Mietvertragsübernahme

Teilen eine GmbH als bisherige Mieterin und eine neu gegründete GmbH unter gemeinsamem Briefkopf dem Vermieter mit, dass sein bisheriger Vertragspartner künftig unter dem Namen der neu gegründeten GmbH „firmiere“, so kann dies als Vereinbarung einer Vertragsübernahme zwischen bisherigem und neuem Mieter auszulegen sein. Die notwendige Genehmigung der Vertragsübernahme durch den Vermieter, die kein echtes Erklärungsbewusstsein erfordert, kann dann darin liegen, dass dieser der gleichzeitig geäußerten Bitte, bei Erteilung von Rechnungen künftig die neue „Firmierung“ zu beachten, entspricht.

I. Die Parteien streiten um Mietzins aus der Vermietung von drei Industriezelten in den Monaten August, September und Oktober 2015.

Die Bekl. ist Insolvenzverwalterin über das Vermögen der Firma E. L. GmbH in N. (…), über deren Vermögen mit Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 27. April 2015 112 IN 11/15 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Über das Vermögen der ebenfalls in N. ansässigen weiteren Firma Spedition E. GmbH wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 27. Februar 2016 - 107 IN 61/15 - das Insolvenzverfahren eröffnet und der Rechtsanwalt … zum Insolvenzverwalter ernannt.

In drei „Auftragsbestätigungen“ vom 23. Oktober 2009, vom 17. August 2010 und vom 15. Oktober 2010, die jeweils an die Firma Spedition E. GmbH gerichtet waren, hatte die Kl. dieser jeweils unter Bezugnahme auf eine entsprechende „telefonische Bestellung“ die Anmietung von je einem „Industriezelt ALUFLEX“ bestätigt. Als Mietdauer waren in den beiden ersten Fällen jeweils „mindestens 60 Monate“, im dritten Fall „mindestens 48 Monate“ vereinbart, wobei jeweils eine Kündigungsfrist von 6 Wochen zum Monatsende vorgesehen war. Der vereinbarte monatliche Mietzins belief sich für die drei Verträge auf insgesamt 3.226,09 €.

Mit an die Kl. gerichteten Schreiben vom 21. Juni 2013, das unter dem Briefkopf der Firma „Spedition E. GmbH“ erteilt wurde, und das im Namen der Firma „E. L. GmbH“ unterzeichnet ist, wurde der Kl. mitgeteilt, dass „wir ab dem 1. Juli 2013 unter E. L. GmbH firmieren“. Weiter heißt es: „Alle Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Verkaufs- und Lieferbedingungen etc. bleiben weiterhin unverändert gültig, ebenso alle bekannten Anschriften und Kontaktdaten. Bitte beachten Sie zukünftig bei der Rechnungserteilung unsere neue Firmierung.“

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der E. L. GmbH bat die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 28. Mai 2015 um Mitteilung bis zum 10. Juni 2015, „ob die vorgenannten Industriezelte bis auf Weiteres von Ihnen genutzt werden und Sie in diesem Fall die Mieten weiter bzw. Nutzungsentschädigungen in der vertraglich ausgewiesenen Höhe bezahlen werden“. Weiter heißt es: „Anderenfalls sehen wir uns bei entsprechendem Mietrückstand gezwungen, den Mietvertrag zu kündigen“. Mit Schreiben vom 2. Juni 2015 antwortete die Bekl., dass „im vorliegenden Insolvenzverfahren eine Auffanglösung zum 1. Mai 2015 angedacht“ gewesen sei, diese jedoch „erst voraussichtlich zum 1. Juli 2015 greifen“ werde. Weiter heißt es: „Bis dahin ist und bleibt die Unterzeichnerin als Insolvenzverwalterin für die Verträge verantwortlich. Ab 1. Juli 2015 soll sodann die Auffanggesellschaft in die Rechte und Pflichten aus den Verträgen eintreten. Bislang dürften keine Rückstände im Rahmen des Insolvenzverfahrens (ab dem 23.2.2015) bestehen“. Die der Bekl. erteilten Rechnungen der Kl. für die Zeit bis einschließlich 31. Juli 2015 wurden bezahlt.

Mit Schreiben vom 27. Oktober 2015 überließ die Kl. der Bekl. die Rechnungen für den streitgegenständlichen Zeitraum mit dem Hinweis, dass die Verträge von der Bekl. fortgeführt und nicht gekündigt worden seien, und dass die Spedition E. GmbH eine Übernahme der Verträge bestritten habe. Die Bekl. wurde unter Fristsetzung auf den 3. November 2015 zur Zahlung aufgefordert. Die Bekl. wies das Ansinnen mit Schreiben vom 28. Oktober 2015 zurück, weil sie das Unternehmen bis einschließlich 31. Juli 2015 fortgeführt habe und daher nur bis einschließlich 31. Juli 2015 in der Verpflichtung stehe; im Übrigen handele es sich um reine Insolvenzforderungen, die auch nicht Gegenstand des Asset-Deal-Vertrages mit der Spedition E. GmbH gewesen seien. Eine Kündigung sei nicht ausgesprochen worden, da sie ausdrücklich angezeigt habe, in welchem Zeitraum sie in die Verträge eintrete. Der Form halber werde der Vertrag aber „gerne schriftlich (...) zum nächstmöglichen Termin“ gekündigt. Auch könne zugesagt werden, dass Ihre Zelte nunmehr seit Ende Juli 2015 „in keinster Weise mehr genutzt“ würden. Eine mit anwaltlichem Schreiben vom 12. November 2015 gesetzte weitere Zahlungsfrist verstrich fruchtlos.

Die Kl. hat behauptet, die drei Mietverträge hätten zuletzt mit der Insolvenzschuldnerin bestanden, nachdem die in den Auftragsbestätigungen jeweils genannte „Spedition E. GmbH“ ab dem 1. Juli 2013 unter „E. L. GmbH“ firmiert habe. Die Bekl. habe als Insolvenzverwalterin in ihrem Schreiben vom 2. Juni 2015 die Erfüllung der Verträge gemäß § 103 InsO gewählt und erst mit weiterem Schreiben vom 28. Oktober 2015 die Verträge gekündigt, so dass diese zumindest bis dahin unverändert fortbestanden hätten.

Die Bekl. hat sich für nicht passivlegitimiert gehalten, weil Vertragspartner die - personenverschiedene - Spedition E. GmbH und nicht die Insolvenzschuldnerin gewesen sei. Die Verträge seien nicht nach § 103 InsO, sondern nach §§ 108, 109 InsO zu beurteilen. Das Schreiben vom 2. Juni 2015 sei als Ausübung eines Sonderkündigungsrechts auszulegen. Es beinhalte weder einen Eintritt in bestehende Verträge im Sinne des § 103 InsO noch die Erklärung, für Verträge der Kl. mit der Spedition E. GmbH einstehen zu wollen. Allenfalls sei durch das Verhalten der Parteien konkludent ein neuer Vertrag zustande gekommen, der im Zweifel ohne Einhaltung einer Frist kündbar sei. Für die Dauer der Nutzung der Zelte durch die Insolvenzschuldnerin sei das entsprechende Nutzungsentgelt gezahlt worden. Die im Rahmen des „Asset-Deals“ erfolgte Veräußerung von Teilen des Umlaufvermögens an die Spedition E. GmbH habe die streitgegenständlichen Verträge nicht betroffen, nachdem diese ausweislich der Auftragsbestätigungen nicht mit der Insolvenzschuldnerin, sondern der Spedition E. GmbH abgeschlossen worden seien, weshalb sich die Spedition E. GmbH geweigert habe, die von der Kl. geforderten Mieten zu zahlen.

Mit dem am 23. Dezember 2016 verkündeten Urteil, auf dessen Inhalt auch hinsichtlich der darin enthaltenen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht Saarbrücken die Bekl. unter Klageabweisung im Übrigen zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 9.678,27 € zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass zwischen den Parteien aufgrund des Schriftwechsels vom 28. Mai 2015 und vom 2. Juni 2015 ein neuer Mietvertrag über drei Industriezelte zum monatlichen Mietzins von 3.226,09 € zustande gekommen sei. Das auf die Anfrage der Kl. übersandte Schreiben der Bekl. vom 2. Juni 2015 sei aus der maßgeblichen Perspektive eines objektiven Empfängers als Angebot auf den Neuabschluss der Mietverträge auszulegen, welches von der Kl. konkludent angenommen worden sei. Diese Verträge hätten auch im streitgegenständlichen Zeitraum fortbestanden.

Mit ihrer gegen dieses Urteil eingelegten Berufung begehrt die Bekl. weiterhin die vollumfängliche Abweisung der Klage. Sie hält das Auslegungsergebnis des Landgerichts für fehlerhaft. Ausweislich des Schriftwechsels vom 28. Mai/2. Juni 2015 seien beide Parteien irrig davon ausgegangen, dass die Insolvenzschuldnerin Mietvertragspartei sei. Vor diesem Hintergrund könne der Erklärung der Bekl. nicht der Wille auf einen Neuabschluss beigemessen werden. Dem stehe auch entgegen, dass tatsächlich rechtswirksame Verträge mit der Spedition E. GmbH bestanden hätten. Ihre Erklärung, für die Verträge verantwortlich zu sein, bedeute nur, die bis 1. Juli 2015 anfallenden Nutzungsentgelte zahlen zu wollen. Ohne dass ein Vertrag existiere, habe die Bekl. auch danach Zahlungen auf die Schuld eines Dritten geleistet.

[…]

II. Die gemäß §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, der Bekl. günstigere Entscheidung. Die Bekl. ist von Rechts wegen gehalten, den im streitgegenständlichen Zeitraum angefallenen Mietzins für die Überlassung von drei Industriezelten in unstreitiger Höhe von 9.678,27 € an die Kl. zu bezahlen, weil sie die drei streitgegenständlichen Mietverträge, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch die Insolvenzschuldnerin als Mieterin unterhalten wurden, fortgeführt bzw. trotz deren etwaiger Beendigung die Zelte nicht an die Kl. herausgegeben hat.

1. Der Auffassung des Landgerichts, bereits durch den Schriftwechsel der Parteien vom 28. Mai/2. Juni 2015 sei zwischen diesen ein - eigenständiges - Mietverhältnis über die drei Industriezelte nach Maßgabe der früheren Vertragsbedingungen zustande gekommen, vermag sich der Senat allerdings nicht anzuschließen. Die Berufung rügt insoweit zu Recht, dass den wechselseitigen Erklärungen der Parteien auch im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) kein auf den Neuabschluss eines Vertrages gerichteter Wille zu entnehmen ist. Weder das Schreiben der Kl. vom 28. Mai 2015 noch das daraufhin ergangene Antwortschreiben der Bekl. vom 2. Juni 2015 enthalten vom - insoweit maßgeblichen (s. nur BGH, Urteil vom 5. Oktober 1961 - VII ZR 207/60, BGHZ 36, 30) - Empfängerhorizont aus gesehen ein auf den Abschluss drei neuer Mietverträge gerichtetes Vertragsangebot im Sinne des § 145 BGB:

a) Das an die Bekl. gerichtete Schreiben der Kl. vom 28. Mai 2015, dem die drei Auftragsbestätigungen beigefügt waren, konnte diese nicht als Angebot auf den Abschluss entsprechender Mietverträge verstehen. Davon ist ersichtlich auch das Landgericht ausgegangen. Schon aus dem - in erster Linie maßgeblichen - Wortlaut dieses Schreibens folgt, dass die Kl. selbst zu diesem Zeitpunkt davon ausging, gültige Mietverträge mit der Insolvenzschuldnerin zu unterhalten, über deren Schicksal nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sie von der Bekl. Auskunft erbat. Eine Erklärung dieses Inhaltes ist kein Angebot auf den Abschluss eines oder mehrerer neuer Verträge, das die Bekl. hätte annehmen können. Auch die außerhalb der Erklärung liegenden weiteren Umstände gebieten insoweit keine andere Betrachtung, die darauf hindeuten könnten.

b) Ebenso wenig konnte die Kl. aber auch die auf ihre Anfrage hin erhaltene Antwort gemäß Schreiben vom 2. Juni 2015 als Angebot auf den Abschluss eines oder mehrerer neuer Mietverträge ansehen. Die in diesem Schreiben - wörtlich - enthaltene Erklärung, bis dahin „bleibe die Unterzeichnerin als Insolvenzverwalterin für die Verträge verantwortlich“ und später solle „sodann die Auffanggesellschaft in die Rechte und Pflichten aus den Verträgen eintreten“, war aus der Sicht der Kl., die zu diesem Zeitpunkt vom Bestehen vertraglicher Beziehungen mit der Insolvenzschuldnerin ausging, erkennbar dahin zu verstehen, dass die Bekl. sich - nur - zum weiteren Schicksal bestehender Verträge im Rahmen der Insolvenz äußerte. Allein darauf war die Anfrage der Kl. gerichtet; hierauf hatte sie sich eine Antwort der Bekl. erbeten, die ihr auch erkennbar erteilt wurde. Weitergehende rechtsgeschäftliche Erklärungen wollte die Bekl. dagegen - auch aus Sicht der Kl. - nicht abgeben. Für die Annahme des Landgerichts, in dem Schreiben liege ein Angebot auf den Abschluss von drei neuen Verträgen über die Anmietung von Industriezelten, das die Kl. durch Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten - konkludent - angenommen habe, bietet dieser Sachverhalt deshalb keine ausreichende Grundlage.

2. Jedoch bestanden zwischen der Kl. und der Insolvenzschuldnerin schon vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Mietverträge nach Maßgabe der drei von der Kl. vorgelegten, gegenüber der Spedition E. GmbH erteilten Auftragsbestätigungen:

a) Unstreitig wurden die drei Mietverträge mit dem Inhalt der von der Kl. vorgelegten Auftragsbestätigungen abgeschlossen. Vertragspartei war auf Mieterseite danach - zunächst - die in den Auftragsbestätigungen jeweils genannte Firma Spedition E. GmbH, die ausweislich des Handelsregisters, das der Senat eingesehen hat, dort unter HRB 13265 seit dem 3. November 2003 als Gesellschaft mit beschränkter Haftung eingetragen ist. Der für die mietweise Überlassung der drei Zelte vereinbarte Mietzins betrug nach unwidersprochener Darlegung der Kl. zuletzt monatlich 3.226,09 €.

b) Die Insolvenzschuldnerin, E. L. GmbH, ist in der Folge, vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens, anstelle der Spedition E. GmbH als Mieterin in die drei Mietverträge eingetreten. Sie hat diese durch Vereinbarung mit der Spedition E. GmbH mit Zustimmung der Kl. übernommen.

aa) Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf. Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (BGH Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12, NJW 2013, 1083). Wird ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12, NJW 2013, 1083; Saarl. OLG, Urteil vom 19. März 2014 - 2 U 16/13, GE 2014, 1271).

bb) So verhält es sich auch hier. Ausweislich des von der Kl. vorgelegten Schreibens vom 21. Juni 2013 wurde zwischen der früheren Vertragspartnerin der Kl. - der Spedition E. GmbH - und der späteren Insolvenzschuldnerin - der E. L. GmbH - eine Übernahme des Mietverhältnisses vereinbart, welcher die Kl. konkludent zugestimmt hat:

(1) Auf der Grundlage des sich dem Senat darbietenden Sach- und Streitstandes ist davon auszugehen, dass die ursprüngliche Vertragspartei der Kl. - Spedition E. GmbH - mit der späteren Insolvenzschuldnerin - E. L. GmbH - eine Übernahme der aus den drei Mietverträgen resultierenden Mieterstellung durch Letztere vereinbart hat. Das folgt zur Überzeugung des Senats aus dem von der Kl. vorgelegten Schreiben vom 21. Juni 2013, in dem die E. L. GmbH als neue Schuldnerin unter Verwendung des Briefkopfes der Spedition E. GmbH der Kl. mitgeteilt hat, dass ihr Vertragspartner zum 1. Juli 2013 unter E. L. GmbH „firmiere“. Dieser Mitteilung lag der von beiden Gesellschaften geäußerte Wille zugrunde, die Mieterstellung von der bisherigen Vertragspartnerin der Kl. auf die spätere Insolvenzschuldnerin zu übertragen. Dass der gegenüber der Kl. verwendete Ausdruck einer schlichten „Umfirmierung“ nicht zutraf, weil es sich bei beiden Gesellschaften in Wahrheit um voneinander verschiedene Rechtspersonen handelte, ist unschädlich. Die auf Seiten der beiden Gesellschaften - ersichtlich - gewollte Fortführung der Verträge durch die E. L. GmbH bedingte zwangsläufig einen Wechsel der Vertragspartner auf Mieterseite. Dieser wirkliche übereinstimmende Wille (§ 133 BGB) der beiden Gesellschaften, die ausweislich des Handelsregisters seinerzeit über eine z. T. personenidentische Geschäftsführung verfügten, ist bei der Auslegung ihrer Vereinbarung maßgeblich, und die nach außen hin gebrauchte Falschbezeichnung schadet insoweit nicht (falsa demonstratio non nocet, vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1978 - VIII ZR 236/76, BGHZ 71, 243, 247; Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658; RG, Urteil vom 8. Juni 1920 - II 549/19, RGZ 99, 147, 148 - „Haakjöringsköd“). Unbeschadet des Umstandes, dass der Kl. das wahre Ausmaß der Veränderungen nicht deutlich gemacht worden ist, geht aus dem Schreiben vom 21. Juni 2013 eindeutig hervor, dass zwischen alter und neuer Mieterin eine Übernahme der Mieterstellung von der bisherigen Vertragspartnerin - Spedition E. GmbH - auf die zuvor neu gegründete E. L. GmbH als neuer Vertragspartnerin vereinbart worden ist.

(2) Auch die auf Seiten der Kl. erforderliche Genehmigung zur Schuldübernahme durch die spätere Insolvenzschuldnerin liegt vor.

(a) Die Kl. hat nach Erhalt des Schreibens vom 21. Juni 2013 die Rechnungen fortan wunschgemäß zu Lasten der späteren Insolvenzschuldnerin erteilt, die diese seitdem auch bezahlt hat. Diesen Umstand hat die Kl. erstmals zweitinstanzlich in den Rechtsstreit eingeführt. Er ist jedoch von der Bekl. nicht bestritten worden und daher - unbeschadet der Bestimmung des § 531 ZPO - im Berufungsrechtszug zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2004 - IX ZR 229/03, BGHZ 161, 138). Dieses Verhalten der Kl. ist aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers als Genehmigung (§§ 182, 184 BGB) der Vertragsübernahme anzusehen. Dafür bedurfte es keiner ausdrücklichen Erklärung, weil die Genehmigung auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12, NJW 2013, 1083; Urteil vom 17. November 2014 - I ZR 97/13, MDR 2015, 169).

(b) Dass sich die Kl. hierbei - möglicherweise - über die rechtliche Bedeutung ihres Verhaltens nicht im Klaren war, weil sie nach der missverständlichen Mitteilung aus dem Schreiben vom 21. Juni 2013 nicht von einem Parteiwechsel, sondern von einer „neuen Firmierung“ ihres Vertragspartners ausging, berührt die Wirksamkeit der Genehmigung nicht (so auch OLG Dresden, OLG-NL 2002, 122).

(aa) Da die Zustimmung (§ 182 BGB) als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung den allgemeinen Normen für Rechtsgeschäfte unterliegt (BGH, Urteil vom 3. Dezember 1997 - XII ZR 6/96, BGHZ 137, 255), kommt es für ihre Wirksamkeit nicht darauf an, ob die Kl. hierbei den Willen oder auch nur das Bewusstsein hatte, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben; vielmehr genügt es, dass die Kl. bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass ihre Erklärung oder ihr Verhalten vom Empfänger nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte und der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGH, Urteil vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324; Urteil vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171; Urteil vom 17. November 2014 - I ZR 97/13, MDR 2015, 169). Diese Grundsätze sind zunächst anhand von Sachverhalten entwickelt worden, bei denen der Geschäftsgegner vor den nachteiligen Folgen des fehlenden Erklärungsbewusstseins des Handelnden geschützt werden sollte; sie sind darauf aber nicht beschränkt: Liegt in dem schlüssigen Verhalten auch ohne Erklärungsbewusstsein eine Willenserklärung, kommt es nicht darauf an, welche der Vertragsparteien sich darauf beruft (BGH, Urteil vom 17. November 2014 - I ZR 97/13, MDR 2015, 169).

(bb) Im Streitfall hätte die Kl. als im geschäftlichen Verkehr erfahrener Vollkaufmann (§ 13 Abs. 3 GmbHG) bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt aus der Mitteilung vom 21. Juni 2013 erkennen können, dass jenseits des verwendeten Wortlautes auf Bekl.seite zwei personenverschiedene Gesellschaften tätig waren, die eine Übernahme der Mietverträge auf die spätere Insolvenzschuldnerin vereinbart hatten. Die missverständliche Darstellung des Schreibens bot aus ihrer Sicht Anlass zur Rückfrage oder einer - durch Einsichtnahme in das Handelsregister unschwer möglichen - Überprüfung. Die beiden auf Mieterseite tätigen Vertragspartner der Kl., die um ihre Personenverschiedenheit und das daraus resultierende Zustimmungserfordernis zum Mieterwechsel wussten, konnten die Reaktion der Kl. auf ihr Schreiben ihrerseits nur als Zustimmung zu dieser Vorgehensweise verstehen. Die demnach wirksame - allenfalls gemäß §§ 119 ff. BGB anfechtbare, hier jedoch nicht angefochtene, vgl. OLG Dresden, OLG-NL 2002, 122 - Genehmigung der Vertragsübernahme durch die spätere Insolvenzschuldnerin hat daher bewirkt, dass diese - und nicht die in den Auftragsbestätigungen genannte ursprüngliche Mieterin - bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens Vertragspartei des Mietvertrages über die drei Hallenzelte gewesen ist.