Mietvertragsunterschrift durch Nichtmieter

Mietvertragsunterschrift durch Nichtmieter; Schuldbeitritt; Bürgschaft

Wer einen Mietvertrag neben der im Mietvertragsrubrum als Mieter vorgesehenen Person unterschreibt, haftet nicht ohne weiteres aus Schuldbeitritt oder Bürgschaft. Es kommt auf die (beweisbaren) Vereinbarungen mit dem Vermieter im einzelnen an. Im Zweifel ist Bürgschaft anzunehmen, die allerdings der Schriftform bedarf. Diese ist nur gewahrt, wenn die Urkunde außer dem Willen, für fremde Schuld einzustehen, auch die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung enthält. Aus der reinen Unterschrift ergibt sich eine Haftungserklärung nicht mit ausreichender Deutlichkeit. (Leitsatz der Redaktion)

Der minderjährige Sohn war im Mietvertragsrubrum als Mieter aufgeführt und hatte den Mietvertrag auch unterschrieben. Daneben unterzeichneten seine Eltern den Vertrag. In § 23 des Mietvertrages war aufgeführt, daß die Eltern mitunterzeichnen, weil der Sohn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht volljährig war. Der Vermieter nahm die Eltern auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung in Anspruch. Das Amtsgericht verurteilte, wogegen die Eltern in die Berufung gingen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 2 und 3 aus keinem Rechtsgrund einen Anspruch auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung.

Die Bekl. zu 2 und 3 sind nicht Vertragsparteien des Mietvertrages. Wer Mieter ist, ergibt sich aus dem Rubrum des Mietvertrages (vgl. KG KGR 2000, 95; LG Berlin, Urteil vom 20. April 1993 - 64 S 37/92 - MM 1993, 253). In diesem sind die Bekl. zu 2) und 3) nicht aufgeführt.

Die Bekl. haften auch nicht deshalb, weil sie durch ihre Unterschrift unter den Mietvertrag einen Schuldbeitritt erklärt hätten. Aus der Vereinbarung in § 23 des Mietvertrages, derzufolge die Bekl. zu 2) und 3) den Vertrag mitunterzeichnen, weil der Bekl. zu 1 zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht volljährig war, folgt ein Schuldbeitritt nicht. Dem Wortlaut der Erklärung nach handelt es sich nur um die Einwilligung der Bekl. zu 2 und 3 in den Vertragsschluß durch ihren minderjährigen Sohn, der er gemäß § 107 BGB bedurfte. Aus der Unterzeichnung durch die Eltern allein könnte ein Schuldbeitritt ohnehin nicht gefolgert werden (vgl. BGH WPM 1973, 1046). Auch die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme hat einen Schuldbeitritt der Bekl. zu 2 und 3 nicht ergeben. Zwar hat der Zeuge M. allgemein bekundet, daß die Bekl. zu 2 und 3 für die Mietzahlungen einstehen sollten. Das sagt jedoch nichts dazu, ob die Bekl. zu 2) und 3) für eine eigene Schuld einstehen sollten (Schuldbeitritt) oder für eine fremde (Bürgschaft). Ob sich der Zeuge darauf verlassen hat, daß die Eltern für die Mietzahlung sorgen würden, ist als subjektive Vorstellung irrelevant. Es genügt auch nicht, wenn der Zeuge ausgeführt hat, er lasse allgemein in solchen Fällen die Eltern den Mietvertrag mitunterschreiben. Was im einzelnen konkret mit den Bekl. zu 2) und 3) vereinbart worden ist, läßt sich der Aussage des Zeugen M. nicht entnehmen. Zwar kann auf der Grundlage der Zeugenaussage unterstellt werden, daß sich der Zeuge M. hinsichtlich der Mieten absichern wollte. Eine eindeutige Auslegung dahingehend, daß ein Schuldbeitritt vereinbart wurde, ist jedoch nicht möglich. Bei der Auslegung einer mehrdeutigen Erklärung kann das eigene wirtschaftliche (oder auch rechtliche) Interesse des sich verpflichtenden Vertragspartners daran, daß die Verbindlichkeit des Schuldners getilgt wird, einen wichtigen Anhaltspunkt für das Vorliegen eines Schuldbeitritts geben (BGH NJW 1981, 47). Ein solches eigenes Interesse der Bekl. zu 2) und 3) ist jedoch weder vorgetragen noch ersichtlich. Wenn die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt und somit Zweifel bestehen bleiben, wie der Vertrag auszulegen ist, ist Bürgschaft anzunehmen (BGH NJW 1967, 1020, 1021; Reinicke-Tiedke, Gesamtschuld und Schuldsicherung, S. 114, 116 o; Möschel, in: MünchKomm, BGB, 3. Aufl., Vorb. § 414 Rdnrn. 17., 18).

Die damit allenfalls vereinbarte Bürgschaft ist jedoch wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 766 BGB unwirksam. Die Bestimmung des § 766 BGB dient ausschließlich dem Schutzbedürfnis des Bürgen. Dieser soll damit zu größerer Vorsicht angehalten und vor nicht ausreichend überlegten Erklärungen gesichert werden (BGHZ 121, 224 [229] = NJW 1993, 1126 = LM H. 7/1993 § 766 BGB Nr. 26; BGH, NJW 1995, 1886 = LM H. 9/1995 § 766 BGB Nr. 29 = ZIP 1995, 812 [813]). Weil die Vorschrift den Bürgen vor der mit seiner Erklärung verbundenen Haftung warnen soll, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Urkunde außer dem Willen, für fremde Schuld einzustehen, auch die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung enthält (BGHZ 76, 187 [189] = NJW 1980, 1449 = LM 765 BGB Nr. 30; BGH NJW 1993, 724 [725] = LM H. 7/1993 § 766 BGB Nr. 24; NJW 1995, 1886 = LM H. 9/1995 § 766 BGB Nr. 29 = ZIP 1995, 812). Der Warnfunktion wird demnach nicht schon dadurch genügt, daß der Bürge überhaupt ein Schriftstück unterzeichnet (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 61. Aufl. 2002, § 7066, Rn. 3), aus dem sich eine Haftungserklärung nicht mit ausreichender Deutlichkeit ergibt.

Wer - ohne als Mieter im Vertrag aufgeführt zu sein - den Mietvertrag neben dem Mieter unterschreibt, haftet weder als Bürge noch über einen Schuldbeitritt für die Miete.

Der minderjährige Sohn war als Mieter im Mietvertragsrubrum verzeichnet und unterschrieb auch den Vertrag. Daneben unterzeichneten die Eltern, weil - wie im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten war - der Sohn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht volljährig war. Nach Zahlungsverzug des Sohnes nahm der Vermieter (auch) die Eltern in Anspruch. Das Amtsgericht verurteilte die Eltern, womit sie nicht einverstanden waren.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin wies die Klage gegen die Eltern ab. Lediglich aus der Unterschrift folge kein Schuldbeitritt. Dieser habe sich auch nicht in der Beweisaufnahme (Zeugenvernehmung) ergeben. Zwar könne unterstellt werden, daß der Vermieter sich hinsichtlich der Mieten absichern wollte. Eine eindeutige Auslegung dahingehend, daß ein Schuldbeitritt vereinbart worden sei, sei jedoch nicht möglich. Bei einer mehrdeutigen Erklärung sei vielmehr Bürgschaft anzunehmen. Diese müsse jedoch schriftlich erfolgen. Die Schriftform sei nur gewahrt, wenn die Urkunde außer dem Willen, für fremde Schuld einzustehen, auch die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung enthalte. Der Warnfunktion der Schriftform werde nicht dadurch genügt, daß jemand ein Schriftstück unterzeichne, aus dem sich eine Haftungserklärung nicht mit ausreichender Deutlichkeit ergebe.

Für die Übernahme einer Bürgschaft sind neben der Unterschrift eindeutige und nachvollziehbare weitere Anhaltspunkte notwendig, daß die unterschreibenden Personen sich auch rechtsverbindlich verpflichten wollten. Zwar ergibt sich aus dem Mietvertrag der Gläubiger der Hauptschuldner. Zur verbürgten Forderung wird es allerdings schon schwieriger. Es kann nicht einfach angenommen werden, daß sich die Bürgschaft auf sämtliche Schulden aus dem Mietverhältnis beziehen soll. Man kann zwar auch eine Bürgschaft für zukünftige Forderungen übernehmen, diese müssen jedoch bestimmbar sein. Ganz schwierig wird es zur Bestimmung eines Willens, für fremde Schuld einstehen zu wollen. Die bloße Unterschrift besagt dazu überhaupt nichts. In einem derartigen Fall sollte also neben der Unterschrift vermerkt werden, daß die Unterschrift als Bürge erfolge oder daß eine Schuldübernahme - auch für zukünftige Forderungen - erfolgen solle.