Mietvertragsvollzug

Mietvertragsvollzug; Betriebskostenvorschussvereinbarung; Mietvertragsanlage

1. Konkludenter Vollzug eines Mietvertrages.

2. Die einmalige widerspruchslose Hinnahme einer Abrechnung führt noch nicht zur Annahme einer konkludenten Vereinbarung über die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen.

Die Kl. (Mieter) mieteten von der Bekl. (Vermieterin) Wohnraum an. In § 8 des Mietvertrages war als Mietzins ein Betrag von 2.359 DM vereinbart. Außerdem sollten Vorauszahlungen auf die Mietnebenkosten "monatlich laut Anlage 2 - Mietnebenkosten 132 DM" sowie ein Heizkostenvorschuß von 229 DM entrichtet werden. Die Kl. zahlten seit Abschluß des Mietvertrages den sich derart zusammensetzenden Mietzins. Mit der Klage beanspruchen sie Rückzahlung von Mietnebenkosten mit der Begründung, die Anlage 2 des Mietvertrages hätten sie nicht erhalten und auch nie zur Kenntnis genommen, so daß sie nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden sei. Die Rückzahlungsklage hatte keinen Erfolg.

1. Nach ihrer Behauptung haben die Kl. die Anlage 2 zu dem Mietvertrag, in dem die weiteren abzurechnenden Betriebskosten aufgeführt sind, nicht erhalten. Haben die Kl. aber die Anlage 2 nicht erhalten und war diese nicht Gegenstand der Mietvertragsverhandlungen, so wäre eine wirksame Vereinbarung über den Mietzins überhaupt nicht getroffen worden, sondern es läge ein versteckter Dissens im Sinne von § 155 BGB vor. Denn die Kl. konnten in diesem Falle von ihrem Standpunkt aus nur erklären wollen, sie wollten die Mietnebenkosten in § 5 und 7 des Mietvertrages zahlen, wobei sich die Vereinbarung in § 8 Ziff. 8 Punkt 1 c des Mietvertrages lediglich auf die Summe des Betriebskostenvorschusses von 332 DM und die Zusammensetzung der auf die im Mietvertrag ausdrücklich erwähnten Betriebskosten entfallenden Kosten bezogen hätte. Da die Kl. mit der Aufführung weiterer Mietnebenkosten in der Anlage 2 nicht rechneten, verstanden sie auch das Vertragsangebot der Bekl. nur dahingehend, daß Betriebskosten in diesem vorbezeichneten begrenzten Umfang umgelegt werden sollten. Demgegenüber wollte die Bekl., die, wovon auszugehen ist, die Anlage 2 jedenfalls nicht bewußt nicht vorgelegt hätte - Gegenteiliges wird nicht behauptet - die vollen Mietnebenkosten gem. der Anlage 2 umlegen. Sie ging daher davon aus, daß die in der Anlage 2 erwähnten Mietnebenkosten auch Mietvertragsbestandteil werden sollten, und daß die Kl. dies mit der Unterzeichnung des Mietvertrages akzeptierten. Beide Parteien hätten demgemäß andere Vorstellungen von dem Inhalt der Mietzinsvereinbarung gehabt.

Gemäß § 155 BGB gilt das Vereinbarte, sofern anzunehmen ist, daß der Vertrag auch ohne eine Bestimmung über den nicht geregelten Punkt geschlossen sein würde. Vorliegend handelt es sich aber um eine wesentliche Vertragsbestimmung, nämlich über die Zusammensetzung der Mietnebenkosten, die die Kl. als Mietzinsbestandteil zu tragen gehabt hätten. Jedenfalls aus Beklagtensicht kann nicht davon ausgegangen werden, daß sie den Vertrag abgeschlossen hätte, wenn sie gewußt hätte, daß die Kl. den Umfang der Mietnebenkosten nicht akzeptiert hätten.

2. Demgemäß wäre der Vertrag unwirksam. Entgegen der Ansicht der Kl. kommt die Entscheidung des BGH in NJW 1983, 1727, 1728 nicht zur Anwendung. Nach Ansicht des BGH ist ein Vertrag dennoch wirksam, wenn die Parteien den Vertrag in Vollzug setzen, obwohl ein Punkt noch nicht geregelt ist. Dies betraf aber einen Fall des offenen Dissenses, in dem sich die Parteien bewußt waren, daß ein Vertragspunkt, nämlich der Abstand für den übernommenen Kundenstamm eines Handelsvertreters, noch nicht einverständlich geklärt worden war, der aber unabhängig von dem sonstigen Vertragsinhalt, mit dem der Vertrag einverständlich in Vollzug gesetzt wurde, geregelt werden konnte.

3. Da der Dissens sich auf einen wesentlichen Regelungsbestandteil des Mietvertrages, nämlich den Mietzins, bezog, war damit der gesamte Vertrag erfaßt. Danach konnte der Mietvertrag nur konkludent durch dessen Vollzug wirksam werden. Da die Kl. den vereinbarten Gesamtmietzins stets gezahlt haben, ist dieser Gesamtmietzins Vertragsbestandteil geworden. Ferner waren sich die Parteien über die Zahlung und Verwendung des Heizkostenvorschusses einig, denn die Kl. haben diesen immer mitgezahlt und die Abrechnungen der Bekl. hierüber akzeptiert. Soweit konkludent eine Vereinbarung über die Zahlung des Mietzinses zustande gekommen ist, haben sich die Parteien - abgesehen von den Heiz- und Warmwasserkostenvorschüssen - auf eine Bruttokaltmiete geeinigt, durch die sämtliche vom Vermieter für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu erbringenden Leistungen, also neben der reinen Gebrauchsüberlassung auch die von dem Vermieter zu erbringenden Betriebsleistungen, abgegolten werden sollten.

Eine - ohnehin nur ausdrücklich mögliche - konkludente Vereinbarung über die Vorschüsse auf Mietnebenkosten ist dagegen nicht zustande gekommen. Denn die Kl. hatten lediglich die erste Abrechnung akzeptiert. Die einmalige widerspruchslose Hinnahme einer Abrechnung führt aber noch nicht zu der Annahme einer konkludenten Vereinbarung über die Zahlung von Vorschüssen auf Betriebskosten. Die folgenden Abrechnungen haben die Kl. bereits nicht mehr akzeptiert.

Da die von den Kl. zu zahlende Bruttokaltmiete mithin auch die von der Bekl. gem. § 546 BGB zu erbringenden Betriebsleistungen erfaßte, ohne daß Vorschüsse vereinbart waren, über die abzurechnen gewesen wäre, können die Kl. ihren Rückforderungsanspruch nicht darauf stützen, daß über die Betriebskosten nicht abgerechnet worden ist.

Das war geschehen: Mieter hatten einen Mietvertrag unterschrieben, in dem ein Mietzins ausgewiesen worden war, und sie hatten nach dem Mietvertrag Betriebskosten zu zahlen, die als Vorauszahlungen geleistet werden sollten, wobei im Mietvertrag bezüglich dieser Vorauszahlung ein fester Betrag genannt war, im übrigen aber auf eine Anlage 2 verwiesen worden war.

Die Mieter zahlten seit Abschluß des Mietvertrages zunächst ohne weitere Beanstandungen die insgesamt vereinbarte Miete, forderten aber nach mehreren Jahren plötzlich die Rückzahlung von Mietnebenkosten, weil sie die im Mietvertrag erwähnte Anlage 2 nie erhalten und auch nie zur Kenntnis genommen hätten, so daß sie auch nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden sein könne.

Amtsgericht und Landgericht wiesen die Rückzahlungsansprüche jedoch zurück. Begründung: Die Mieter hätten den vereinbarten Gesamtmietzins stets gezahlt, so daß dieser Gesamtmietzins Vertragsbestandteil geworden sei. Der Mietvertrag sei konkludent durch seinen Vollzug wirksam geworden.

Die Richter hielten den klagenden Mietern vor Augen, daß die Vereinbarung über den Mietzins zu den wesentlichen Vertragsbestimmungen gehöre, und wenn darüber - auch nicht konkludent - Einigung erzielt worden sei, müsse man ja davon ausgehen, daß der Mietvertrag überhaupt nicht zustande gekommen wäre.

Das Landgericht allerdings legte die Vereinbarung letzten Endes so aus, daß nur eine Vereinbarung über den Gesamtmietzins zustande gekommen sei, mithin eine Bruttomietvereinbarung vorliege und keine Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen mit Abrechnung.