Mietvertragsnachtrag

Mietvertragsnachtrag; Schriftform

Zu den Anforderungen, die an die Wahrung der gesetzlichen Schriftform für Nachträge zu einem Mietvertrag zu stellen sind.

Die Bekl. ist Eigentümerin eines viergeschossigen Hauses. Das dritte Obergeschoß besteht aus zwei Mansarden. Die zweite Etage bewohnen die Kl. seit über zehn Jahren als Mieter. Das erste Obergeschoß, das Erdgeschoß und der Keller sind bis September 1991 an den In-haber der im Erdgeschoß gelegenen Eisdiele vermietet. Da die Kl. an der langfristigen Anmietung der letztgenannten Räumlichkeiten interessiert waren, schlossen die Parteien am 22. Oktober 1986 einen von ihnen un terzeichneten Vertrag, wonach die Kl. "ab ... 1991 das Haus" mieteten und "für Parterre (Laden) und Keller" monatlich 500 DM mehr, als die Bekl. im Dezember 1990 erhalte, sowie für die erste Etage monatlich 1.000 DM zah-len sollten. Vor der Jahreszahl 1991 ist im Text eine Lücke gelassen wor-den. "Als Gegenleistung" wurde vereinbart, daß die Bekl. sofort 30.000 DM in bar erhalte, was auch geschah.

Am 10. Januar 1987 fügte die Bekl. auf Bitten der Kl. unterhalb der Na-menszüge den "Nachsatz" hinzu: "Vermietet wird ab 1. Okt. 91 zehn Jahre fest". Sie unterschrieb diesen Nachsatz und händigte die so ergänzte Ver-einbarung den Kl. aus. Diese unterzeichneten den Nachsatz nicht.

Mit Anwaltsschreiben vom 22. Juli 1987, das den Kl. am 28. Juli 1987 zu-gegangen ist, ließ die Bekl. den Mietvertrag vom 22. Oktober 1986 kündi-gen, nachdem sie ihn - worauf sie später nicht mehr zurückgekommen ist - durch Anwaltsschreiben vom 11. Juni 1987 wegen arglistiger Täuschung hatte anfechten lassen. Die Kl. haben die Kündigung nicht anerkannt und klageweise die Feststellung erstrebt, der Mietvertrag vom 22. Oktober 1986 sei wirksam.

Die Revision der Bekl. hatte Erfolg.

I. 1. Das in erster Linie verfolgte prozessuale Begehren der Kl., das auf die Feststellung der Wirksamkeit des Mietvertrages für zehn Jahre, nämlich für die Zeit vom 1. Oktober 1991 bis zum 30. September 2001 gerichtet ist, ist unbegründet, weil den Kl. aus diesem Vertrag keinerlei Rechte zustehen.

a) Durch den auf Bitten der Kl. von der Bekl. auf die Mietvertragsurkunde vom 22. Oktober 1986 gesetzten Nachtrag haben die Parteien einen Er-gänzungsvertrag geschlossen, der der gesetzlichen Schriftform bedurfte, ihren Anforderungen aber nicht genügte.

aa) In dem Nachtrag wurde eine - im Ursprungsvertrag nicht geregelte - Laufzeit des Mietvertrages von über einem Jahr festgelegt. Für einen sol-chen längerfristigen Mietvertrag schreibt § 566 Satz 1 BGB, der auch für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen gilt (§ 580 BGB), die schriftliche Form vor. Nach § 126 BGB muß, wenn durch Gesetz die Ein-haltung der Schriftform angeordnet ist, die Urkunde von dem Aussteller ei-genhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Handelt es sich um einen Vertrag, haben beide Parteien zu unterzeichnen, und zwar, falls - wie hier - nur eine Urkunde aufgenommen wird, auf dieser Urkunde. Dabei müssen die bei-derseitigen Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen. Dies bedeutet, daß Nachträge, die auf einer bereits unterschriebenen Vertragsurkunde unterhalb der Unterschriften angebracht werden und - wie hier - wegen der Regelung eines wesentlichen Punktes formbedürftig sind, zur Wahrung der Schriftform er neut von beiden Vertragsteilen unterzeichnet werden müssen.

bb) Diesen Erfordernissen entspricht der Nachtrag vom 10. Januar 1987 nicht, da er lediglich von der Bekl. unterschrieben worden ist.

Dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt. Es meint aber, der Nachtrag werde durch die auf der Urkunde bereits vorhanden gewesenen Unterschriften der Kl. gedeckt, weil er lediglich eine Vervollständigung der ur-sprünglichen Vereinbarung darstelle und die Parteien sich über die "Text änderung" einig gewesen seien sowie gewollt hätten, daß die schon vor-handenen Unterschriften für die Änderung gelten sollten. Dem kann nicht gefolgt werden.

Es ist schon nicht richtig, daß es sich bei dem Nachtrag nur um eine Ver-vollständigung der am 22. Oktober 1986 schriftlich getroffenen Vereinbarung handelte. Dies könnte allenfalls hinsichtlich des Mietbeginns (1. Ok-tober) bejaht werden; insoweit war von vornherein durch das Belassen ei-ner entsprechenden Textlücke vor der Jahreszahl 1991 vorgesehen, den Text aufzufüllen. Gleiches trifft jedoch nicht für die weitere, im Nachtrag enthaltene Erklärung zu, daß die Laufzeit des Mietverhältnisses zehn Jah-re betrage. Für die Festlegung einer bestimmten Mietdauer war in dem am 22. Oktober 1986 gefertigten Text nichts offengelassen.

Darüber hinaus reicht es zur Wahrung der Schriftform für einen unterhalb vorhandener Unterschriften gesetzten Nachtrag nicht aus, daß sich die Parteien über den Inhalt dieses Nachtrages einig sind und ihn als durch die vorhandenen Unterschriften gedeckt ansehen. Soweit sich das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung zur Stützung ihrer gegenteiligen Auffassung auf das Senatsurteil vom 7. Februar 1973 (VIII ZR 205/71 = WM 1973, 386, 387) beziehen, verkennen sie, daß dieser Entscheidung ein anders gelagerter Fall zugrunde lag. Seinerzeit wurde der über den Un-terschriften stehende Text in diesem Teil der Urkunde geändert bzw. er-gänzt. Bei einer derartigen Sachlage ist den Voraussetzungen der Schriftform, daß nämlich die hierfür erforderlichen Unterschriften die Urkunde räumlich abschließen, also unterhalb des Textes stehen und damit äußerlich die urkundliche Erklärung vollenden müssen (so schon RGZ 52, 277, 280), genügt. Da es für die Wahrung der Schriftform einer Urkunde ohne Belang ist, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht (vgl . RGZ 57, 66, 68 f. unter Hinweis auf die Motive zum Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuches und Senatsurteil vom 7. Februar 1973 aaO), wird daher auch eine Änderung oder Ergänzung des über den Unterschriften stehenden Textes durch diese Unterschriften gedeckt, sofern die Änderung oder Ergänzung dem übereinstimmenden Willen der Vertragschließenden entspricht. Gleiches kann indessen nicht gelten, wenn die Änderung oder Ergänzung - wie hier - räumlich unterhalb der Unterschriften angebracht ist, es am Abschluß der urkundlichen Erklärung durch die Unterschriften also fehlt. Der gegenteilige Standpunkt des Berufungsgerichts läuft darauf hinaus, die gesetzlich ge-regelten Anforderungen an die Schriftform zur Disposition der Vertrags-parteien zu stellen. Das ist nicht zulässig.

Ob für Nachsätze unter den Unterschriften ausnahmsweise anders zu ent-scheiden wäre, wenn sie durch Zeichen (z. B. Pfeil, Sternchen) als zum be-reits unterzeichneten Text gehörend markiert worden sind (so Flume, Das Rechtsgeschäft, 3. Aufl., § 15 II 1 a, Seite 251; MünchKomm-Förschler, BGB, 2. Aufl., § 126 Rdnr. 17; AK-BGB-Hart, § 126 Rdnr. 9), kann offen-bleiben. Dies träfe vorliegend allenfalls für den Teil des Nachtrages zu, durch den der genaue Mietbeginn festgelegt werden sollte. Für diese Er gänzung war im Vertragstext eine Lücke gelassen worden, so daß erkennbar ist, daß die Ergänzung in den über den Unterschriften stehenden Text gehört und durch die Unterschriften gedeckt sein sollte. Anders liegt es aber bei dem hier allein erheblichen weiteren Nachtrag "zehn Jahre fest". Insoweit sind aus der Urkunde keine äußeren Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß auch diese Regelung von vornherein als Teil des ursprünglichen Textes vorgesehen war.

b) Die Berufung auf den sonach feststehenden Schriftformmangel und die sich daraus ergebende Befugnis, das Mietverhältnis mit den gesetzlichen Fristen zu kündigen (§§ 566 Satz 2, 564 Abs. 2, 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB), ist der Bekl. entgegen der Hilfserwägung des Berufungsgerichts nicht gemäß § 242 BGB versagt. Eine rechtsmißbräuchliche Berufung auf einen Formverstoß kann nur in Ausnahmefällen beim Vorliegen ganz besonderer Um-stände bejaht werden. Sie kommt lediglich in Betracht, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führte. Dies wäre der Fall, wenn der eine Vertragsteil den anderen arglistig oder sonst schuldhaft von der Beobachtung der Formvorschrift abgehalten oder sich anderweitig einer besonders schweren Treupflichtverletzung schuldig ge-macht hat oder wenn bei Formnichtigkeit des Vertrages die Existenz des Vertragspartners bedroht wäre (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 566 Rdnr. 11 a und die dort zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs). Eine solche Sachverhaltsgestaltung liegt hier nicht vor. Die vom Berufungsgericht angeführten Umstände, die Bekl. hätte die Unterschriften der Kl. leicht erreichen können, die Kl. seien nicht auf den Gedanken gekommen, die Urkunde nochmals unterzeichnen zu müssen und hätten ihrerseits von der Möglichkeit, die Wirksamkeit des Nachtrags durch Unterzeichnung herbeizuführen, keinen Gebrauch ge-macht, sind insoweit nichtssagend. Sie reichen jedenfalls für die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens der Bekl. nicht aus, zumal nichts dafür er-sichtlich ist, daß sich die damals 91-Jährige selbst der Formbedürftigkeit des Nachtrags bewußt war. Andere Umstände, die auf eine gegen Treu und Glauben verstoßende Ausnutzung des Formmangels durch die Bekl. hindeuten könnten, sind weder vorgetragen noch sonstwie erkennbar. Insbesondere ist der Einwand des Rechtsmißbrauchs gegenüber der Formvorschrift des § 566 BGB auch nicht - was aber offensichtlich die Re-visionserwiderung meint - deshalb gerechtfertigt, weil die Parteien zumindest zum Zeitpunkt des Nachtrags von einer Vertragsdauer von zehn Jah-ren ausgingen. Denn gerade die langfristige Bindung ist es, deren Bestand nach § 566 BGB von der Einhaltung der Schriftform abhängt (BGHZ 99, 54, 61).

c) Erfüllte die Ergänzungsvereinbarung die Formerfordernisse der §§ 566 Satz 1, 126 BGB nicht und steht der Berufung auf den Formmangel nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen, so galt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit mit der Maßgabe geschlossen, daß er unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen (§§ 564 Abs. 2, 565 BGB) zum Schluß des ersten Jahres gekündigt werden konnte (§ 566 Satz 2 BGB).

Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats beginnt dieses Jahr, wenn der vereinbarte Mietbeginn - wie hier - dem Vertragsschluß oder ei-ner Vertragsänderung mit erheblichem zeitlichen Abstand nachfolgt, anders als das Jahr im Sinne des Satzes 1 bereits mit dem Abschluß des Vertrages bzw. der Änderungsvereinbarung. Das hat hier zur Folge, daß die einjährige Schutzfrist des § 566 Satz 2 BGB mit dem Abschluß der Ergänzungsvereinbarung vom 10. Januar 1987 begann und der Vertrag daher durch die Kündigung der Bekl. vom 22. Juli 1987 im Hinblick darauf, daß es sich bei einem Teil der Mieträume um gewerbliche Räume handelte, die von den Kl. auch als solche genutzt werden sollten, insgesamt spätestens zum Ablauf des ersten Kalendervierteljahres 1988 (§ 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB) beendet worden ist.