Mietvertragskündigung

Mietvertragskündigung; ordentliche Kündigung; Berechtigtes Interesse bei Wegfall einer Grunderwerbsteuerbefreiung; Grundsteuerbefreiungswegfall

Der drohende nachträglich Wegfall einer Grunderwerbsteuerbefreiung durch eine unterlassene Eigennutzung einer vom Vermieter erworbenen Eigentumswohnung (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 3, § 3 Abs. 1 GrEStEigWoG) stellt ein die ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB rechtfertigendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar, sofern die dem Vermieter dadurch erwachsenden wirtschaftlichen Nachteile unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls erheblich sind.

I. 1. Das Landgericht München I hat am 8. 6.1983 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

"Stellt die steuerrechtliche Möglichkeit des Vermieters als Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, durch Selbstbezug dieser Wohnung binnen fünf Jahren für mindestens ein Jahr eine Vergünstigung bei der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer zu erlangen, ein die ordentliche Kündigung nach § 564 b BGB begründendes, berechtigtes Interesse des Vermieters dar?"

In den Gründen hierzu ist ausgeführt, daß die Rechtsfrage entscheidungserheblich sei, weil die anderen vorgebrachten Kündigungsgründe kein berechtigtes Interesse gemäß § 564 b BGB ergäben. Sie sei im Hinblick auf die Konfliktsituation zwischen Steuerrecht und Mieterschutzvorschriften auch von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid oder ein Obergericht noch nicht entschieden.

Den Parteien ist Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden; von dieser Möglichkeit haben aber nur die Bekl. Gebrauch gemacht.

Das Landgericht hat die Rechtsfrage am 14./22.6.1983 dem Bayer. Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung, zuletzt BayObLGZ 1983 Nr. 43), ist zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG) und kann entscheidungserheblich (vgl. BayObLGZ 1982, 173/174 m. Nachw.) sein, weil das Landgericht die übrigen von der Kl. geltend gemachten Kündigungsgründe (Eigenbedarf gemäß § 964 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB und Vertragsverletzung durch nicht genehmigte Tierhaltung) für nicht durchgreifend erachtet.

b) Die - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht entschiedene Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung (Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Zwar ist das für die hier in Betracht kommende Steuervergünstigung maßgebliche Gesetz zur Grunderwerbsteuerbefreiung beim Erwerb von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen (GrEStEigWoG) in der Fassung des Art. 3 des Gesetzes vom 11. 7.1977 (BGBl I S. 1977, 1213) gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 8 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG 1983) vom 17.12.1982 (BGBl I S. 1982) mit Wirkung vom 1.1.1983 aufgehoben worden. Gemäß § 23 Abs. 2 GrEStG 1983 sind aber auf vor dem 1.1.1983 verwirklichte Erwerbsvorgänge die bisher geltenden Vorschriften und damit auch die des GrEStEigWoG (vgl. Nr. 15 Satz 3 des bayerischen Einführungserlasses zum GrEStG 1983 vom 21.12.1982, FMBl 1983 S. 24; Beck Betrieb 1983, 414/418 Fn. 71; BB 1983,44/45) anzuwenden, so daß diese noch ca. 5 Jahre (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStEigWoG) von Bedeutung sein können. Es kann daher nicht von "ausgelaufenem Recht" gesprochen werden, dem in der Regel keine grundsätzliche Bedeutung mehr zukommt (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 41. Aufl. § 546 Anm. 2 B m. w. Nachw.). Die Rechtsfrage kann vielmehr noch über einen längeren Zeitraum hin auftreten und - wie bisher - unterschiedlich beurteilt werden (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.).

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet, wobei sie - ohne Änderung des rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1980, 360/365; 1981, 232/235; 1982, 173/176) - anders formuliert werden mußte. Zum einen ist nicht ersichtlich, inwiefern die Kl. eine Vergünstigung bei der Grundsteuer erlangen oder eine solche verlieren könnte; sie selbst trägt hierzu nichts vor und macht ausschließlich drohende Nachteile hinsichtlich der Grunderwerbsteuer geltend. Zum anderen handelt es sich nicht, wie man aus der Vorlagefrage entnehmen könnte, um die Erlangung einer Steuervergünstigung, sondern um den Wegfall einer solchen. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStEigWoG ist u. a. der Erwerb einer Eigentumswohnung unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, das heißt - genauer ausgedrückt (vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch, Bundesgesetz zur Grunderwerbsteuerbefreiung Tz. 1546) -, daß dem Erwerber ein Freibetrag gewährt wird (§ 1 Abs. 2 GrEStEigWoG). Dies wird - wie auch im vorliegenden Fall - durch einen Freistellungsbescheid (§ 155 Abs. 1 Satz 3 AO) festgestellt (Boruttau/Klein/Egly/Sigloch Tz. 1994). Soll die Steuerbefreiung nicht "mit Wirkung für die Vergangenheit" (§ 3 Abs. 1 Satz 1 GrEStEigWoG) wegfallen, muß der Erwerber spätestens einen Monat nach Ablauf der Fünfjahresfrist des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStEigWoG die Tatbestandsmerkmale der Befreiung nachweisen (§ 2 GrEStEigWoG), wozu u. a. die Eigennutzung (Boruttau/Klein/Egly/Sigloch Tz. 1760) gehört. Er (oder sein Ehegatte oder ein Verwandter in gerader Linie) muß mithin binnen fünf Jahren seit dem Erwerb der Wohnung diese mindestens ein Jahr lang ununterbrochen bewohnt haben (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Satz 2 GrEStEigWoG). Anderenfalls kommt es zu einer Nachversteuerung durch Erlaß eines Steuerbescheides (vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch Tz. 1978 und Tz. 1994) mit der zusätzlichen Verpflichtung, die Steuerschuld zu verzinsen (§ 3 Abs. 2 GrEStEigWoG).

a) Nach § 564 b Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann gekündigt werden, wenn der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Abs. 2 jener Vorschrift nennt als berechtigtes Interesse eine schuldhafte Vertragsverletzung durch den Mieter (Nr. 1), den sog. Eigenbedarf (Nr. 2) und die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (Nr. 3). Aus dem Wort "insbesondere" folgt aber, daß es sich hierbei nicht um eine abschließende Aufzählung handelt (BayObLGZ 1980, 360/366 m. Nachw.), so daß auch ein sonstiges berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund in Betracht kommt, wenn dieses ebenso schwer wiegt wie die in § 564 b Abs. 2 Nrn. 1-3 BGB beispielhaft aufgeführten Falle (BayObLG a. a. O. S. 370 m. Nachw.).

b) Ob der Wegfall einer Grunderwerbsteuerbefreiung ein berechtigtes Interesse darstellt, ein Mietverhältnis zu beenden, damit der Erwerber der Eigentumswohnung (Vermieter) die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllen kann, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Bejaht wird diese Frage vom Landgericht Bonn (WM 1978, 51) sowie von Kummer (in Soergel BGB 11. Aufl. § 564 b RdNr. 63) und Barthelmess (Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 2. Aufl., § 564 b BGB RdNr. 120). Den gegenteiligen Standpunkt vertreten das Landgericht Köln (WM 1980, 248 LS), das Landgericht Freiburg (WM 1982, 212) und das Amtsgericht Köln (WM 1982,307 LS) sowie Schmidt-Futterer/Blank (in Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. B 528 g) und Weimar (in BlGBW 1978, 31).

c) Der Senat schließt sich der erstgenannten Ansicht an, wobei folgende Erwägungen maßgeblich sind:

(1) Die Frage, wann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegt, kann nur aus dem Zweck der Vorschrift des § 564 b BGB beantwortet werden (vgl. Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 564 b BGB RdNr. 24). Dabei ist einerseits zu beachten, daß der Gesetzgeber mit der Schaffung dieser Kündigungsschutzvorschrift den Schutz des vertragsgetreuen Mieters vor grundlosen oder gar willkürlichen Kündigungen bezweckt hat, wobei er von der Sozialgebundenheit des Eigentums ausgeht und verhindern will, daß Mietwohnungen zum bloßen Renditeobjekt werden (BayObLGZ 1980, 360/366 f. m. Nachw.; 1983, 50/52). Andererseits schränkt diese Vorschrift das an sich gegebene freie Kündigungsrecht eines Vermieters ein und berührt damit dessen durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütztes Privateigentum, das sich in seinem rechtlichen Gehalt auch durch eine grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand auszeichnet (BVerfGE 31, 229/240 m. Nachw.; 37, 132/140). Steht ein Eigentumsobjekt - wie eine Mietwohnung - in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion, so soll dessen Gebrauch aber auch dem Wohl der Allgemeinheit dienen (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG). Der Gesetzgeber muß daher bei der Gestaltung mietrechtlicher Vorschriften sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen, wobei eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stehen würde (vgl. BVerfG a. a. O. S. 141).

Diese verfassungsrechtliche Lage ist auch bei der Auslegung des § 564 b Abs. 1 BGB zu beachten. Demnach können wirtschaftliche Interessen des Vermieters nicht von vornherein als nicht berechtigt ausgeschieden werden. Wie bereits ausgeführt, enthalten die Nummern 1-3 des Absatzes 2 jener Vorschrift keine abschließende Aufzählung, und es fehlt auch jeglicher Hinweis darauf, daß etwa eine Beschränkung der Interessen des Vermieters auf einen bestimmten Rechts-, Wirtschafts- oder sonstigen Lebensbereich oder ein Ausschluß der Interessen eines bestimmten Bereichs stattfinden sollte. Vielmehr deutet der Gebrauch des allgemeinen (nicht mit irgendwelchen einschränkenden Beifügungen versehenen) Begriffs "Interesse" darauf hin, daß die Interessen des Vermieters im weitesten Umfang sollten berücksichtigt worden können (BayObLGZ 1980, 360/366). Daß hierunter auch wirtschaftliche Interessen fallen können, zeigt schon die Berücksichtigung derartiger Interessen in § 66,4 b Abs. 2 Satz 3 BGB. Freilich müssen sonstige berechtigte Interessen von ähnlichem Gewicht sein wie die gesetzlichen Beispielsfälle (BayObLG a. a. O. S. 370; Barthelmess a.a.O. RdNr. 102).

(2) Der Wegfall der Grunderwerbsteuerbefreiung bedeutet für den Vermieter (als Erwerber einer Eigentumswohnung oder dgl.) einen wirtschaftlichen Nachteil. Sofern sich dieser unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (insbesondere auch der Tatsache, daß im Falle des Selbstbezuges die Mieteinnahmen entfallen) als erheblich darstellt, erwächst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, um durch eine Eigennutzung der Wohnung innerhalb der im Gesetz vorgesehenen Frist die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung erfüllen zu können. Eine Verlängerung der Fünfjahresfrist für den Fall, daß der Erwerber die vermietete Wohnung nicht rechtzeitig freibekommt, hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen, so daß allenfalls Billigkeitsgründe im Sinn der §§ 163 und 227 AO einen Wegfall der Steuerbefreiung hindern könnten (Boruttau/Klein/ Egly/Sigloch Tz 1742). Sich hierauf zu verlassen, kann aber dem Vermieter nicht zugemutet werden, zumal In Bayern nach Nr. 4.5.5.2 der Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums der Finanzen vom 20.10.1981 (FMBl S. 364) ein Steuererlaß nicht in Betracht kommt. Sonach ist dem Vermieter das Recht zuzugestehen, so rechtzeitig zu kündigen, daß er eine Räumung der Wohnung in einem Zeitpunkt erreicht, der die vom Gesetz geforderte Eigennutzung noch ermöglicht. Ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, der Wegfall der Steuerersparnis also unter Berücksichtigung der sonstigen wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters keinen erheblichen wirtschaftlichen Mehraufwand für den Erwerber bedeutet - worauf ersichtlich das Landgericht Bonn und Barthelmess (je a. a. O.) abstellen (vgl. auch AG Köln a. a. O., das insoweit einen ausreichenden Sachvortrag vermißt und wohl nur aus diesem Grund zu einer Abweisung der Räumungsklage gekommen ist) -, ist durch einen Rechtsentscheid nicht zu klären. Denn über das Vorliegen eines berechtigten Interesses kann nur unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles entschieden werden (Barthelmess a. a. O. RdNr. 53). Das gilt auch für eine Anwendung der Sozialklausel des § 556 a BGB, die eine dem Tatrichter vorbehaltene Interessenabwägung fordert.

(3) Den gegen die Annahme eines berechtigten Interesses vorgebrachten Gründen kann der Senat nicht folgen. Entgegen der Meinung des Landgerichts Köln (a. a. O.) kann ein sonstiges berechtigtes Interesse, nämlich der zu erwartende Verlust eines Steuervorteils, nicht von einem Bedarf an Wohnraum oder an einen bestehenden Eigenbedarf (so Schmidt-Futterer/Blank a. a. O.) abhängig gemacht werden. Denn dieser Kündigungsgrund ist in § 564 b BGB ausdrücklich genannt und schließt das Vorliegen eines (sonstigen) Interesses an einer Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus. Daß die Steuerbefreiung nur einen Eigenbedarf und nicht den Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage privilegieren wollte (so Schmidt-Futterer/Blank a. a. O.), kann in dieser allgemeinen Form nicht gesagt werden. Denn mit der Förderung des "Wohnens im eigenen Heim" ist zwangsläufig und gewollt auch der Gedanke der Vermögensbildung verbunden (vgl. Boruttau/Klein/Egly/Sigloch Tz. 1528 m. Nachw.). Andernfalls hätte der Gesetzgeber eine nicht nur einjährige Eigennutzung verlangt. Schließlich wird dadurch, daß die vom Erwerber erstrebte Vermeidung des Verlusts der Grunderwerbsteuervergünstigung als Kündigungsgrund anerkennt wird, die Eigenbedarfskündigung nicht unerträglich ausgehöhlt (LG Freiburg a. a. O.). Freilich führt dies dazu, daß eine Wohnung spätestens nach Ablauf von vier Jahren seit dem Erwerb auch ohne Vorliegen eines Eigenbedarfs gekündigt werden kann. Hierauf kann sich aber der Mieter einstellen, weil er mit einer mit der Grunderwerbsteuerbefreiung zusammenhängenden Kündigung ebenso rechnen muß wie mit einem während der Mietzeit auftretenden Eigenbedarf des Vermieters (vgl. BayObLGZ 1981, 232/243 m. Nachw.). In Härtefällen wird er durch die Vorschrift des § 556a BGB ausreichend geschützt (vgl. auch BayObLGZ 1980, 360/371; 1981, 232/244).