Mietvertragserweiterung

Mietvertragserweiterung; Mängelansprüche; Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln; Zahlungsverzug; Minderungsquote bei Feuchtigkeitserscheinungen

1. Wird in einer Vereinbarung über nachträglich hinzugemietete Räume von einer "Erweiterung" des ursprünglich geschlossenen Mietvertrages gesprochen und die nachträglich abgeschlossene Vereinbarung als "Bestandteil" des früheren Mietvertrages bezeichnet, so kommt ein einheitliches Mietverhältnis über sämtliche Räume zustande.

2. Der Mieter, der in Erwartung baldiger Beseitigung vorübergehender Mängel den Mietzins weiterhin zahlt, verliert nicht ohne weiteres in entsprechender Anwendung des § 539 BGB seine Rechte aus §§ 537, 538 BGB.

3. Neben dem Mietminderungsrecht steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB zu, das bis zum fünffachen Minderungsbetrag bestehen kann.

4. Das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts schließt den Verzug des Mieters mit dem Mietzins aus, ohne daß sich der Mieter darauf zu berufen braucht.

Eine Zug-um-Zug-Verurteilung setzt jedoch voraus, daß der Mieter wegen der Mängelbeseitigungsansprüche die Einrede des nicht er-füllten Vertrages erhebt.

5. Verzug des Mieters kann ohnehin nur insoweit eintreten, als er die preisrechtlich zulässige Miete schuldet.

6. Eine vor dem 1. Januar 1988 vereinbarte preisrechtlich unzulässige Miete wird gemäß § 5 GVW in Verbindung mit § 3 GVW nur in Höhe von 10 % über der ursprünglich preisrechtlich zulässigen Miete wirksam.

7. Bei Feuchtigkeitserscheinungen in den Decken von Wohn-, Schlafzimmer, Erkerzimmer nebst Loggia sowie Bad ist eine 20%ige Minderung der Kaltmiete gerechtfertigt.

II. A. 1. ... Die rechtliche Einheit zwischen beiden nacheinander geschlossenen Verträgen ergibt sich - wie das angefochtene Urteil bereits zu Recht ausgeführt hat - bereits daraus, daß die Verein-barung vom 5. April 1977 als "Erweiterung" des Mietvertrages über Wohn-raum vom 9. Mai 1968 bezeichnet worden ist. Zudem sollte die neue Ver einbarung "zum Bestandteil" der früher geschlossenen Vereinbarung wer-den. Schließlich ist hinsichtlich der Räume im Souterrain nicht von einer selbständigen "Wohnung", sondern von zusätzlichen "Räumen" die Rede. Diese Formulierungen verdeutlichen den Willen der Vertragsparteien, ei-nen einheitlichen Vertrag über sämtliche Räumlichkeiten zu schließen. Für diese Auslegung spricht auch die Absicht der Vertragsparteien, die Voraussetzungen für eine genehmigungsfreie Zweckentfremdung der Räume im Souterrain, die als Anwaltskanzlei genutzt werden sollten, zu schaffen. Gemäß § 1 Abs. 4 Buchstabe b) der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bedarf es einer Genehmigung nicht, wenn einzelne Räume von dem Wohnungsinhaber zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt wer-den, solange er ausschließlich in dieser Wohnung seinen Berliner Wohnsitz hat. Diese Voraussetzungen sollten ersichtlich dadurch geschaffen werden, daß zu den von den Bekl. mit Mietvertrag vom 9. Mai 1968 gemie-teten Wohnräumen im ersten Obergeschoß des Hauses die im Souterrain liegenden Räume hinzugemietet wurden. Denn der Bekl. zu 2. wollte wei-terhin seine Wohnung im ersten Obergeschoß beibehalten, aber die darin befindlichen Kanzleiräume in die Räume im Souterrain verlegen, weil infol-ge Familienzuwachses und Vergrößerung der Praxis die Räume im ersten Obergeschoß nicht mehr ausreichten.

2. Der Bescheid des Bezirksamtes Reinickendorf, daß es sich bei den Sou terrainräumen um eine abgeschlossene Wohnung handele, deren tatsächliche Nutzung der Zweckentfremdungsverbot Verordnung widerspreche, führt entgegen der von den Bekl. vertretenen Auffassung nicht zur Nichtigkeit der Vertragsergänzung vom 5. April 1977; denn die gewerbliche Nutzung ist nachträglich genehmigt worden....

6. Der Räumungsanspruch des Kl. ist aber deswegen unbegründet, weil die Bekl. nicht mit einem kündigungsbegründenden Mietrückstand in Ver-zug gekommen sind.

a. Die Bekl. waren für die Zeit, während derer die Tauglichkeit der Räume im ersten Obergeschoß zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert war, nur zur Entrichtung eines um 20 % geminderten Mietzinses verpflichtet (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Bekl. haben im einzelnen dargelegt, daß das Bad der Wohnung im er-sten Obergeschoß zur Loggia hin erhebliche Wasserschäden aufwies. Gleiche Schäden waren an der Wand der Loggia zum Bad hin vorhanden sowie an der Ecke der Loggia. Im Wohnzimmer war nach den Darlegungen der Bekl. die Ecke zur Loggia hin völlig durchfeuchtet. Zudem wurde in beiden Räumen monatelang Putz abgeklopft, damit sich die Feuchtigkeit entfernen konnte. Im Erkerzimmer befanden sich große Flecken an der Decke zur Straße und zum Schlafzimmer hin. Im Schlafzimmer befanden sich große Wasserflecken an der Seite zum Erkerzimmer und zum an grenzenden Balkon.

... Soweit die Kl. geltend machen, die Mängel seien spätestens im Novem-ber 1988 behoben worden, kommt es hier nicht darauf an, da Mietzinsansprüche nur für die Zeit davor geltend gemacht werden. Insoweit haben die Kl. ihr Minderungsrecht auch nicht dadurch verloren, daß sie bis zu ihren Schreiben vom 12. Oktober und 29. Oktober 1987 die Miete in voller Höhe gezahlt haben. Denn insoweit war ihnen zuzugestehen, den Erfolg der Be-mühungen der Kl. abzuwarten, die Ursachen der Feuchtigkeit zu beseitigen, selbst wenn die ersten Feuchtigkeitsschäden bereits 1982/83 auftraten. Denn der Mieter, der in Erwartung baldiger Beseitigung vorübergehender Mängel der Mietsache den Mietzins weiter zahlt, verliert nicht ohne wei teres in entsprechender Anwendung des § 539 BGB seine Rechte aus §§ 537, 538 BGB (BGH WuM 1973, 146).

Zudem stand den Bekl. neben dem Mietminderungsrecht ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB zu, das auf das Dreifache bis Fünffache der Minderungsquote zu schätzen ist (LG Hamburg MDR 1984, 494; AG Tier-garten MM 1987, 146 f.). Diese den Bekl. zustehende Einrede hinderte den Eintritt des Verzugs, ohne daß sich die Bekl. darauf berufen mußten (RGZ 126, 280, 285; KG MDR 1974, 319).

Selbst unter Berücksichtigung eines Zurückbehaltungsrechts von nur dem vierfachen Minderungsbetrag ergibt sich unter Hinzurechnung der Minderungsquote, daß die Bekl. hinsichtlich der Miete für die Räume im Obergeschoß nicht in Verzug gekommen sind.

b. Aber auch wegen der Mietrückstände bezüglich der Räume im Souterrain lag ein kündigungsbegründender Rückstand nicht vor.

Denn die Bekl. konnten insoweit nur in Verzug kommen, als sie zur Zah-lung der preisrechtlich zulässigen Miete verpflichtet waren.

Insoweit hat das angefochtene Urteil übersehen, daß gemäß § 5 GVW eine vor dem 1. Januar 1988 getroffene Vereinbarung über den Mietzins nur im Rahmen des § 3 GVW wirksam wird. Die Bezugnahme auf § 3 kann hier - anders als bei der Neuvermietung - nur so verstanden werden, daß es auf die preisrechtlich zulässige Miete zum 31. Dezember 1987 ankommt, die entsprechend § 3 um 10 % anzuheben ist (LG Berlin GE 1989, 99; Beuer-mann, § 5 GVW Rdnr. 1 m. w. N.).

Zwar haben die Parteien durch Vereinbarung vom 6. Mai 1982 für die im ersten Geschoß gelegenen Räume den Mietzins von 519,90 DM auf 569,90 DM und für die im Souterrain gelegenen Räume von 444,42 auf 644,42 DM angehoben und einen neuen Gesamtmietzins von 1.214,32 DM vereinbart. Derartige Mietzinsvereinbarungen über preisgebundenen Wohnraum waren aber insoweit und solange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete überstieg, die preisrechtlich zulässig war (§ 26 Abs. 2 I. BMG). Insoweit haben die Bekl. zutreffend darauf hingewiesen, daß nach den zur Zeit der Mietvereinbarung geltenden Mietpreisvorschriften eine Anhebung des Mietzinses für preisgebundenen Wohnraum um einen Betrag von 200 DM, um den sich der Mietzins für die Räume im Souterrain erhöht hat, nicht zulässig war. Damit kann hinsichtlich der Räume im Sou-terrain von der preisrechtlichen Zulässigkeit nur von der ursprünglich ver-einbarten Miete in Höhe von 444,42 DM ausgegangen werden, die von den Bekl. nicht angegriffen wird. Ob ein Gewerbezuschlag berechtigt war, kann dahinstehen, da nach dem eigenen Vorbringen der Kl. ein solcher nicht vereinbart war. Die Kl. tragen selbst vor, daß die Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum und nicht für Gewerberäume durchgeführt worden sind.

Die Teilmiete für die Räume im Souterrain ist daher gemäß § 5 GVW nur im Rahmen des § 3 GVW wirksam geworden, also mit 10 % über der preis-rechtlich zulässigen Miete.

B. 2. Ferner war die Klage insoweit abzuweisen, als die Bekl. für dieselbe Zeit zur Minderung der Miete für die Räume im 1. Obergeschoß um 20 % berechtigt waren. Nach den von den Bekl. dargelegten, von den Kl. nicht substantiiert bestrittenen Mängeln der Wohnung im 1. Obergeschoß hält die Kammer eine monatliche Mietminderung von 20 % für gerechtfertigt.

Insoweit war zu berücksichtigen, daß die Feuchtigkeitserscheinungen nicht nur im Bad, sondern auch im Wohn-, Schlaf- und Erkerzimmer sowie der Loggia - wenn auch im wesentlichen nur in den Deckenixeln - auftraten. Angesichts der Vielzahl der betroffenen Räume muß selbst unter Berücksichtigung jeweils einer nur geringfügigen Beeinträchtigung von drei Wohnräumen und einem Naßraum eine Minderungsquote von (4 Räume x 5 % =) 20 % angesetzt werden.