Mietvertragskündigung durch Vertreter unter dem Namen des vertretenen Mieters

Die Kündigung des Mietvertrages durch einen Dritten mit Vollmacht des Mieters unter dessen Namen erfüllt auch dann das Schriftformerfordernis, wenn sie in Druckbuchstaben erfolgt.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO. Die erforderliche Berufungssumme von mehr als 600 € (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist erreicht.

Die Berufung ist auch begründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB zu, da das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 15. Januar 2010 beendet worden ist. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist vorliegend die Schriftform der §§ 568, 126 Abs. 1 BGB gewahrt. Nach diesen Vorschriften hat eine Kündigung in schriftlicher Form zu erfolgen, d. h., sie muss grundsätzlich von dem Aussteller eigenhändig durch Unterschrift unterzeichnet werden. Das ist vorliegend nicht der Fall, da die Bekl. zu Ziffer 1. unstreitig das Kündigungsschreiben nicht selbst unterzeichnet hat. Darüber hinaus ist aber auch nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bzw. nach herrschender Meinung anerkannt, dass auch möglich ist, dass ein Vertreter mit dem Namen des Vertretenen unterzeichnet (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 568 Rn. 14; Palandt, BGB, 69. Auflage, § 126 Rn. 9). Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 3. März 1966 (II ZR 18/64 - BGHZ 45, 193 f.) Folgendes ausgeführt:

„Tritt jemand unter fremdem Namen auf und ergibt die Auslegung seiner Erklärung den Anschein eines Eigengeschäfts des Namensträgers, sind die Vorschriften der §§ 164 ff. BGB über die Stellvertretung anzuwenden, obwohl ein Vertretungswille des Handelnden fehlt.

Unstreitig ist die Unterschrift Ar Z unter dem Kontoeröffnungsantrag von Dr. L. oder seinem Sohn mit den Schriftzügen von Ar Z angefertigt worden. Der Unterzeichner trat somit unter einem falschen Namen auf. Er zeichnete nicht als Vertreter mit dem Namen des Vertretenen(RGZ 74, 69), sondern erweckte bewusst den Anschein, Ar Z habe die Unterschrift geleistet. Die Unterschrift ist gefälscht (vgl. Schwarz-Dreher, StGB, 26. Aufl., § 267 4 A). Daraus folgt aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, dass sie keine Rechtswirkungen für Ar Z zu äußern vermag. Tritt jemand unter fremdem Namen auf, um falsche Identitätsvorstellungen beim Geschäftsgegner zu erwecken, so ist eine entsprechende Anwendung der § 164 ff., nicht nur der §§ 177, 179 BGB geboten (Enneccerus-Nipperdey, Lehrbuch des Bürgerlichen Rechts, 15. Aufl., Bd. I 2 § 183 Ill 2). Wo die Auslegung der Erklärung den Anschein eines Eigengeschäfts des Namensträgers ergibt und eine falsche Identitätsvorstellung (hier durch Nachahmung der Schriftzüge des Namensträgers) beim Gegner erweckt werden sollte, sind die Grundsätze über die Stellvertretung entsprechend anzuwenden, obwohl ein Vertretungswille des Fälschers fehlt (vgl. Ohr, AcP 152, 216 ff., 232, 234). Das Schutzinteresse des Geschäftsgegners verlangt, ein solches Geschäft als im Namen des Namensträgers abgeschlossen zu behandeln (Schulze-von Lasaulx in Soergel-Siebert, BGB § 164 A. 17; Staudinger-Coing, BGB, 11. Aufl., § 179 A. 5). Hatte der unter falschem Namen Handelnde Vertretungsmacht, so wird der Namensträger aus dem Geschäft berechtigt und verpflichtet, falls der Gegner mit dem Namensträger und nicht mit dem Handelnden abschließen wollte (Enneccerus-Nipperdey aaO.). Bestand also die behauptete Generalvollmacht, so erwarb Ar Z auf Grund des trotz der Fälschung mit ihm zustande gekommenen Bankvertrages aus der Gutschrift den Anspruch auf Auszahlung, ohne dass es einer Mitteilung an ihn bedurfte. Der Anspruch aus der Gutschrift wäre erloschen, weil dieselben Grundsätze wie beim Kontoeröffnungsantrag auch auf den Überweisungsauftrag anzuwenden wären. Dieser ist zwar unstreitig durch Dr. L. oder dessen Sohn mit gefälschter Unterschrift versehen, wäre aber beim Bestehen einer Generalvollmacht dieser Personen mit Wirkung gegen Ar Z erteilt worden."

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der Bekannte der Bekl. hat im Auftrag der Bekl. zu 1. das Kündigungsschreiben vom 15. Januar 2010 gefertigt und dieses mit dem Namen der Bekl. zu 1. in Druckbuchstaben unterschrieben. Dabei stellt die Wiedergabe des Namens in Druckbuchstaben grundsätzlich auch eine Unterschrift dar (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 568 Rn. 10). Entgegen der Auffassung der Bekl. ist diese Unterschrift auch geeignet, dass die Kl. davon ausgehen durfte, dass eine wirksame Kündigung seitens der Bekl. zu 1. erklärt worden ist. Soweit die Bekl. darauf hinweisen, dass die Bekl. zu 1. grundsätzlich ihre Unterschrift in Schreibschrift fertige, wie es etwa im Rahmen des Mietvertrages geschehen sei, steht dem aber bspw. ihr Schreiben vom 9. März 2010 entgegen. Dieses Schreiben weist am Ende nach „mit kommunikativen Grüßen" zunächst den Namen der Bekl. in Druckbuchstaben auf und danach erst eine Unterschrift in Schreibschrift. Mithin war für die Kl. nicht offensichtlich erkennbar, dass das Kündigungsschreiben vom 15. Januar 2010 nicht hinreichend unterzeichnet worden wäre bzw. offensichtlich von einem Dritten gefertigt worden wäre. Darüber hinaus hat die Bekl. im Schreiben vom 9. März 2010 auch ausdrücklich die Rücknahme „meiner Kündigung" erklärt, das heißt sie selber ist auch von einer wirksamen Kündigung ausgegangen. Der Bekannte der Bekl. zu 1. hat das Kündigungsschreiben vom 15. Januar 2010 auch unstreitig, wie die Bekl. selber mit erstinstanzlichem Schriftsatz vom 25. Oktober 2010 vorgetragen haben, auf Bitten der Bekl. zu 1. für sie aufgesetzt. In einer solchen Bitte bzw. Auftragserteilung liegt gleichzeitig auch eine Vollmachtserteilung. Sofern eine solche zweitinstanzlich von den Bekl. bestritten worden ist, ist ihr diesbezüglicher Vortrag, im Hinblick darauf, dass sie selber erstinstanzlich eingeräumt haben, dass das Kündigungsschreiben auf die Bitte der Bekl. zu 1. hin gefertigt worden sei, unschlüssig.

Mithin ist das Mietverhältnis aufgrund der Kündigungserklärung vom 15. Januar 2010 beendet. Eine einseitige Rücknahme der Kündigung ist nicht möglich.

Die Mietvertragskündigung durch einen Vertreter unter dem Namen des vertretenen Mieters ist auch in Druckbuchstaben wirksam.

Ein Bekannter der Mieterin fertigte in deren Namen das Kündigungsschreiben, das er mit ihrem Namen in Druckbuchstaben unterschrieb. Mit einem zunächst mit ihrem Namen in Druckbuchstaben unterzeichneten späteren Schreiben, das erst danach eine Unterschrift in Schreibschrift aufwies, erklärte sie die Rücknahme „meiner Kündigung". Gegen die Abweisung der gegen sie gerichteten Räumungsklage richtet sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei dem Einzelrichter der ZK 67 Erfolg. Zwar sei die Unterschrift der Mieterin gefälscht, weil sie nicht als ihr Vertreter geleistet worden sei, sondern den Anschein erweckt habe, sie habe selbst das Kündigungsschreiben unterzeichnet. Auf ein derartiges Schreiben seien aber die Grundsätze über die Stellvertretung anzuwenden, so dass es nur auf die Vertretungsmacht des Unterzeichnenden ankomme. Dieser sei aber dadurch bevollmächtigt worden, dass die Mieterin ihn beauftragt habe, das Kündigungsschreiben für sie zu fertigen. Dafür spreche auch ihre Rücknahmeerklärung. Die Unterschrift in Druckbuchstaben erfülle im Übrigen auch die notwendige Schriftform. Eine einseitige Rücknahme der Kündigung sei nicht möglich.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Auch der Mieter kann sich bei Abgabe seiner Kündigungserklärung eines Vertreters bedienen. Nach h. M. ist es auch möglich, dass der Vertreter mit dem Namen des Vertretenen unterzeichnet (Blank in Schmidt-Futterer, 9. Aufl., § 568 BGB, Rn. 14). Eine Erklärung des Mieters ist dann anzunehmen, wenn das Auftreten des Handelnden auf ihn hinweist und der Vermieter der Ansicht sein kann, dass die Erklärung vom Mieter stammt. Auch die Wiedergabe des Namens in Druckbuchstaben ist eine Unterschrift (Blank, a.a.O. Rn. 11). Entscheidend ist die Vertretungsmacht des Vertreters, die aber hier durch die Beauftragung seitens der Mieterin begründet worden ist.