Mietvertragsparteien bei nicht einheitlichen Unterschriften

Ob beide Eheleute Vertragspartner werden, wenn nur einer von ihnen unterzeichnet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrte Räumung der von dem Bekl. vermieteten Büroräume. Sie ist die Mutter des Bekl. Das Gebäude stand ursprünglich im Eigentum der Kl. und deren Ehemann. Letzterer verstarb 2005 und wurde von der Kl. allein beerbt. Nachdem der Bekl. und seine Schwester Eigentümer des Gebäudes geworden waren, räumten diese der Kl. ein Nießbrauchsrecht an dem gesamten Grundstück ein. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis ordentlich zum 30. September 2009. Der Bekl. meinte im Rechtsstreit, dass das Gewerbemietverhältnis nicht durch die Kündigung beendet worden sei, weil das Mietverhältnis fest bis Anfang 2017 geschlossen worden sei. Dazu bezog er sich auf einen Mietvertrag, den der Vater noch zu dessen Lebzeiten jeweils für sich selbst und seine Ehefrau, die Kl., mit ihm, dem Bekl. abgeschlossen habe. Es sei absolut üblich gewesen, dass der Vater Verträge allein unterzeichnet habe. Dieser habe das Finanzielle allein gemacht. Verträge innerhalb der Familie seien immer allein von seinem Vater abgeschlossen worden. Es sei für alle Familienangehörigen selbstverständlich gewesen, dass sein Vater immer in Vertretung auch der Kl., seiner Mutter, gehandelt habe, die dies über Jahre gewusst und geduldet habe. Auch spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Unterschrift des einen Ehegatten auch im Namen des anderen gelten sollte.

[...] Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu.

Das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung der Kl. vom 16.3.2009 zum 30.9.2009 wirksam beendet worden.

Der Ansicht des Bekl., es bestehe eine tatsächliche Vermutung für die Bevollmächtigung seines Vaters durch seine Mutter für den am 3.12.2001 geschlossenen Mietvertrag, kann nicht gefolgt werden. Grundsätzlich gibt es eine solche Vermutung nicht. Nach § 1357 BGB kann jeder Ehegatte mit Wirkung für den anderen Ehegatten Geschäfte abschließen, wenn es sich um Geschäfte des täglichen Lebens handelt. Ein solches liegt hier nicht vor. Die Frage, ob beide Eheleute Vermieter oder Mieter werden, wenn sie im Rubrum des Mietvertrages aufgeführt sind, aber nur ein Ehegatte unterschreibt, wird in der Rechtsprechung und der Literatur unterschiedlich beantwortet und hängt sehr stark von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab (vgl. dazu z. B. die Nachweise in Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 9. Aufl., vor § 558 Rdn. 51, der nicht grundsätzlich die Meinung vertritt, dass eine tatsächliche Vermutung vorliegt). Viele Gerichte gehen, wie die Kl. zutreffend vorgetragen hat, gerade nicht davon aus, dass im Zweifel anzunehmen ist, dass ein Ehepartner einen Mietvertrag zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seine Ehefrau unterschreibt (LG Marburg, WuM 2000, 690; LG Berlin, GE 2004, 1096; LG Osnabrück, NZM 2002, 943).

In den Fällen, in denen eine Vermutung für die Vollmacht (bzw. eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht) angenommen worden ist, lagen stets besondere Umstände vor, die auf eine Vollmacht schließen ließen, so z. B. wenn der Ehepartner bei den Vertragsverhandlungen und bei der Unterschrift des Ehegatten dabei war, oder wie in dem Fall des OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 210, auf eine konkludente Genehmigung des Vertrages geschlossen werden konnte.

Hier kann der Bekl. jedoch weder Umstände beweisen, die auf eine Genehmigung des konkreten Vertrages noch auf eine Duldung schließen lassen. Auch liegt eine Anscheinsvollmacht nicht vor.

Für eine Genehmigung oder eine Duldung des Vertrags aus dem Jahr 2001 müsste der Bekl. beweisen können, dass die Kl. in irgendeiner Form Kenntnis von diesem konkreten Vertrag gehabt hat. Dafür, dass die Kl. bei der Unterschrift des Mietvertrages mit am Küchentisch gesessen hat, hat der Bekl. keinen Beweis angeboten. Die bloße Kenntnis, dass ihr Sohn weiterhin die Räume im Dachgeschoss nutzte und auch Miete zahlte, reicht dafür nicht aus, da sie auch davon ausgegangen sein kann, dass der Vertrag von 1993 lediglich als Mietverhältnis mit unbestimmter Dauer fortgesetzt wurde.

Auch eine Anscheinsvollmacht liegt nicht vor. Diese setzt voraus, dass die Kl. das Handeln des Ehemannes zwar nicht kennt, es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können, und der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters. Davon ist nicht ohne Weiteres auszugehen. Wie schon oben ausgeführt, musste die Kl. das Handeln ihres Ehemannes nicht notwendig kennen. Sie wusste zwar, dass ein Mietverhältnis mit ihrem Sohn fortbestand. Sie konnte aber nicht davon ausgehen, dass ihr Mann mit ihrem Sohn einen neuen Mietvertrag über eine Zeit von 5 Jahren fest mit zweimaliger Optionsmöglichkeit für jeweils 5 Jahre abgeschlossen hat. Dies musste sie auch nicht wissen. Genauso wäre es möglich gewesen, dass der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 einfach weiter fortgesetzt worden ist, ohne eine neue Regelung zu treffen.

Der Bekl. konnte aber auch nicht davon ausgehen, dass seine Mutter seinen Vater zum alleinigen Abschluss des Vertrages bevollmächtigt hatte. Im Jahr 1993 haben beide Ehegatten den Mietvertrag unterzeichnet. Hinzu kommt, dass der Bekl. selbst vorgetragen hat, er habe im Jahr 1993 zuerst seine Mutter nach dem Abschluss eines Mietvertrages gefragt. Diese Tatsachen sprechen dagegen, dass der Vater des Kl. eine grundsätzliche Vollmacht der Kl. zum Abschluss eines Mietvertrages mit dem beklagten Sohn hatte. Auch die von dem Bekl. angeführten finanziellen Geschäfte sprechen nicht dafür, dass sein Vater eine „Generalvollmacht" von der Kl. in finanziellen Dingen hatte, und er als „klassischer Patriarch" stets allein über die finanziellen Angelegenheiten der Familie entschieden hat. Der Darlehensvertrag mit der Schwester des Bekl. und deren Mann wurde allein mit dem Vater des Bekl. als Gläubiger geschlossen und war deswegen auch nur von ihm zu unterschreiben. Auch die Überweisungen sind kein Indiz für eine Generalvollmacht des Vaters in finanziellen Dingen. Die Frage, wer für welches Bankkonto Unterschriftenvollmacht hat, gibt für die Frage der Vollmacht für den Abschluss von Mietverträgen nichts her. Diese lag ohnehin auch nach dem Vortrag des Bekl. nicht gegenüber Dritten vor. Denn die Kl. hat bei vier anderen Gewerbemietverträgen betreffend Räumlichkeiten in der Sch.straße 96 (ebenso wie 1993 den Mietvertrag mit dem Bekl.) stets die Mietverträge „mit unterschrieben".

Die Kammer bleibt dabei, dass der Bekl. nicht bewiesen hat, dass sein Vater mit ihm am 3.12.2001 den Mietvertrag zugleich mit Vollmacht seiner Mutter, der Kl., geschlossen hat. Auch eine nachträgliche (konkludente) Genehmigung der Kl. hat der Bekl. nicht bewiesen. Für die erfolgreiche Beweisführung muss die Kammer von der von dem Bekl. behaupteten Tatsache überzeugt sein. Weniger als die Überzeugung von der Wahrheit reicht für das Bewiesensein nicht aus: Ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigt den Richter nicht zur Bejahung des streitigen Tatbestandsmerkmals. Etwaige Zweifel an der Behauptung der Kl., sie habe von dem im Jahre 2001 abgeschlossenen Vertrag nichts gewusst, bedeuten nicht umgekehrt, dass der Bekl. erfolgreich den Beweis geführt hat, dass sein Vater den Vertrag mit Vollmacht der Kl. abgeschlossen hat. Auch von einer Genehmigung des Vertrages durch die Kl. ist die Kammer nicht überzeugt. Zweifel an dem Tatsachenvortrag der Kl. reichen für die Überzeugungsbildung nicht aus. Im Übrigen wäre für eine etwaige Genehmigung Voraussetzung, dass die Kl. nicht nur von der Existenz eines Vertrages Kenntnis hatte, sondern auch den Inhalt gekannt haben muss.

Ob beide Eheleute Vertragspartner werden, wenn nur einer von ihnen unterzeichnet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Nachdem die Klägerin das Geschäftsraummietverhältnis ordentlich gekündigt hatte, berief sich der Beklagte auf einen weiteren Vertrag, der bis zum Jahre 2017 abgeschlossen sein sollte, jedoch entgegen dem Mietvertragsrubrum nicht zugleich von der Klägerin, sondern nur von ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann unterzeichnet war.

Das AG Hamburg-Wandsbek gab der Räumungsklage statt, das LG Hamburg wies die Berufung durch Beschluss zurück. Ob der Ehepartner, der im Mietvertragsrubrum zwar genannt sei, jedoch nicht unterschrieben habe, zusammen mit dem anderen Ehepartner Mieter werde, sei in Rechtsprechung und Literatur umstritten und hänge von den Gegebenheiten des Einzelfalles (Vermutung für eine Vollmacht, Duldungs- oder Anscheinsvollmacht, konkludente Genehmigung) ab. Hierauf könne sich der Beklagte nicht berufen, wobei für eine Genehmigung auch nachzuweisen sei, dass die Klägerin den Inhalt des Vertrages gekannt habe.

Irgendwie geht es in der Begründung des LG munter durcheinander. Das beginnt schon damit, dass die auf § 1357 BGB beruhende Vertretungsproblematik zur Wohnraummiete (Ehewohnung!) und zu der Frage, ob der nichtunterzeichnende Ehegatte gleichwohl Mieter wird, ergangen ist (vgl. hierzu MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 563 a Rn. 6).

Handelt es sich – wie hier – um Geschäftsräume, gibt es keine Vertretungsvermutung (Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 535 Rn. 20), schon gar nicht auf der Vermieterseite. Also konnte die Klägerin nur über § 164 Abs. 1 BGB die Vermieterstellung erlangen. Das aber kam schon deshalb nicht in Betracht, weil der verstorbene Ehemann den Vertrag nicht zugleich im Namen der Klägerin unterzeichnet hatte („Offenkundigkeit" des Vertreterhandelns, vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 75).

Soweit das LG hier Duldungs- oder Anscheinsvollmacht erörtert, liegen schon die Voraussetzungen für diese inzwischen zum Gewohnheitsrecht erstarkten Grundsätze (Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 172 Rn. 7) nicht vor. Duldungsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene es wissentlich duldet, dass jemand anderes für ihn wie ein Vertreter auftritt; Anscheinsvollmacht ist anzunehmen, wenn der Vertretene das Handeln des Scheinvertreters nicht kennt, dieses aber hätte erkennen und verhindern müssen, und der Vertragspartner davon ausgehen durfte, dass der Vertretene das Handeln des Vertreters dulde und billige.

Weil der Ehemann der Klägerin nicht als Vertreter aufgetreten ist, kam die Prüfung dieser Rechtsscheintatbestände von vornherein nicht in Betracht. Wenn das LG dann eine „nachträgliche (konkludente) Genehmigung" erörtert, gehen die Begrifflichkeiten vollends durcheinander: § 184 Abs. 1 BGB definiert die Genehmigung als nachträgliche Zustimmung; konkludent kann nur ein Verhalten sein, schlüssig hingegen die aus einer Willenserklärung folgende Wertung. Eine Genehmigung des Vertragsschlusses wird vom LG zu guter Letzt mit dem Argument verneint, dass die Klägerin nicht nur von dem Vertrag, sondern auch von dessen Inhalt Kenntnis gehabt haben müsste: Wieso das denn? § 184 Abs. 1 BGB sagt hierzu gerade nichts, im Gegenteil: Der Genehmigende kann das genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäft einseitig weder inhaltlich noch in seinen zeitlichen Auswirkungen verändern (MünchKommBGB/Schramm aaO.; § 184 Rn. 29); deshalb ist eine Genehmigung gerade auch ohne Kenntnis dessen genauer Einzelheiten möglich.