosten lagen allerdings höher. In den Folgejahren rechnete der Vermieter jeweils die entstandenen Betriebskosten - formell korrekt - ab.

Das Landgericht Berlin stellte jedoch in seinem Urteil vom 18. September 2000 fest, daß der Mietverzicht aus dem Fördervertrag weiterwirke. Es handele sich um einen Vertrag zugunsten Dritter, so daß sich der Mieter darauf berufen könne. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet gewesen, eine Bruttomiete zu vereinbaren. Soweit aber die tatsächlichen Betriebskosten im ersten Jahr den zulässigen Betriebskostenvorschuß übersteigen, könnten nur die Steigerungen auf den Mieter abgewälzt werden, die sich auf der Basis der effektiven Betriebskosten des ersten Jahres ergaben. Das Landgericht rechnet also so: Nach dem Fördervertrag zulässiger Betriebskostenanteil von 1,04 DM/m2 statt der tatsächlichen Betriebskosten von 1,47 DM/m2. Bei einer Steigerung der Betriebskosten auf 1,53 DM/m2 können diese nicht voll umgelegt werden, sondern nur mit dem Steigerungsbetrag zu den tatsächlichen Betriebskosten, also mit 0,06 DM/m2; zuzüglich des vereinbarten Anteils beträgt die Betriebskostenbelastung für den Mieter damit 1,10 DM/m2.

Der Fördervertrag wirkt jahrelang nach und schließt sogar u. U. die volle Betriebskostenumlage aus.