Mietvertragsverlängerung

Mietvertragsverlängerung; Verlängerungsvereinbarung; Kündigungsrecht nach Ablauf von 30 Jahren

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, ohne dazu verpflichtet zu sein, die Verlängerung des Mietverhältnisses in der Weise, daß sich jedenfalls eine der Parteien möglicherweise mehr als 30 Jahre lang nicht gegen den Willen der anderen aus dem Vertrag lösen kann, so läuft die 30-Jahres-Frist des § 567 BGB erst vom Abschluß der Verlängerungsvereinbarung an.

Im Jahre 1968 pachtete die Einzelhandelsfirma S. von der inzwischen in der Bekl. aufgegangenen Gemeinde N. Grundstücksflächen zur Kiesgewinnung. Der Pachtvertrag, der in den Jahren 1973 und 1975 geringfügig geändert wurde, war auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit ordentlich kündbar. Anfang der 80er Jahre war der Kiesabbau beendet. Mit Bescheid vom 23. August 1985 erhielt die Firma S. vom zuständigen Landratsamt die abfallrechtliche und baurechtliche Genehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Schuttaufbereitungsanlage auf den schon gepachteten Grundstücken und zusätzlich auf benachbarten Flächen, die ebenfalls der Bekl. gehören. Die Vertragsparteien schlossen daraufhin am 10. Dezember 1985 eine den veränderten Verhältnissen entsprechende Vereinbarung, die auch die hinzugekommenen Flächen einschloß. Nach § 2 dieser Vereinbarung sollte das Pachtverhältnis enden "mit Ablauf der Genehmigung des Landratsamts vom 23. August 1985", es sollte sich aber jeweils um die Zeit verlängern, um die die Genehmigung des Landratsamts verlängert würde. Später ist eine Gesetzesänderung in Kraft getreten, die zur Folge hatte, daß die erteilte Genehmigung unbefristet gilt und nicht mehr verlängert werden muß.

1987 gründete der Inhaber der Firma S. eine GmbH, die im Einvernehmen mit der Bekl. als Rechtsnachfolgerin der Firma S. in das bestehende Pacht-verhältnis eintrat. 1989/1990 wurde die klagende Kommanditgesellschaft gegründet, deren Komplementärin die GmbH ist. Von dieser Zeit an führte die Kl. den Betrieb auf dem von ihrer Komplementärin gepachteten Grundstück fort.

In zwei Vorprozessen ist rechtskräftig festgestellt worden, daß Kündigungen des Pachtverhältnisses, die die Bekl. ausgesprochen hatte, unwirksam sind. Mit Schreiben vom 10. November 1993 kündigte die Bekl. erneut, und zwar zum 30. September 1998. Sie vertrat die Auffassung, zu diesem Termin sei eine ordentliche Kündigung deshalb zulässig, weil das Pachtverhältnis dann 30 Jahre bestehe.

Das Landgericht hat festgestellt, daß der zwischen der Firma S. und der Bekl. am 10. Dezember 1985 abgeschlossene Pachtvertrag durch die Kündigung der Bekl. vom 10. November 1993 zum 30. September 1998 nicht beendet werde, daß er vielmehr nicht vor dem 1. September 2015 durch ordentliche Kündigung der Bekl. beendet werden könne. Auf die Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht dieses Urteil teilweise abgeändert und unter Klageabweisung im übrigen (lediglich) festgestellt, daß der Pachtvertrag durch die von der Bekl. erklärte Kündigung nicht zum 30. September 1998 beendet werde. Mit ihrer Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückweisung der Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Landgerichts.

2. a) Das Berufungsgericht legt den Pachtvertrag dahin aus, daß das Pachtverhältnis bestehen soll, solange die abfallrechtliche Genehmigung - gleich aus welchen Gründen - fortbesteht, und daß bis zum Entfallen dieser Genehmigung eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen sein und nur nach Ablauf von 30 Jahren nach § 567 BGB in Frage kommen soll. (...)

b) Nach § 567 BGB, der nicht nur für Mietverträge gilt, sondern gemäß § 581 Abs. 2 BGB auf Pachtverträge entsprechend anwendbar ist, kann, wenn der Vertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen worden ist, nach Ablauf von 30 Jahren jeder Teil das Vertragsverhältnis unter Ein-haltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Bestimmung ist nicht nur an-wendbar, wenn ausdrücklich eine Mietzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart ist, sondern auch dann, wenn nach dem Vertrag das Ende des Miet-verhältnisses abhängig ist von einem bestimmten Ereignis, auf das zumindest eine Partei keinen Einfluß hat und das später als 30 Jahre nach Ab-schluß des Vertrages eintreten kann (BGHZ 117, 236, 238 f. m. N.). Im vor-liegenden Fall hängt die Dauer des Mietverhältnisses von dem Bestand der erteilten behördlichen Genehmigung ab, von der nicht abzusehen ist, ob sie vor Ablauf von 30 Jahren entfallen wird. Der Streit der Parteien geht darum, ob die Frist von 30 Jahren mit Abschluß des ersten Pachtvertrages im Jahre 1968 oder erst mit Abschluß der Vereinbarung im Jahre 1985 be-ginnt.

Es ist in Literatur und Rechtsprechung unbestritten, daß die 30jährige Frist des § 567 BGB jedenfalls dann neu zu laufen beginnt, wenn der alte Mietvertrag beendet ist oder von den Vertragsparteien aufgehoben wird und wenn die Vertragsparteien dann einen neuen, selbständigen Mietvertrag abschließen, zu dessen Abschluß keine Verpflichtung bestanden hat (grundlegend RGZ 165, 1, 21; vgl. Soergel/Kummer, BGB 11. Aufl. § 567 Rdn. 3 und Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. IV Rdn. 223, beide m. w. N.). Das Berufungsgericht führt aus, im vorliegenden Fall hätten die Parteien im Jahre 1985 keinen neuen Pachtvertrag abgeschlossen, sie hätten lediglich das seit dem Jahre 1968 bestehende Pachtverhältnis modifiziert. Es liege deshalb ein einheitliches Pachtverhältnis vor. Die Frist von 30 Jahren des § 567 BGB sei dementsprechend vom Beginn dieses einheitlichen Pachtverhältnisses im Jahre 1968 an zu berechnen und ende im Jahre 1998.

Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision mit Erfolg. Sie beruhen auf einem unzutreffenden Verständnis des § 567 BGB.

3. Es kann dahingestellt bleiben, ob das Berufungsgericht zu Recht annimmt, die Vertragsparteien hätten im Jahre 1985 den bestehenden Pachtvertrag lediglich durch neue Vereinbarungen modifiziert und ihn nicht durch einen neuen Pachtvertrag ersetzt. Auch wenn die Parteien im Jahre 1985 lediglich eine Modifizierung des bestehenden Pachtvertrages vereinbart haben, läuft die Frist von 30 Jahren des § 567 BGB vom Abschluß dieser Vereinbarung an. Entscheidend ist, daß die Vertragsparteien erst im Jahre 1985 neu und, ohne dazu in irgendeiner Weise verpflichtet zu sein, eine Vertragsdauer vereinbart haben, die jedenfalls möglicherweise eine Bindung von mehr als 30 Jahren zur Folge hat.

Der Mietvertrag gibt dem Mieter einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Diese zeitliche Begrenzung der Bindung der Vertragsparteien soll durch § 567 BGB sichergestellt werden. Der Gesetzgeber will verhindern, daß durch einen Mietvertrag eine einem dinglichen Nutzungsrecht angenäherte, auf Dauer angelegte Nutzungsberechtigung erreicht werden kann (vgl. Mugdan, Die gesammelten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, II S. 230). Es kommt nicht darauf an, wie lange der Mieter bereits im Besitz der Mietsache ist, sondern darauf, ob eine vertragliche Vereinbarung von Beginn an "wenigstens eine der Vertragsparteien für mehr als 30 Jahre an den Vertrag binden" kann (Bub/Treier/Grapentin aaO; ähnlich Erman/Jendrek, BGB 9. Aufl. § 567 Rdn. 2; MünchKomm BGB/Voelskow, 3. Aufl. § 567 Rdn. 2). Die Gefahr, der § 567 BGB entgegenwirken will, daß nämlich die Vertragsparteien durch die Vereinbarung einer allzu langen Vertragsdauer in einer Weise gebunden werden, die mit dem Wesen des grundsätzlich nicht auf Dauer angelegten Mietverhältnisses nicht vereinbar wäre, besteht nicht, wenn die Bindung an das Mietverhältnis nicht auf den ursprünglichen Vertrag zurückzuführen ist, sondern auf eine neue Vereinbarung, die auf einem freien Entschluß der Vertragsparteien beruht.

Es ist sachlich nicht gerechtfertigt, in diesem Zusammenhang zu differenzieren zwischen der Aufhebung eines bestehenden Mietvertrages und dem Neuabschluß eines (möglicherweise nahezu inhaltsgleichen) Nachfolgevertrages einerseits und der bloßen vertraglichen Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages andererseits. Wenn die Vertragsparteien auch dann, wenn ein Mietverhältnis z. B. schon 25 Jahre lang besteht, durch § 567 BGB nicht gehindert sind, es durch Abschluß eines neuen, aber gleichlautenden Vertrages wirksam um bis zu 30 Jahre zu verlängern, dann ist nicht einzusehen, warum es ihnen verwehrt sein soll, dasselbe Ergebnis durch eine vertragliche Verlängerung des bestehenden Mietverhältnisses zu erreichen. Das Reichsgericht (aaO) hat ausgeführt, die Laufzeiten mehrerer selbständiger Einzelverträge dürften nicht zusammengerechnet werden, weil die durch den Abschluß des Folgevertrages eingetretene Bindung auf einem neuen Entschluß der Vertragsparteien beruhe. Das ist bei einer Verlängerungsvereinbarung nicht anders (wie hier: OLG Düsseldorf, Urteil vom 3. November 1988 - 10 U 58/88 - veröffentlicht bei Juris; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV 273 und 532).

4. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich sind, kann der Senat nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO abschließend entscheiden. Das Urteil des Landgerichts ist durch die Zurückweisung der Berufung der Bekl. wiederherzustellen. Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, daß das bestehende Pachtverhältnis durch ordentliche Kündigung der Bekl. (jedenfalls) nicht vor dem 1. September 2015 beendet werden kann. Ob es schon zu diesem Zeitpunkt beendet werden kann oder erst zum Ende des dann laufenden Pachtjahres, kann offenbleiben, weil die Kl. gegen das Urteil des Landgerichts kein Rechtsmittel eingelegt hat.

Ein Pachtvertrag über eine Kiesgrube war zunächst auf unbestimmte Zeit mit der Möglichkeit der fristgerechten Kündigung abgeschlossen worden. Mehr als 15 Jahre später wurde der Vertrag dahin abgeändert, daß er mit Ablauf der behördlichen Genehmigung enden solle, die befristet erteilt wurde. Durch eine Gesetzesänderung wurde dann angeordnet, daß die Genehmigungen in solchen Fällen unbefristet gelten.

Als der Verpächter den Vertrag kündigen sollte, entstand Streit über die gesetzliche Kündigungsfrist. Das OLG meinte, die Abänderungsvereinbarung sei so auszulegen, daß das Pachtverhältnis für mehr als 30 Jahre gelten solle. Dann ist nach § 567 BGB eine Kündigung erstmals nach Ablauf von 30 Jahren möglich. Fraglich war jedoch, ab wann diese Frist zu berechnen ist, nämlich vom Beginn des Pachtverhältnisses oder vom Abschluß der Ergänzungsvereinbarung an.

Mit Urteil vom 17. April 1996 stellte der BGH fest, daß der Abschluß der Ergänzungsvereinbarung maßgeblich war. Vorher war eben kein Vertrag über mehr als 30 Jahre abgeschlossen worden; erst nachdem dies durch die spätere Vereinbarung so geregelt war, begann die 30-Jahres-Frist zu laufen. Die Kündigung des Verpächters war also unwirksam.