Mietvertragsklausel über volle Mietzahlung bei aus Rechtsgründen undurchführbarer Nutzung einer Wohnung zu Gewerbezwecken

Eine Vereinbarung bei einem Mischmietverhältnis mit überwiegendem Gewerbeanteil ist wirksam, wonach der volle Mietzins auch dann zu zahlen ist, wenn die Nutzung zu Gewerbezwecken rechtlich nicht durchführbar ist.

Es kann dahinstehen, ob ein behördliches Verbot der gewerblichen Nutzung einen Mangel darstellt. Ein bestandskräftiges Verbot liegt gar nicht vor. Jedenfalls aber ist die Minderung ausgeschlossen durch die Abrede im 1. Nachtrag zum Mietvertrag, wonach eine Änderung der Nutzungsart auch ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken oder zu Gewerbezwecken tatsächlich oder rechtlich nicht durchführbar ist. Hieraus folgt, daß die rechtliche Undurchführbarkeit aufgrund eines Verbots auf der Grundlage der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung den Mietzins nicht beeinträchtigen kann, da dessen Grundlage die Vereinbarung über die Nutzung zu Wohnzwecken und zu Gewerbezwecken ist. Die Zielrichtung einer vertraglichen Regelung über die Nutzung der Mietsache durch den Mieter dient zwar typischerweise in erster Linie dem Schutz des Vermieters vor überraschenden Nutzungsänderungen, die beispielsweise zu anderen Auswirkungen der Nutzung durch den Mieter auf das gesamte Haus führt - etwa durch erhöhten Publikumsverkehr bei neu begonnener Nutzung als Gewerberaum (vgl. allgemein Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II 141 ff.). Das hindert aber nicht, darüber hinausgehende Schlüsse auf die Zielrichtung einer solchen Vereinbarung zu ziehen. Das führt hier dazu, daß auch die rechtliche Unmöglichkeit der gewerblichen Nutzung nicht zu einer Mietzinsminderung führen soll. Dieses Risiko ist auf den Mieter abgewälzt. Daran ändert nichts die Abrede, daß die gewerbliche Nutzung wesentliche Grundlage des Vertrags sein soll. Denn nichtsdestoweniger ist das Risiko der zulässigen Nutzung auf den Kl. verlagert. Somit folgt aus der Abrede, daß eine Änderung bzw. Aufhebung der Möglichkeit, die Gewerberäume zu Gewerbezwecken zu nutzen, jedenfalls nicht zu einer Änderung des Mietzinses zu Lasten des Vermieters führen kann.

Die Abrede ist wirksam. Der Kl. ist nicht durch § 537 Abs. 3 BGB geschützt. Diese Vorschrift verbietet eine Änderung zum Nachteil von Mietern nur bei Wohnraum. Hier ist aber zum einen der Gewerbeteil betroffen. Zum anderen ist das gesamte Mietverhältnis nach den Vorschriften des Gewerbemietrechts zu beurteilen. Die Abgrenzung bei sog. Mischmietverhältnissen, ob Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, hängt von dem Parteiwillen und dem verfolgten Vertragszweck ab. Der Parteiwille ist mangels anderer Kriterien vor allem nach dem jeweiligen Anteil an der Mietfläche und dem Mietzins auszulegen. Hier ist es zwar so, daß die Mietfläche für Wohnraum überwiegt. Andererseits ist der Mietzinsanteil für den Gewerbeanteil der höhere, und außerdem haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, daß das Mietverhältnis als Gewerbemiete gelten solle. Dem hat der Kl. nicht widersprochen.

Raus aus den Kartoffeln, rein in die Kartoffeln - gesetzgeberischer Zickzackkurs hat manch unerwartete Auswirkungen. Die ständigen Änderungen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung können auch schon mal den Verlust eines (Teil-) Gewerbemieters kosten, wie ein vom Kammergericht entschiedener Fall zeigt.

Das war geschehen: Ein Architekt hatte eine rund 150 m2 große Wohnung gemietet - zwei Drittel der Räume waren ihm gewerblich, ein Drittel zu Wohnzwecken vermietet worden. Das alles war nach der 1. Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ohne weiteres - vor allem genehmigungsfrei - zulässig, solange der Mieter nur in der Wohnung seinen ersten Berliner Wohnsitz hatte.

Das änderte sich durch die 2. Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Teilgewerbliche Mietverhältnisse mit überwiegendem Gewerbeanteil waren nun unzulässig, für bestehende Mietverhältnisse dieser Art wurde ein dreijähriger Bestandsschutz gewährt.

Besagter Architekt korrespondierte mit seinem Vermieter und verlangte von ihm, daß dieser den Nachweis führen solle, auch nach dieser Übergangsfrist sei das Mietverhältnis zweckentfremdungsrechtlich zulässig. Das konnte oder wollte der Vermieter nicht. Der Architekt kündigte zum Ablauf der Übergangsfrist - zu Recht, wie Landgericht und Kammergericht befanden.

Ebenfalls mit einem teilgewerblichen Mietverhältnis hatte sich das Landgericht Berlin zu beschäftigen. Die zu entscheidende Frage war:

Ist bei einem Mischmietverhältnis mit überwiegender Gewerbenutzung eine Vereinbarung wirksam, wonach der volle Mietzins auch dann zu zahlen ist, wenn die Nutzung zu Gewerbezwecken rechtlich nicht durchführbar ist?

Die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin bejahte diese Frage rundweg in einer Entscheidung vom 26. November 1998 und hielt eine Vereinbarung für wirksam, wonach das Risiko der Zulässigkeit der teilgewerblichen Nutzung nach dem Zweckentfremdungsverbot beim Mieter liegt, er also zur Minderung auch bei einem behördlichen Verbot nicht berechtigt sei. Ob allerdings in der Abrede, eine Änderung der Nutzungsart sei ausgeschlossen, auch ein Ausschluß des Minderungsrechts für den Mieter liegt, kann bezweifelt werden, insbesondere dann, wenn wie hier die gewerbliche Nutzung ausdrücklich als wesentliche Geschäftsgrundlage des Vertrags bezeichnet wird. Nach Treu und Glauben hätte hier eine einschränkende Auslegung wohl näher gelegen.