Mietvertragsklauseln über Beitritt zu Werbegemeinschaften

Zur Zulässigkeit mietvertraglicher Beitrittsverpflichtungen zu einer sogenannten Werbegemeinschaft.

Die Bestimmung des § 24 des Mietvertrages ist nach Sinn und Zweck jedoch so zu verstehen, daß als die Werbegemeinschaft im Sinne dieser Vorschrift die jeweils von dem Verwalter/Betreiber des Einkaufszentrums initiierte Werbegemeinschaft anzusehen ist. Der Verwalter/Betreiber eines derartigen Einkaufszentrums hat nämlich - ebenso wie die Mieter - ein Interesse daran, daß zur Aufrechterhaltung des Kundeninteresses und der Funktionsfähigkeit des Zentrums eine attraktive Gemeinschaftswerbung betrieben wird. Der Verwalter/Betreiber kann seine Vorstellungen von Betrieb und Erscheinungsbild des Zentrums in der Öffentlichkeit jedoch nur dann nachhaltig beeinflussen, wenn er auch in der jeweiligen Werbegemeinschaft seinen Einfluß geltend macht und dort maßgeblich mitwirkt. Deshalb ist als Werbegemeinschaft im Sinne von § 24 des Mietvertrages jeweils die Werbegemeinschaft anzusehen, die von dem Betreiber des Zentrums vorgestellt und initiiert wird, in der der Betreiber mitwirkt und die - nicht zuletzt durch maßgebliche Mitwirkung des Verwalters/Betreibers - in das Geschäftsleben des Zentrums fest eingebunden ist. Das ist eindeutig die "...", deren Gründung seinerzeit von dem neuen Verwalter des Einkaufszentrums, der Kl., nach Übernahme der Verwaltungstätigkeit initiiert worden ist.

Demgegenüber ist die konkrete Rechtsform der jeweiligen Werbegemeinschaft ohne besondere Bedeutung. Diese unterliegt vielmehr Zwecksmäßigkeitsgesichtspunkten, kann folglich auch bei Identität der Mitglieder - etwa aus steuerlichen Gründen - geändert werden. Auch § 24 des Mietvertrages knüpft nicht an eine bestimmte Rechtsform der Werbegemeinschaft an.

Die vorgenannten Kriterien erfüllt auch immer nur eine Werbegemeinschaft - nämlich die von dem jeweiligen Betreiber vorgestellte und beeinflußte Werbegemeinschaft. Der Einwand der Bekl., sie könnte nach Wegfall der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Werbegemeinschaft aus § 24 des Mietvertrages ggfs. mehreren Werbegemeinschaften zur Zahlung von Werbebeiträgen verpflichtet sein, ist damit hinfällig.

2. § 7 des zwischen der "..." und der Kl. aufgrund der Ermächtigung in § 12 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrages berechtigt die Kl. zur Einziehung der Beitrage für die Werbetätigkeit.

Bedenken gegen die Wirksamkeit jener Vertragsbestimmungen bestehen nicht. Insbesondere verstößt die Tätigkeit der Kl. entgegen der Ansicht der Bekl. nicht gegen das Rechtsberatungsgesetz. Die Kl. ist gleichzeitig Betreiberin, Verwalterin und Vermieterin (für Neuabschlüsse) des Einkaufszentrums. Damit stellt die Einziehung der Beiträge für die Werbegemeinschaft, in der die Kl. wiederum selbst beteiligt ist, ein Rechtsgeschäft dar, welches in unmittelbarem Zusammenhang mit der Verwaltung des Einkaufszentrums steht, § 5 Nr. 1 und Nr. 3 Rechtsberatungsgesetz.

II. Entgegen der Auffassung des Landgerichts hält der Senat die Preis-erhöhungsklausel in § 24 des Mietvertrages für inhaltlich wirksam. Die Klausel verstößt nicht gegen § 9 AGBG. Sie benachteiligt die Bekl. nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.

1. Zwar obliegt es dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die Rechte und Pflichten des Vertragspartners durch eine entsprechend transparente Ausgestaltung und geeignete Formulierung der Vertragsbedingungen durchschaubar und möglichst klar darzustellen (Transparenzgebot). Insoweit bestehen in Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil durchaus Bedenken, ob die Regelung des § 24 Nr. 2 des Mietvertrages die Bekl. hinreichend deutlich darüber informiert, was auf sie in der Zukunft an Beitragserhöhungen zukommt.

Andererseits dürfen an die Bestimmtheit und Klarheit einer derartigen Klausel keine unerfüllbaren oder unzumutbaren Anforderungen gestellt werden. Maßgebend für die Zumutbarkeit ist die Überschaubarkeit von Sachverhalten und die Vorhersehbarkeit künftiger Ereignisse und Umstände. Auch ist zu beachten, daß durch eine allzu detaillierte Regelung unübersichtliche und schwer durchschaubare Klauselwerke entstehen können, die den Interessen des anderen Vertragsteils nicht dienlich sind. Das Transparenzgebot ist ferner nicht Selbstzweck, seine Verletzung muß die Gefahr inhaltlicher Unangemessenheit zur Folge haben (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 2. Aufl. 1989, § 9 Rdn. 143; BGH, NJW 1985, 853, 855). Das Gebot, in einer einsei-tigen Preisänderungsklausel die preisbildenden Faktoren hinreichend zu konkretisieren, kann damit nur so weit reichen, wie der Klauselverwender die - zumutbare - Möglichkeit hierzu hat. Ist der un-sicheren Entwicklung der Verhältnisse anders nicht Rechnung zu tra-gen, so spricht auch dies - zusätzlich - dagegen, die Preisklausel als unangemessen und somit unwirksam anzusehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn typischerweise in bestimmten Bereichen des wirtschaftlichen Geschäftsverkehrs ein Bedürfnis beider Vertragsseiten nach dem Abschluß derartig langfristiger Verträge besteht (vgl. BGH a. a. O.).

2. Bei der vom BGH geforderten Abwägung aller Umstände wie der konkreten Ausgestaltung des Vertrages, der Interessen der Vertragsschließenden und der die jeweilige Klausel begleitenden Regelung (vgl. BGH a. a. O., Seite 154) ist zunächst zu berücksichtigen, daß die Durchführung einer Gemeinschaftswerbung im Interesse aller Beteiligten für ein funktionierendes Einkaufszentrum i.d.R. erforderlich und auch marktüblich ist. Dabei kann der jeweils erforderliche Werbeaufwand wechseln: In Zeiten nachlassenden Kundenzuspruchs mag es sinnvoll sein, den Werbeaufwand im Interesse aller Mieter zu erhöhen; demgegenüber kann der Werbeaufwand in Zeiten guter Konjunktur und gleichbleibend hohen Kundenzustroms möglicherweise über einen längeren Zeitraum hin konstant gehalten werden. Für den jeweiligen Umfang des für erforderlich gehaltenen Werbeaufwands ist die aktuelle Willensbildung der Mitglieder der Werbegemeinschaft maßgeblich. Der konkrete Aufwand wird zudem entscheidend von der Preisentwicklung für Werbemaßnahmen beeinflußt.

Bereits diese beiden preisbildenden Faktoren sind in ihrer zukünftigen Entwicklung höchst unbestimmt, letztere ist für den Klauselverwender kaum vorhersehbar. Infolgedessen ist es nach Auffassung des Senats praktisch nicht möglich, angesichts der unsicheren Entwicklung der Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im vorliegenden Falle alle denkbaren preisbildenden Faktoren vollständig zu erfassen und eine Klauselgestaltung zu finden, die einerseits hinreichend konkret und andererseits noch für den Kunden verständlich ist.

Daß die gemäß § 24 des Mietvertrages zu leistenden Beiträge zukünftig steigen würden, folgt bereits hinreichend deutlich aus der Formulierung, der Mieter verpflichtet sich, "die jeweils von der Werbegemeinschaft festgelegten Beiträge ... abzuführen" und dem weiteren Zusatz "die Werbeabgabe beträgt zur Zeit monatlich 175,00 DM".

Bei der gebotenen Abwägung ist ferner zu berücksichtigen, daß sich die Preiserhöhungsklausel in § 24 des Mietvertrages lediglich auf eine Nebenpflicht des Vertrages, nämlich die Abführung von Werbebeiträgen bezieht. Demgegenüber betrifft die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur einseitigen Preiserhöhungsklausel die jeweiligen Hauptleistungspflichten eines Vertrages. Daraus folgt, daß die Anforderungen an die Bestimmtheit und Vorhersehbarkeit der maßgeblichen Faktoren in jenen Fällen, in denen das gesamte Gefüge von Leistung und Gegenleistung gewahrt werden muß, ungleich höher anzusetzen sind.

Nicht zuletzt kann die Bekl. die zukünftige Preisentwicklung durch einen Beitritt zu der jetzigen Werbegemeinschaft mitgestalten. Auch wenn nach dem Gesellschaftsvertrag der "..." nicht jeder Mieter über das gleiche Stimmrecht verfügt, hat die Bekl. doch durchaus die Möglichkeit, in den maßgeblichen Gremien auf die wirtschaftlichen Belange der Kleinmieter hinzuweisen und die Willensbildung in ihrem Sinne zu beeinflussen.

Demgegenüber bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Klauselgestaltung, daß die jeweilige Preisfestsetzung für den Mieter auch unabhängig von seinem Beitritt zu der Werbegemeinschaft verbindlich sein soll. Die Entscheidungsfreiheit des jeweiligen Mieters bleibt bei dieser Klauselgestaltung gewahrt. Will er eine für ihn nachteilige Entwicklung vermeiden und in seinem Sinne Einfluß nehmen, steht ihm jederzeit der Beitritt zu der Werbegemeinschaft frei.

3. Alle vorgenannten Gesichtspunkte lassen in ihrer Gesamtheit die gewählte Ausgestaltung der Preiserhöhungsklausel des § 24 des Mietvertrages nicht als unangemessen und damit unwirksam im Sinne von § 9 AGBG erscheinen. Damit ist die inhaltliche Ausgestaltung der Preisanpassungsklausel nicht zu beanstanden.

In Einkaufszentren ist es üblich, daß die Mieter sich zu Werbegemeinschaften zusammenschließen, wofür natürlich auch Beiträge anfallen.

In seinem Urteil vom 20. Mai 1998 hielt das Landgericht Erfurt eine Verpflichtung des Mieters zum zukünftigen Beitritt in einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft für unwirksam; insbesondere liege ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz vor. Das Oberlandesgericht Hamm hatte dagegen keine Bedenken an der Wirksamkeit derartiger Klauseln, wie aus einer in diesem Zusammenhang auch abgedruckten Entscheidung des OLG Hamm vom 6. Oktober 1992 hervorgeht. Das Kammergericht hatte sich mit der Frage beschäftigt, unter welchen Bedingungen Beiträge für derartige Werbegemeinschaften erhöht werden dürfen. In seinem Urteil vom 5. Mai 1997 hob es hervor, daß der Gesellschaftsvertrag hierzu eine Obergrenze festlegen müsse, da sonst eine übersehbare Nachschußpflicht vorliege, die nur einstimmig beschlossen werden könne.