Mietvertragsverlängerung trotz unwirksamer Optionsausübung

Mietvertragsverlängerung trotz unwirksamer Optionsausübung; stillschweigende Vertragsverlängerung; Gewerbemietverhältnis

Kommt eine Vertragsverlängerung eines Gewerbemietvertrages durch unwirksame Optionsausübung nicht zustande, wird jedoch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen (stillschweigend) fortgesetzt, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann mit ordentlicher Frist gekündigt werden. (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. ist Eigentümer des Hauses E., Berlin. Mit Vertrag vom 7. Juli 1995 mietete der Bekl. in dem Hause gelegene Räumlichkeiten (vereinbarte Größe: 57 qm) zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Das Mietverhältnis endete gemäß § 2 des Mietvertrages am 31. Dezember 2000. In § 22 des Mietvertrages heißt es u. a.:

"Mieter erhält 2 Optionen à 5 Jahre. Die Optionen müssen 12 Monate vor Beendigung der Restlaufzeit schriftlich mitgeteilt werden. Über die Miete wird dann neu verhandelt."

Am 6. Juni 2000 bat der Bekl. telefonisch um die Verlängerung des Mietvertrages. Mit Schreiben vom 7. Juni 2000 bestätigte der Kl. "Ihre Optionsausübung für die nächsten 5 Jahre (11.1.-31.12.2005) ... Zum Zeichen Ihres Einverständnisses bitten wir um Gegenzeichnung ... bis zum 13.6.2000." Diese erfolgte am 19. Juni 2000.

In der zwischen den Parteien geschlossenen "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 7.7.1995" vom 14. Februar 2001 heißt es u. a.:

"Die laufende Miete des Mieters gegenüber dem Vermieter beträgt, gemäß Optionsausübung zum 1.1.2001 3.250 DM.

Ab 1.1.2004 muß die Miete neu verhandelt werden."

Mit Schreiben vom 30. Mai 2003 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis. Ende Mai oder Anfang Juni 2003 zog der Bekl. aus, gab jedoch die Schlüssel nicht zurück. Am 15. September 2003 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen Mietrückstandes. Am 25. September 2003 gab der Bekl. auch die Schlüssel zurück. Zum 1. August 2004 wurden die Räume anderweitig vermietet.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kl. die Verurteilung des Bekl. zur Zahlung von insgesamt 40.039,87 €, nämlich restlichen Mietzins in Höhe von monatlich 357,91 € für die Monate März 2002 bis Juni 2003, die volle Miete in Höhe von monatlich 1.712,83 € für die Monate Juli 2003 bis Juli 2004 und eine Differenz zwischen der nach Auffassung des Kl. geschuldeten Miete und erzielten Miete in Höhe von monatlich 1.073,24 € für die Monate August 2004 und Oktober 2004; insgesamt einen Betrag in Höhe von 31.213,07 €.

Die Parteien haben u. a. unterschiedliche Auffassungen darüber vertreten, ob der Mietvertrag vom 7. Juli 1995 durch eine wirksame Optionsausübung bis zum 31. Dezember 2005 verlängert oder durch die fristgerechte Kündigung des Bekl. zum 31. Dezember 2003 beendet worden ist; ferner hat der Bekl. geltend gemacht, daß der vereinbarte Mietzins in Höhe von 1.712,83 € sittenwidrig überhöht sei.

Das Landgericht hat den Bekl. zur Zahlung von 31.213,07 € (Miete bzw. Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für den Zeitraum März 2002 bis einschließlich Oktober 2004) verurteilt.

Das Mietverhältnis habe nicht durch die Kündigung des Bekl. zum 31. Dezember 2003 beendet werden können, da die Parteien durch die Errichtung der Urkunde vom 14. Februar 2001 ein Mietverhältnis mit einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 2005 vereinbart hätten. Hinsichtlich der Sittenwidrigkeit der Mietzinsvereinbarung fehle es an einem ausreichenden Vortrag des Bekl. [...] Gegen das Urteil des Landgerichts haben beide Parteien in vollem Umfang ihrer Beschwer Berufung eingelegt. (...)

2. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei in ausreichendem Umfang dargelegt worden, daß die Miete sittenwidrig überhöht gewesen sei.

Der Bekl. ist nach § 535 BGB verpflichtet, an den Kl. unstreitig nicht gezahlten Mietzins in Höhe von insgesamt 16.003,54 € für den Zeitraum von März 2002 bis einschließlich Dezember 2003 zu zahlen.

1. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist gemäß §§ 578 Abs. 1, 580 a Abs. 2 BGB durch die ordentliche Kündigung des Bekl. vom 30. Mai 2003 zum 31. Dezember 2003 beendet worden.

Der zwischen den Parteien vorhandene, bis zum 31. Dezember 2000 befristete Mietvertrag vom 7. Juli 1995 ist nicht nach § 22 des Vertrages um weitere fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2005 verlängert worden. Die dort vereinbarte Verlängerungsoption ist vom Bekl. nicht wirksam ausgeübt worden. Da die Parteien aber über den 31. Dezember 2000 hinaus das Mietverhältnis fortgesetzt haben, hat es sich auf unbestimmte Zeit verlängert (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 542 Rdn. 156) und konnte somit vom Bekl. mit ordentlicher Frist gekündigt werden. Denn weder bei der Vereinbarung vom 7./19. Juni 2000 noch bei der Vereinbarung vom 14. Februar 2001 handelt es sich um einen bis zum 31. Dezember 2005 befristeten Mietvertrag.

2. Der Mietvertrag vom 7. Juli 1995 ist nicht nach der in § 22 des Vertrages dem Mieter eingeräumten Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2005 verlängert worden.

Nach § 22 des Mietvertrages vom 7. Juli 1995 hätte die Option bis spätestens zum 31. Dezember 1999 ausgeübt werden müssen; dieses ist unstreitig nicht geschehen.

Das Telefonat des Bekl. im Juni 2000 hat in bezug auf eine Optionsausübung schon deswegen keine Bedeutung, weil die Parteien insoweit in § 22 des Vertrages vom 7. Juli 1995 - wie es auch dem Gesetz entspricht, vgl. §§ 550, 578 Abs. 1 BGB - Schriftform vereinbart hatten.

Auch das Schreiben des Kl. vom 7. Juni 2000 konnte keine Verlängerung des Mietvertrages vom 7. Juli 1995 bewirken, wobei dahinstehen kann, ob die Unterzeichnung des Bekl. am 19. Juni 2000 überhaupt noch rechtzeitig gewesen ist, denn dem Bekl. war hierfür eine Frist bis zum 13. Juni 2000 gesetzt worden.

Denn eine dem Schreiben des Kl. vom 7. Juni 2000 zugrunde liegende stillschweigende Verlängerung der Optionsfrist ist nicht wirksam. Die in dem Mietvertrag vom 7. Juli 2000 vereinbarte Optionsabrede in § 22 des Vertrages war im Juni 2000 durch Zeitablauf hinfällig geworden.

Eine Verlängerung der in § 22 des Vertrages genannten Frist für die Ausübung der Option hätte aber der Schriftform bedurft, da die streitgegenständliche Option eine Vertragsverlängerung von über einem Jahr ermöglicht (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II Rdn. 213 m. w. N.).

3. Der wegen der nicht wirksam und rechtzeitig ausgeübten Option an sich zum 31. Dezember 2000 endende Mietvertrag vom 7. Juli 1995 ist auch nicht durch Abschluß eines neuen, schriftlichen und bis zum 31. Dezember 2005 befristeten Mietvertrages ersetzt worden. Der nach § 550 BGB erforderliche schriftliche Mietvertrag kann weder in der Urkunde vom 7./19. Juni 2000 noch in der Vereinbarung vom 14. Februar 2001 gesehen werden.

Mindestinhalt eines (schriftlichen) Mietvertrages sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses: die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, der Mietpreis und die Mietdauer (Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 550 Rdn. 10). Handelt es sich um einen Verlängerungsvertrag, ist eine räumliche Verbindung zum Mietvertrag nicht notwendig, wenn die neue Urkunde selbst die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages enthält und auf die ursprüngliche Urkunde zweifelsfrei Bezug genommen wird bzw. das Mietobjekt bestimmt oder bestimmbar bezeichnet wird oder wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und ausgedrückt wird, daß es im übrigen bei dem verbleiben soll, was vereinbart war (Palandt a.a.O. Rdn. 17).

Das Schreiben des Kl. vom 7. Juni 2000 genügt diesen Anforderungen in zweierlei Hinsicht nicht. Zum einen fehlt eine eindeutige Bezugnahme auf den Mietvertrag vom 7. Juli 1995 und somit eine zweifelsfreie Bestimmung oder Bestimmbarkeit des Mietobjekts. Denn in dem Schreiben vom 7. Juni 2000 heißt es insoweit nur

"Mietvertrag, ... 92, Berlin."

Hinzu kommt, daß die Hausnummer falsch ist (richtig: 92 a).

Das Argument, die Parteien hätten gewußt, von welchem Mietobjekt die Rede ist, greift nicht, da die in § 550 BGB geregelte Formbedürftigkeit in erster Linie dem Schutz des späteren Erwerbers des Mietobjekts dient; diesem soll es ermöglicht werden, sich vollständig und sicher über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten, die Vorschrift des § 550 BGB hat außerdem eine Kiarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion (Palandt a.a.O. Rdn. 1). Ferner ist die Miethöhe jedenfalls nicht für das letzte Jahr der Vertragszeit geregelt, denn "ab 1.1.2004 muß die Miete neu verhandelt werden".

Auch die Vereinbarung vom 14 Februar 2001 genügt den oben genannten Anforderungen nicht, denn in dieser wird das Mietobjekt unzureichend bezeichnet. Einziger Anhaltspunkt ist hier die Mitteilung, daß es sich um einen "Mietvertrag vom 7.7.1995" handelt, weitere Angaben, aus denen sich die Identität des Mietobjekts ergeben könnte, fehlen.

Abgesehen davon ist aus dem lnhalt der Vereinbarung nicht erkennbar, daß diese mit einer festen Laufzeit bis zum 31. Dezember 2005 abgeschlossen sein soll. Vielmehr könnte die Vereinbarung für sich betrachtet allenfalls einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag beinhalten.

4. Aus den obigen Ausführungen, wonach weder die Verlängerungsoption wirksam ausgeübt wurde noch am 7./19. Juni 2000 oder am 14. Februar 2001 ein bis zum 31. Dezember 2005 befristeter Mietvertrag abgeschlossen worden ist, ergibt sich - wie bereits am Anfang festgestellt -, daß der Mietvertrag vom 7. Juli 1995 (als unbefristeter Mietvertrag) fortgesetzt worden ist. Die Annahme des Bekl., daß der Vertrag vom 7. Juli 1995 ab Januar 2001 nicht mehr gültig gewesen sei, sondern vielmehr vom Abschluß eines neuen mündlichen Mietvertrages ausgegangen werden müsse, trifft auch deswegen nicht zu, weil dieses dem in den Vereinbarungen vom 7./19. Juni 2000 und 14. Februar 2001 dokumentierten Willen der Parteien widersprechen würde. Diesen Schriftstücken ist jedenfalls zu entnehmen, daß die Parteien das Mietverhältnis vom 7. Juli 1995 zu den dort genannten Bedingungen fortsetzen wollten.

5. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist die Vereinbarung über die Miethöhe wirksam. Ein wucherähnliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 138 Abs. 1 BGB liegt insoweit nicht vor.

Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z. B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten, vgl. z. B. BGH, Urteil vom 14.7.2004, XII ZR 352/00 - MDR 2005, 26. Ein besonders auffälliges, grobes Mißverhältnis besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schon dann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH a.a.O. m.w.N.). Ist die Gegenleistung um mehr als 200 % oder auch knapp 200 % überhöht, spricht an sich bereits eine tatsächliche Vermutung auch für eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters (z. B. KG OLGR 2001, 175; BGH MDR 1998, 336; BGH NJW 2000, 1487 und 2669; BGH NJW 2001, 1127 mit zahlreichen Nachweisen).

Bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnis ist aber gleichwohl die Annahme einer verwerflichen Gesinnung des Vermieters nur dann gerechtfertigt, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein durfte (BGH a.a.O. BGH NJW 2002, 55, 57; BGH MDR 2001, 1105). Begründet wird dieses damit, daß es beim Abschluß von gewerblichen Miet- und Pachtverträgen - anders etwa als bei Darlehensverträgen von Kreditbanken mit Privatpersonen und bei Grundstücksgeschäften - nicht selten zu Bewertungsschwierigkeiten komme, d. h. der Marktwert der Leistung für den Vermieter nicht ohne weiteres erkennbar ist. Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, daß für den Kl. die von dem Bekl. behauptete ortsübliche Vergleichsmiete ohne weiteres erkennbar gewesen ist. Vielmehr hat der Kl. nachvollziehbar dargestellt (...), daß er aus verschiedenen Gründen der Auffassung war, daß es sich bei den streitgegenständlichen Räumen um ein vergleichsweise hochpreisiges Mietobjekt handelt. Zum einen ist allgemein bekannt, daß kleinere Gewerbemietobjekte - ebenso wie kleinere Wohnungen, wie aus den einschlägigen Mietspiegeln erkennbar ist - einen höheren Quadratmetermietzins erzielen. Hinzu kommt, daß die Räume - kundenfreundlich - im Hochparterre gelegen sind. Anzumerken ist auch, daß der Bekl. (bis auf Heizkosten - die Räume waren mit Nachtspeicherheizungen ausgestattet, vgl. Kostenanschlag der Firma M. - und Wasserkosten, vgl. § 3 des Mietvertrages vom 7. Juli 1995) keine weiteren Nebenkosten zu zahlen hatte. Entscheidend aber ist auch, daß bei Abschluß des Mietvertrages vom 7. Juli 1995 die Situation auf dem Gewerbemarkt - aus Sicht der Vermieter - noch recht günstig war. Selbst wenn man auf den Zeitpunkt der vermeintlichen Optionsausübung im Jahre 2000 abstellt, war die Marktlage zwar bereits recht kritisch. Jedoch dürfte die im Jahre 1995 getroffene Mietzinsvereinbarung 1995 insoweit noch hineinspielen, als diese - im Bewußtsein der Parteien - sozusagen die Basis der späteren Vereinbarungen über die Miethöhe war.

Ist die dem Geschäftsraummieter zugebilligte Verlängerungsoption des Mietvertragsverhältnisses unwirksam ausgeübt, wird jedoch das Vertragsverhältnis stillschweigend zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortgesetzt, ist von einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit auszugehen, das mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

Das Mietverhältnis zum Betrieb einer Zahnarztpraxis wurde für fünf Jahre begründet. Der Mieter hatte zwei Verlängerungsoptionen zu je fünf Jahren. Die Optionen mußten allerdings zwölf Monate vor Beendigung der Mietlaufzeit schriftlich mitgeteilt werden. Der Mieter wollte zwar den Vertrag verlängern, übte jedoch sein Optionsrecht verspätet aus. Dennoch bestätigte der Vermieter die Optionsausübung für die nächsten Jahre und bat um Gegenzeichnung durch den Mieter binnen einer bestimmten Frist. Diese erfolgte wiederum nach Ablauf der Frist. Die Mietvertragsparteien schlossen dann eine Zusatzvereinbarung zu dem ursprünglichen Mietvertrag, in der eine bestimmte Miethöhe festgelegt wurde. Der Mieter nutzte die Räume weiter, kündigte jedoch dann das Mietverhältnis vor Ablauf des in der Option vorgesehenen Fünf-Jahres-Zeitraumes und zog aus. Die Räume wurden etwa ein Jahr später anderweitig vermietet. Der Vermieter machte restlichen Mietzins und Schadensersatz bis zum Ablauf der Optionszeit geltend. Das Landgericht verurteilte den Mieter teilweise und ging dabei davon aus, daß das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Mieters beendet worden sei. Das führte zur Berufung zum Kammergericht.

Der 22. Senat des Kammergerichts (Einzelrichterin) kam zu dem Ergebnis, daß der Mieter sein Optionsrecht wegen Verspätung unwirksam ausgeübt habe und durch die Zusatzvereinbarungen der Parteien kein neuer schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen sei. Da jedoch die Parteien das Mietverhältnis fortgesetzt hätten, habe es sich auf unbestimmte Zeit verlängert und habe dann von dem Mieter mit ordentlicher Frist gekündigt werden können.

Die Vereinbarung über die Miethöhe sei wirksam; ein wucherähnliches Rechtsgeschäft liege nicht vor. Bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnis sei die Annahme einer verwerflichen Gesinnung des Vermieters nur dann gerechtfertigt, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar gewesen sei, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein durfte.

Das sei im vorliegenden Fall nicht ohne weiteres erkennbar gewesen.

Nach § 542 BGB endet das auf bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis mit Ablauf der Zeit, es sei denn (§ 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB), es wird verlängert. In der Geschäftsraummiete sind in diesem Zusammenhang oftmals Verlängerungsoptionen vereinbart. Wird die Option allerdings nicht rechtzeitig geltend gemacht, endet das Mietverhältnis zur vorgesehenen Zeit. In vielen Fällen - so auch im vorliegenden - sind sich die Mietvertragsparteien über die rechtlichen Zusammenhänge nicht recht im klaren und setzen das Vertragsverhältnis fort, möglicherweise sogar in dem Bewußtsein, daß die Option doch wirksam ausgeübt worden ist. In diesen Fällen ist davon auszugehen, daß nunmehr ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt, das dann mit der ordentlichen Kündigungsfrist beendet werden kann. Das Kammergericht zitiert dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdn. 156. Dort wird auf eine alte Entscheidung des VIII. Senats des BGH vom 4. Dezember 1974 - VIII ZR 160/73 = MDR 1975, 397 = LM § 535 BGB Nr. 57 verwiesen. Gleiches sagt aber auch der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH in einem Beschluß vom 6. Dezember 2000 - XII ZR 167/98. In dem Beschluß wird auf § 568 BGB a. F., jetzt § 545 BGB, Bezug genommen. In dem Beschluß heißt es: Nach Fristablauf hatte sich das Mietverhältnis zunächst gemäß § 568 BGB auf unbestimmte Zeit fortgesetzt und war sodann vom Vermieter unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen gekündigt worden. Die vom Mieter erst nach regulärem Fristablauf ausgeübte Option war verspätet und konnte keine Wirkungen mehr entfalten.

Spannend wird es jedoch dann, wenn mietvertraglich die Wirkungen des § 545 BGB ausgeschlossen worden sind (was für den vorliegenden Fall nicht bekannt ist). Dann könnte der Vermieter konsequenterweise sogleich Räumung verlangen. Tut er das nicht, z. B. weil er selbst von einer wirksamen Optionsausübung ausgegangen ist, kann man nur noch über das Rechtsinstitut von Treu und Glauben (§ 242 BGB) "helfen". Dem Vermieter wäre es dann verwehrt, sich auf den Ausschluß der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses zu berufen, so daß man über diesen Weg dann wieder zur ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des auf unbestimmte Zeit fortgesetzten Mietverhältnisses gehen kann.