Mietvertragsklausel

Mietvertragsklausel; Verwaltungspauschale bei vorzeitiger Vertragsaufhebung

Eine Mietvertragsklausel, nach der der Mieter für den Fall einer vor-zeitigen Vertragsentlassung oder Vertragsaufhebung zur Zahlung von 300 DM für erhöhten Verwaltungsaufwand verpflichtet ist, verstößt gegen § 11 Ziffer 5 b AGB-Gesetz und ist daher unwirksam.

Nicht begründet ist die Aufrechnung der Bekl. (Vermieter) in Höhe von 300 DM aus der Abrede des § 2 Abs. 3 des Mietvertrages, weil diese gemäß § 11 Ziff. 5 b des AGBG in ihrer Formulierung unwirksam ist. Das Gericht ist insoweit mit dem Kl. der Ansicht, daß es sich nicht um eine Vertragsstrafe, sondern um einen pauschalierten Schadensersatzanspruch handelt. Vertragsstrafen sollen grundsätzlich die Hauptleistungsansprüche sichern, pauschalierte Schadensersatzansprüche hingegen eine vereinfachte Durchsetzung eines Schadensersatzanspruches ermöglichen. Die Höhe von 300 DM zeigt deutlich an, daß hier nicht das Fest-halten einer der Parteien am Mietvertrag gesichert werden soll, sondern le-diglich Ansprüche, die mit einer vorzeitigen Neuvermietung zusammenfallen. Insoweit ist auch die Höhe der verabredeten Zahlung nicht so übermäßig unwahrscheinlich, da der Vermieter normalerweise durch Beauftragung eines Maklers oder sonstige Inserierung in Tageszeitungen auch ei-nen erheblichen Verwaltungsaufwand für eine vorzeitige Weitervermietung einer Wohnung hat.

Die Pauschalierungsabrede ist aber aus § 11 Ziff. 5 b des AGBG unwirksam.

Nach der genannten Vorschrift sind Schadenspauschalen in Formularverträgen, zu denen auch das von der Bekl. für eine Vielzahl von Wohnraummietverhältnissen benutzte Vermieterformular gehört, unwirksam, wenn dem Vertragspartner der Nachweis eines geringeren Schadens als dem dort vereinbarten abgeschnitten ist. Zwar ist zu einer Wirksamkeit einer solchen Klausel der Gegenbeweis ausdrücklich für zulässig erklärt worden; andererseits sind Klauseln nach der genannten Vorschrift aber nicht nicht nur dann unwirksam, wenn der Gegenbeweis expressis verbis ver-boten ist. Es genügt für die Unwirksamkeit einer Klausel nach der genannten Vorschrift, daß durch ihre Fassung der rechtsungewandte Vertrags-partner den Eindruck einer endgültigen und einen Gegenbeweis ausschließenden Festlegung bekommt (BGH, NJW 83, Seite 1322 m. w.N.; Palandt, § 11 AGBG Anm. 5 c).

Die Formulierung in der genannten Klausel, der Mieter verpflichte sich (im Fall einer vorzeitigen Vertragsauflösung oder Vertragsaufhebung) zur Zahlung für erhöhten Verwaltungsaufwand, erweckt den Anschein, daß die Summe in jedem Fall unabhängig von der tatsächlichen Höhe des Ver waltungsaufwandes für Neuvermietung erhoben wird. Der Betrachter und Erklärungsempfänger des Verwenders muß bei einer solchen Klausel da-von ausgehen, daß diese 300 DM die endgültige Regelung der Schadenshöhe darstellen. Dies erweckt beim rechtsungewandten Betrachter den Eindruck, daß ein Gegenbeweis hinsichtlich geringeren Schadens ausgeschlossen sein soll, sondern hier eine endgütlige, alles andere ausschließende Regelung vereinbart worden ist. Nach den obengenannten Grundsätzen ist daher diese Klausel unwirksam, so daß die Aufrechnungserklärung den entsprechenden Rückzahlungsanspruch des Kl. insoweit nicht zum Erlöschen gebracht hat.

Anmerkung: Siehe auch Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 16. Januar 1990 (GE 90, 321).