Mietvertragsklauseln

Mietvertragsklauseln; Schlüsselhinterlegung; Lüften und Heizen während der Heizperiode; Benutzung des Treppenhauses; Abstellen von Fahrrädern; Besuchsrecht; Heizkörperventile

1. Die Mietvertragsklausel "Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen" ist unwirksam.

2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, während der Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, daß sämtliche Heizkörperventile mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind, sowie bei Abwesenheit die Fenster geschlossen zu halten.

3. Der Mieter einer Wohnung ist berechtigt, zu Besuchszwecken auch den über seiner Wohnung gelegenen Treppenabsatz und das dort gelegene Treppenhaus zu benutzen.

4. Der Mieter darf auch bei Teilvermietung der im Innenhof zur Verfügung gestellten Fahrradabstellplätze sein Fahrrad im Innenhof abstellen.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 15. Juli 2003 mietete der Bekl. von dem Kl. eine 4-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoß des Hinterhauses auf dem Grundstück ...

In dem Mietvertrag heißt es unter § 18 Abs. 3 Satz 3: "Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen."

Unter § 19 ist geregelt: "Der Mieter unterwirft sich der nachstehenden Hausgemeinschaftsordnung, die Bestandteil des Vertrages ist ... Die Erhaltung des Hauseigentums verpflichtet den Mieter, unter anderem folgendes zu beachten: ... Das ausreichende Heizen, Lüften und Zugänglichmachen der Mieträume ... auch während etwaiger längerer Abwesenheit des Mieters. Der Mieter hat während der Heizperiode Türen und Fenster auch von unbeheizten Räumen gut verschlossen zu halten. Notwendiges Lüften darf nicht zur Durchkältung der Räume führen. Bei Frost dürfen die Ventile zur Vermeidung des Einfrierens nicht auf ,kalt' stehen." Ferner heißt es in einer handschriftlichen Anlage zum Mietvertrag unter Nr. 5.: "Räder können nur im Mieterkeller oder im Hof (sofern Stellplätze frei sind) abgestellt werden, nicht aber in der Wohnung." Ferner wird dort unter Nr. 6 folgender Hinweis erteilt: "... wegen der dicht schließenden Fenster muß täglich ausreichend (ca. 10 Min.) gelüftet werden. Kein Dauer-Kipp-Lüften in der Heizperiode."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Kopie des Mietvertrages in Anlage K1 zur Klageschrift Bezug genommen. Der Kl. selbst wohnt im 5. Obergeschoß desselben Hauses; er nutzt auch den Trepenabsatz im 5. Obergeschoß des Hinterhauses für private Zwecke und hat ihn entsprechend möbliert.

Im 5. Obergeschoß des Vorderhauses wohnt ein Kollege des Bekl. Der Bekl. benutzt den im Vorderhaus befindlichen Fahrstuhl, um in dessen Wohnung zu gelangen, zu der er einen Schlüssel hat, und verläßt sie regelmäßig - auch nächtens - über die Dachterrasse im Seitenflügel, um durch den mit einer schweren Metalltür verschlossenen Hinterausgang von dort ins Treppenhaus des Hinterhauses und zu seiner ein Stockwerk tiefergelegenen Wohnung zu gelangen. Die dabei entstehenden Geräusche wecken den Kl. und seine Ehefrau, deren Schlafzimmer unmittelbar angrenzt.

Der Kl. behauptet, der Bekl. benutze den Weg über die Dachterrasse seines Kollegen zu seiner Wohnung nicht nur anläßlich von Besuchen bei diesem, sondern regelmäßig auf seinem Nachhauseweg, weil er es aus Bequemlichkeit vorziehe, mit dem Fahrstuhl im Vorderhaus in den 5. Stock zu fahren und dann eine Treppe zu seiner Wohnung abzusteigen, als durch das Treppenhaus im Hinterhaus 4 Stockwerke hinaufzugehen.

Ferner behauptet der Kl., der Bekl. würde die Fenster seiner Wohnung auch während der Heizperiode praktisch dauernd in Kipp-Stellung halten, wodurch es bereits zu einem Wasserschaden an den Dielen im Balkonzimmer gekommen sei, und sie während seiner Abwesenheit nicht ausreichend heizen, so daß die Gefahr einer Unterkühlung der Wohnung bestünde. Er meint, die unzureichende Beheizung ergäbe sich daraus, daß die Heizungsrohre, die von der unter der Wohnung des Bekl. befindlichen Wohnung nach oben führen, bei einer Überprüfung im November 2005/2006 trotz Temperaturen um den Gefrierpunkt bis auf ein einziges lauwarmes Rohr kalt gewesen seien.

Der Kl. ist der Auffassung, der Bekl. sei wegen seiner häufigen berufsbedingten Abwesenheit verpflichtet, einen Schlüssel zu der von ihm gemieteten Wohnung an einer für ihn schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und ihm den Hinterlegungsort mitzuteilen; es sei ihm nicht zuzumuten, ihn im Notfall auf seinem Handy, über dessen Nummer er unstreitig verfügt, anzurufen. Er behauptet, der Hausbriefkasten des Bekl. sei häufig überfüllt und meint, dieser Umstand lasse darauf schließen, daß dessen Freund und Mitbewohner keineswegs durchgehend in der Wohnung anwesend sei.

Der Kl. meint schließlich, der Bekl. sei nicht berechtigt, sein Fahrrad im Hof abzustellen; es stünden dort für 29 Mietparteien nur insgeamt 25 Fahrradplätze zur Verfügung, von denen 14 an andere Hausbewohner vermietet seien, die allerdings unstreitig weder numeriert noch anderweitig gekennzeichnet sind.

Der Kl. beantragt unter Rücknahme der weitergehenden Klageansprüche,

1. den Bekl. zu verurteilen, einen Schlüssel zur Wohnung bei Auslandsreisen an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort rechtzeitig vor der Abreise mitzuteilen;

2. den Bekl. zu verurteilen, während der Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, daß sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind, sowie bei Abwesenheit während der Heizperiode die Fenster geschlossen zu halten;

3. den Bekl. zu verurteilen, den Treppenabschnitt zum 5. Obergeschoß sowie den Treppenabsatz im 5. Obergeschoß des linken Treppenhauses im Hinterhaus weder zu nutzen noch zu betreten;

4. den Bekl. zu verurteilen, es zu unterlassen, sein Fahrrad im Innenhof des Hauses abzustellen.

Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Bekl. behauptet, während seiner Abwesenheit sei sein Freund und Mitbewohner regelmäßig in der Wohnung anwesend, so daß diese für den Kl. in gleicher Weise zugänglich sei wie während seiner Anwesenheit.

Der Bekl. ist der Auffassung, die Bestimmung in § 18 des Mietvertrages sei unwirksam.

Der Bekl. vertritt ferner die Ansicht, daß er berechtigt sei, als Besucher seines im 5. OG des Vorderhauses wohnenden Freundes den im Vorderhaus gelegenen Aufzug zu benutzen, des weiteren stehe es diesem frei, seine Besucher durch die zum Treppenhaus des Hinterhauses führende Tür aus der Wohnung zu lassen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

1. Der Bekl. ist dem Kl. gegenüber nicht verpflichtet, bei Auslandsreisen einen Schlüssel zu seiner Wohnung an einer für den Kl. schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und diesem rechtzeitig vor der Abreise den Hinterlegungsort mitzuteilen.

a) Der Kl. kann den geltend gemachten Anspruch nicht auf § 18 Abs. 3 des Mietvertrages stützen.

Die Klausel ist unwirksam, denn sie verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. So ist es hier.

(1) Die Regelung in § 18 Abs. 3 des Mietvertrages stellt zweifellos eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB dar.

(2) Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglichst klar und durchschaubar darzustellen und im Rahmen des Zumutbaren Ungenauigkeiten zu vermeiden, die die Gefahr einer Benachteiligung des anderen Teils beinhalten. Dem genügt die Bestimmung nicht.

(a) Unklar ist schon, wann von einer "längeren Abwesenheit" des Mieters auszugehen sein soll.

Hier wäre es ohne weiteres möglich, die Frist genau zu bestimmen (wie dies etwa in dem vom AG Köln am 2. August 1985 entschiedenen, in WuM 1986, 86 abgedruckten Fall geschehen ist), so daß der Mieter weiß, wann er in der gewünschten Weise tätig werden muß. So würde vermieden, daß der Mieter aus Unsicherheit sich und anderen überflüssige Umstände bereitet. Daß unter "Abwesenheit" nach dem Willen des Kl. lediglich Auslandsreisen fallen sollen, wie nach dem Klageantrag zu 1. zu vermuten ist, ist der Bestimmung auch nicht zu entnehmen. Ein verständiger Vertragspartner wird die Klausel so interpretieren, daß jeder längere Aufenthalt außerhalb der Wohnung gemeint ist.

(b) Unklar ist auch, was mit einer für den Vermieter "schnell erreichbaren Stelle" gemeint ist. Es wäre durchaus möglich, zu präzisieren, wie schnell mit welchen Mitteln die Stelle zu erreichen sein muß, ob etwa eine Hinterlegungsstelle innerhalb Berlins genügt oder ob sie sich innerhalb des Wohnhauses oder einem bestimmten Umkreis davon befinden muß. Auch das Ausmaß der erforderlichen Erreichbarkeit ist ungewiß. Der Mieter wird kaum sicherstellen können, daß beispielsweise ein Nachbar bei Bedarf jederzeit für den Vermieter erreichbar ist.

(c) Schließlich fehlt es an einer Klarstellung, zu welchem Zweck und unter welchen Umständen der Vermieter den hinterlegten Schlüssel benutzen darf. Das ist wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre des Mieters nicht hinzunehmen.

b) Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus einer vertraglichen Nebenpflicht des Bekl. Zwar hat der Mieter unter bestimmten Umständen dem Vermieter den Zutritt zu den Mieträumen zu gewähren. Zur Erfüllung dieser Pflicht muß der Bekl. aber nicht bei jeder Auslandsreise einen Schlüssel zu seiner Wohnung an einer für den Kl. schnell erreichbaren Stelle hinterlegen und diesem rechtzeitig vor der Abreise den Hinterlegungsort mitteilen. Sofern der Mitbewohner des Bekl., ..., während dessen Abwesenheit die Obhut über die Wohnung hat und wahrnimmt, genügt es, daß dem Kl. die Handy-Nummer des Bekl. bekannt ist, so daß er ihn bei Bedarf ersuchen kann, für eine Zutrittsmöglichkeit zu sorgen. Es ist davon auszugehen, daß - wie der Bekl. behauptet - ... auch während der Abwesenheit des Bekl. in Berlin bleibt, sich regelmäßig in der Wohnung aufhält, jedenfalls für den Bekl. erreichbar ist und dem Kl. bei berechtigtem Interesse auf Wunsch in angemessener Zeit Zutritt zur Wohnung gewähren würde. Das gegenteilige Vorbringen des Kl. ist völlig unsubstantiiert.

Ein überfüllter Briefkasten besagt nicht, daß sich niemand um die Wohnung kümmert. Möglicherweise nimmt Herr ... während der Abwesenheit des Bekl. nur seine eigene Post aus dem Briefkasten, vielleicht hält er es auch für ausreichend, den Briefkasten nur dann zu leeren, wenn er überzuquellen droht. Es ist dem Kl. auch zuzumuten, bei Bedarf per Handy den Bekl. über seinen Zutrittswunsch zu informieren und - solange damit nicht Gefahr im Verzuge verbunden ist - abzuwarten, daß dieser ihm selbst oder über Dritte den Zutritt gewährt. Für die Richtigkeit seiner Annahme, daß dies von vornherein aussichtslos und damit zur Wahrung seiner Interessen nicht geeignet ist, hat der Kl. keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen. Er hat insbesondere nicht im einzelnen dargelegt, daß er ... trotz hinreichender Bemühungen - auch über das Mobilfunknetz - keinen Kontakt zu dem Bekl. oder dessen Mitbewohner herstellen konnte.

2. Der Bekl. ist dem Kl. gegenüber auch nicht verpflichtet, während der Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, daß sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind, sowie bei Abwesenheit während der Heizperiode die Fenster geschlossen zu halten.

a) Entgegen der Auffassung des Kl. ist ein Mieter nicht verpflichtet, dafür zu sorgen, daß in der gemieteten Wohnung während der Heizperiode die für Wohnräume üblichen Temperaturen von mindestens 18 °C am Tage und 16 °C über Nacht erreicht werden. Er muß lediglich Sorge dafür tragen, daß keine Kälteschäden in der Wohnung auftreten, insbesondere die Wasserleitungen nicht einfrieren. Dafür genügt es im allgemeinen, wenn die Heizkörperventile auf "Frostschutz" eingestellt sind. So steht es auch in der Hausgemeinschaftsordnung, die Bestandteil des Mietvertrages ist.

Welche Schäden konkret drohen sollen, wenn in der Wohnung des Bekl. nicht stets sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind, hat der Kl. nicht nachvollziehbar dargelegt.

Eine weitergehende Verpflichtung des Bekl. besteht auch nicht mit Rücksicht auf das Interesse des Kl., daß seine eigene Wohnung möglichst auch von unten gewärmt wird, so daß sie nicht fußkalt ist.

b) Dem Bekl. kann auch nicht aufgegeben werden, bei Abwesenheit während der gesamten Heizperiode stets die Fenster geschlossen zu halten.

Diese Forderung steht schon im Widerspruch zu der Regelung in der Hausgemeinschaftsordnung, wonach auch während etwaiger längerer Abwesenheit des Mieters für ausreichendes Lüften zu sorgen ist. Es ist auch nicht nötig, daß in einer Wohnung im 4. Obergeschoß während der ganzen Heizperiode ständig jemand zugegen sein muß, sobald auch nur ein einziges Fenster in Kippstellung geöffnet ist, obwohl dadurch - mit Ausnahme allenfalls von ganz extremen Witterungsverhältnissen - kein Schaden entstehen dürfte.

Auch der Umstand, daß es nach dem bestrittenen und darauf weder konkretisierten noch in geeigneter Weise unter Beweis gestellten Vorbringen des Kl. bereits zu einem Wasserschaden an den Dielen im Balkonzimmer gekommen sein soll, rechtfertigt den geltend gemachten Anspruch nicht. Dieser geht weit über das Maß zulässiger Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Bekl. hinaus, die der Kl. zur Wahrung seiner Eigentümerinteressen verlangen kann.

3. Der Bekl. ist auch nicht verpflichtet, das Betreten des Treppenabschnitts zum 5. Obergeschoß sowie des Treppenabsatzes im 5. Obergeschoß des linken Treppenhauses im Hinterhaus ... ausnahmslos zu unterlassen. Der Bekl. ist aus abgeleitetem Recht befugt, den Treppenabsatz im 5. Obergeschoß des Hinterhauses und das Treppenhaus des Hinterhauses zwischen dem 4. und dem 5. Obergeschoß zu passieren, wenn er von einem Besuch seines Kollegen ... im 5.OG des Vorderhauses kommt, und diese Örtlichkeiten insoweit zu benutzen.

Herr ... hat das Recht, in seiner Wohnung Besucher zu empfangen und darf diese unstreitig auch über seine Dachterrasse durch den Notausgang entlassen. Sein Mietvertrag entfaltet insofern Rechtswirkungen zugunsten der Besucher, weshalb sie gegenüber dem Kl. berechtigt sind, das Treppenhaus des Hinterhauses zu benutzen, wenn sie nach einem Besuch des Herrn ... in seiner Wohnung wieder nach Hause gehen. Darauf kann sich auch der Bekl. berufen. Die Behauptung des Kl., der Bekl. benutze den Weg über die Dachterrasse seines Kollegen ... zu seiner Wohnung nicht nur anläßlich von Besuchen bei diesem, sondern nehme aus Bequemlichkeit regelmäßig diesen Weg in seine Wohnung, ist unsubstantiiert. Der Kl. hat nicht im einzelnen dargelegt, wann der Bekl. die Wohnung seines Kollegen ... lediglich passiert haben soll, um bequem in seine eigene Wohnung zu gelangen. Daß er es ... vergeblich versucht haben soll, genügt insoweit nicht.

4. Der Bekl. ist auch nicht verpflichtet, es zu unterlassen, sein Fahrrad im Innenhof des Hauses ... abzustellen.

Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Bekl. nicht zumindest die von dem Kl. nicht erkennbar an bestimmte Mieter vermieteten, sondern der Mietergemeinschaft allgemein zur Verfügung gestellten Fahrradabstellplätze nach Maßgabe der freien Plätze sollte benutzen dürfen, wie es in dem Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Nach den berichtigten Angaben des Kl. sind von den vorhandenen 25 Fahrradstellplätzen lediglich 14 vermietet. Es ist Sache des Kl., die vermieteten Fahrradständer dergestalt zu kennzeichnen, daß sie als solche erkennbar sind, was bisher unstreitig nicht der Fall ist. Die übrigen Stellplätze können jedenfalls nach dem Prinzip "Wer zuerst kommt, mahlt zuerst" von den anderen Mietern genutzt werden. Der Bekl. mißbraucht sein Nutzungsrecht auch nicht, wenn er für sich und seinen Mitbewohner insgesamt zwei Fahrradständer mit Beschlag belegt. Daß die vorhandenen Stellplätze nicht für alle Interessenten ausreichen, führt nicht dazu, daß die Mieter, die keinen Fahrradständer gemietet haben, die verbleibenden Stellplätze nur anteilig oder im Einzelfall überhaupt nicht nutzen dürften.

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei längerer Abwesenheit die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen, ist - jedenfalls in der üblichen allgemeinen Form - unwirksam -, meint jedenfalls das AG Schöneberg. Dasselbe gelte für die Klausel über eine bestimmte Mindestbeheizung während seiner Abwesenheit und das Schließen der Fenster. Der Mieter dürfe auch das Treppenhaus über seiner Wohnung zu Besuchszwecken betreten und Fahrradabstellplätze im Innenhof nutzen.

Im Mietvertrag war formularmäßig vereinbart: "Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen." Ferner hieß es: "Der Mieter hat während der Heizperiode Türen und Fenster auch von beheizten Räumen gut verschlossen zu halten. ... Bei Frost dürfen die Ventile zur Vermeidung des Einfrierens nicht auf ,kalt' stehen." Der Mieter einer Wohnung im 4. OG des Hinterhauses benutzte den im Vorderhaus befindlichen Fahrstuhl, um in die Wohnung eines Kollegen im 5. OG des Vorderhauses zu gelangen, zu der er einen Schlüssel hatte, und verließ sie regelmäßig - auch nächtens - über die Dachterrasse im Seitenflügel, um durch den mit einer schweren Metalltür verschlossenen Hinterausgang von dort ins Treppenhaus des Hinterhauses und zu seiner ein Stockwerk tiefer gelegenen Wohnung zu gelangen; die dabei entstehenden Geräusche weckten den Vermieter und seine Ehefrau, deren Schlafzimmer der im 5. OG des Vorderhauses gelegenen Wohnung unmittelbar angrenzt. Ferner stellte der Mieter sein Fahrrad auf einem der insgesamt 25 Fahrradplätze auf dem Hof ab, von denen 14 an andere Hausbewohner vermietet waren, ohne gesondert gekennzeichnet zu sein.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Hinterlegung der Schlüssel entsprechend der Mietvertragsklausel, auf Beheizung der Wohnung durch Einstellung der Heizkörperthermostate auf mindestens die Stufe 1 und Verschlossenhalten der Fenster während seiner Abwesenheit während der Heizperiode, auf Unterlassung der Nutzung des Treppenabschnitts sowie Treppenabsatzes zum 5. OG im Hinterhaus sowie des Abstellens seines Fahrrades im Hof.

Das AG Schöneberg wies die Klage ab. Die Klausel über die Hinterlegung der Schlüssel sei unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich sei. Der Mieter sei auch nicht verpflichtet, während der Heizperiode dafür zu sorgen, daß die üblichen Temperaturen erreicht werden; zur Vermeidung von Kälteschäden sei es ausreichend, die Heizkörperventile auf "Frostschutz" einzustellen. Er brauche auch nicht die Fenster während der Heizperiode stets geschlossen zu halten, denn diese Forderung stehe schon in Widerspruch zu der Regelung in der Hausgemeinschaftsordnung, wonach auch während längerer Abwesenheit des Mieters für ausreichendes Lüften zu sorgen sei. Der Mieter sei auch befugt, den Treppenabsatz und das Treppenhaus zum 5. OG des Hinterhauses zu passieren, wenn er von einem Besuch seines Kollegen im 5. OG des Vorderhauses komme; dies ergebe sich aus dem abgeleiteten Recht des Kollegen, seinerseits Besuch zu empfangen. Der Mieter dürfe auch die vom Vermieter nicht erkennbar an andere Mieter vermieteten, sondern der Mietergemeinschaft allgemein zur Verfügung gestellten Fahrradabstellplätze nach Maßgabe der freien Plätze benutzen, wie es im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen sei, und zwar auch zum Abstellen von zwei Fahrrädern.

Das AG Schöneberg leitet die Unwirksamkeit der Schlüsselklausel aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB her, wonach sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben kann, daß die Formularklausel nicht klar und verständlich ist. Unbestritten ist, daß der Mieter bei längerer Abwesenheit für eine ausreichende Kontrolle der Wohnung sorgen oder einem Dritten den Zugang zu der Wohnung gestatten und dies dem Vermieter bekanntgeben oder dem Vermieter selbst die Schlüssel übergeben muß (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 439 m.w.N.). Dies muß jedoch eindeutig und klar formuliert werden. Das AG Schöneberg gibt selbst Hinweise, wie das geschehen könnte. Die "längere Abwesenheit" müßte zeitlich eingegrenzt werden; die "schnell erreichbare Stelle" müßte dahingehend präzisiert werden, ob eine Hinterlegungsstelle innerhalb Berlins genügt oder ob sie sich innerhalb des Wohnhauses oder einem bestimmten Umkreis davon befinden muß. Auch das Ausmaß der erforderlichen Erreichbarkeit müsse eingegrenzt werden.

Richtig ist auch der Ansatzpunkt des AG Schöneberg, daß für den Mieter grundsätzlich keine Heizpflicht besteht, sondern er nur dafür Sorge tragen muß, daß nicht durch das unterlassene Heizen Schäden in der Wohnung auftreten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 311). Fraglich ist nur, ob wirklich die Verpflichtung, die Heizkörperventile mindestens auf die Stufe 1 zu stellen, darüber hinausgeht. Eine unangemessene Verpflichtung des Mieters dürfte darin nicht zu sehen sein.

Das Besuchsrecht des Mieters umfaßt natürlich auch die Mitbenutzung von Teilen des Treppenhauses, die über dem Geschoß liegen, in dem sich seine Wohnung befindet. Fraglich erscheint jedoch, ob der Mieter auch noch die Dachterrasse des Seitenflügels mitbenutzen darf, um vom Vorderhaus in das Hinterhaus zu gelangen, was mit erheblicher Lärmbelästigung des Vermieters einhergeht; das dürfte zu verneinen sein - dazu hat das AG Schöneberg geschwiegen.

Sind Fahrradabstellplätze vorhanden, die der Mieter nach der Hausordnung zum Abstellen seines Fahrrades benutzen muß, so darf er diese auch dann benutzen, wenn sie teilweise vermietet sind. Dann ist es Sache des Vermieters, die vermieteten Einstellplätze zu kennzeichnen, um deren Benutzung durch die anderen Mieter zu verhindern. Zu prüfen wäre, ob der Vermieter die den Mietern eingeräumte Mitbenutzung des Hofbereichs zum Abstellen ihrer Fahrräder widerrufen könnte, weil darin lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungsmöglichkeit liegt (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 16.9.2004 - 67 S 57/04 - GE 2005, 617 zu Pkw-Einstellplätzen).