Mietvertragsübergang trotz fehlender Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer

Eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt dann in Betracht, wenn ein Dritter zwar im eigenen Namen, letztendlich aber doch für den Eigentümer den Mietvertrag abschließt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Teilgrundstücksfläche zum 1.10.2013 aus § 546 Abs. 1 BGB.

1) Zwischen den Parteien besteht ein Gewerbemietvertrag.

a) Die G. GbR hat mit der Bekl. am 16.2.2009 einen Mietvertrag geschlossen.

b) Mit dem Erwerb des Grundstücks H.str. 13 durch Eintragung in das Grundbuch am 26.7.2012 ist die Kl. gemäß §§ 566, 578 Abs. 1 BGB analog neue Vermieterin geworden.

ba) Eine direkte Anwendung des § 566 BGB scheidet aus.

Voraussetzung für § 566 BGB ist nämlich, dass Vermieter, Eigentümer und Veräußerer identisch sind (Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 566 Rn. 7). Vom Wortlaut des § 566 BGB sind Fallgestaltungen nicht gedeckt, in denen ein Dritter (z. B. eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört) im eigenen Namen vermietet hat (Schmidt‑Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., Rn. 67).

Im vorliegenden Fall sind Eigentümer und Vermieter nicht identisch. Eigentümer des Grundstückes H.str. 13 waren nämlich ausweislich des Grundbuchauszuges I. S. in Erbengemeinschaft mit M. Sch. und G. G., gemeinsam zu 1/2, und C. P. zu 1/2. Vermieterin war ausweislich des Mietvertrages die G. GbR. Dass die GbR die Eigentümer lediglich vertreten hätte, wie dies die Bekl. u. a. vorgetragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag dagegen an keiner Stelle.

bb) Die Vermieterstellung ist hier aber analog § 566 BGB auf die Kl. übergegangen.

Vermietet ein Dritter zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer (etwa mit dessen Auftrag oder in dessen Interesse), so ist trotz Nichtvorliegens des Identitätserfordernisses eine analoge Anwendung des § 566 BGB gerechtfertigt, etwa bei gestatteter Vermietung durch eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört (Schmidt‑Futterer/Streyl, aaO., § 566 Rn. 69). Denn es liegt eine vergleichbare Interessenlage vor. Die Zulässigkeit der Analogie wird zwar teilweise bestritten. Der Ausnahmecharakter der Vorschrift bezieht sich aber nur auf die Vertragsarten, für die § 566 BGB gilt (Miet‑ und Pachtverträge über Räume und Grundstücke), gestattet ansonsten aber eine entsprechende Anwendung, soweit der Schutzzweck des § 566 BGB das erfordert. Beschränkungen können sich nur aus den Interessen des Eigentümers/Veräußerers vor einer ungebührlichen Belastung seines Eigentums ergeben, das ist die Schranke, die bei einer analogen Anwendung des § 566 BGB auf solche Fälle beachtet werden muss, die dem Identitätserfordernis nicht genügen. Eine ungebührliche Belastung des Eigentümers/Veräußerers ist aber ausgeschlossen, wenn er mit der Vermietung einverstanden war (Schmidt‑Futterer/Streyl, aaO., Rn. 67 f.) jedenfalls dann, wenn der Vermieter kein eigenes Interesse an der Vermietung hat, so BGH - XII ZR 119/02 - (juris Rn. 17 f.). Dort hat sich der BGH mit einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts, ZMR 1996, 120 f. wie folgt auseinandergesetzt: „Im von dem BVerfG entschiedenen Fall hatte zwar ein vom Eigentümer zum Abschluss von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im Übrigen unterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwalters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstückseigentümers abgeschossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zusammenhang mit § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.) so zu behandeln, als hätte der Eigentümer selbst vermietet. Der vorliegende Fall liegt aber grundlegend anders. Geschäftszweck der Vermieterin war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Mietvertrag hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre Beteiligung an dem Mietvertrag ging daher über die Beteiligung eines reinen Verwalters hinaus. Ihre Position entspricht der eines Untervermieters."

Im hier zu entscheidenden Fall hat die G. GbR den Mietvertrag abgeschlossen. Nach unbestrittenem Kl.vortrag setzt sich die GbR aus den Eigentümern des Grundstücks, also den vier natürlichen Personen zusammen. Die GbR selbst wurde bei Vertragsschluss durch M. Sch. vertreten. Aufgrund der Gesellschafterstellung der übrigen Eigentümer liegt zumindest konkludent eine Zustimmung zur Vermietung durch die GbR vor. Der Mietvertrag ist über einen Zeitraum von über drei Jahren auch durchgeführt worden, ohne dass einer der Eigentümer an der Vermietung durch die GbR Anstoß genommen hätte. Die Behauptung der Bekl., den Parteien sei es nicht darauf angekommen, ob die im Mietvertrag gewählte Bezeichnung „G. GbR" rechtlich zutreffend ist, von Bedeutung sei nur gewesen, dass sich die Vermieterin aus den Eigentümern zusammensetze, erscheint vor dem Hintergrund, dass die handelnden Personen juristische Laien sind, plausibel. Aus der Beteiligung aller Eigentümer an der GbR lässt sich eine Zustimmung aller Eigentümer zu dem von der GbR abgeschlossenen Mietvertrag entnehmen.

Die GbR hat auch ersichtlich kein eigenes Interesse am Vertragsschluss, das über die reine Hausverwaltung hinausgeht. Dies hat die Kl. selbst in dem von ihr eingereichten Schreiben vom 25.2.2013 so gesehen. Allein dem darin gezogenen Schluss, dass deshalb eine analoge Anwendung des § 566 BGB ausscheide, vermag das Gericht nicht zu folgen. Vielmehr ergibt sich aus der bereits zitierten Entscheidung des BGH - XII ZR 119/02 -, juris Rn. 17 gerade, dass in dem Fall fehlenden Eigeninteresses ‑ wie hier ‑ an dem Vertragsschluss eine analoge Anwendung in Betracht kommt.

Eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt dann in Betracht, wenn ein Dritter zwar im eigenen Namen, letztendlich aber doch für den Eigentümer den Mietvertrag abschließt.

Eine GbR hatte im eigenen Namen mit der Beklagten einen Mietvertrag über eine Grundstücksfläche zum Betrieb einer Gaststätte geschlossen. Eigentümer des Grundstücks waren deren Gesellschafter, die das Grundstück an die Klägerin verkauften. Nach Eintragung im Grundbuch verlangte die Klägerin Herausgabe des Grundstücks, weil der Mietvertrag nicht auf sie übergegangen sei. Vorsorglich kündigte sie jedoch einen etwa bestehenden Mietvertrag ordentlich wegen nicht eingehaltener Schriftform.

Das LG Berlin gab der Herausgabeklage statt. Die Klägerin sei in den Mietvertrag eingetreten, obwohl dieser nicht mit den veräußernden Eigentümern, sondern mit der GbR abgeschlossen worden sei. Weil die Gesellschafter der GbR mit den Eigentümern des Grundstücks identisch seien, rechtfertige sich jedoch eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB. Da diese mit der Vermietung einverstanden waren, werde dem „Schutzzweck" der Bestimmung, der eine „ungebührliche" Belastung des veräußernden Eigentümers vermeiden wolle, Genüge getan. Weil der Mietvertrag jedoch die notwendige Schriftform nicht eingehalten habe, sei die ordentliche Kündigung berechtigt und die Beklagte deshalb nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Herausgabe verpflichtet.

Manchmal empfiehlt sich ein Blick auf die Entstehungsgeschichte einer Norm, um deren „Schutzzweck" zu ergründen. Vor Inkrafttreten des BGB gab es im deutschen Rechtsraum zu der Frage, was mit einem Mietvertrag im Falle der Veräußerung des Grundstücks geschieht, im Wesentlichen drei Auffassungen: zum einen „Kauf bricht Miete" mit der Folge eines sofortigen Räumungsanspruchs des Erwerbers, zum anderen „Heuer geht vor Kauf" entsprechend der heutigen Sprachweise „Kauf bricht nicht Miete" und schließlich Vertragsübergang mit Sonderkündigungsrecht. Die 2. Kommission zur Ausarbeitung des Entwurfs eines deutschen bürgerlichen Gesetzbuchs entschied sich für einen gesetzlichen Eintritt des Erwerbers in sämtliche Rechte und Pflichten des Vermieters. Aus der Entstehungsgeschichte der Norm folgt daher, dass mit der Regelung in erster Linie der Schutz des Mieters gegen seine vorzeitige „Austreibung" bezweckt ist, somit also eine Mieterschutzbestimmung vorliegt (Staudinger/Emmerich [1997], § 571 Rn. 4; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 5). Geht man hiervon aus, kann eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB (also eine Übertragung der Regelung auf einen rechtsähnlichen Tatbestand wegen der Ausfüllung einer planwidrigen Gesetzeslücke) außerhalb gesetzlicher Regelungen wie z. B. in § 57 ZVG nur dann in Betracht kommen, wenn ein Vorgang vorliegt, der es rechtfertigt, den veräußernden Eigentümer mit dem dinglich nicht berechtigten Vermieter gleichzusetzen. Das ist sicherlich dann der Fall, wenn – wie hier – die Gesellschafter der Vermietungs GmbH identisch mit dem veräußernden Grundstückseigentümer sind.