Mietvertragseintritt von Haushaltsangehörigen

Mietvertragseintritt von Haushaltsangehörigen; Kündigung; Fehlbelegung; Räumungsaufforderung

Die Räumungsaufforderung der Behörde an den Mieter, der eine Sozialwohnung gesetzwidrig belegt, stellt allein noch keinen Kündigungsgrund für den Vermieter dar.

Die Berufung ist nicht begründet. Der Bekl. ist zum Besitz der Mietwohnung berechtigt (§§ 535 Satz 1, 986 Absatz 1 Satz 1 BGB), weshalb der Kl. deren Herausgabe nicht verlangen kann.

Zwischen den Parteien war ein Mietverhältnis begründet worden. Es kann allerdings nicht festgestellt werden, daß der Bekl. gemäß § 569 a Absatz 2 BGB als hausstandzugehöriges Familienmitglied des früheren Wohnungsmieters K. in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Status der Räumlichkeiten als Sozialwohnung stünde einem Eintritt zwar nicht entgegen (vgl. § 4 Absatz 7 WoBindG). Der Bekl. gehörte als Verschwägerter des verstorbenen Vormieters (§ 1590 BGB) auch zum privilegierten Personenkreis (vgl. Palandt, BGB, 52. Aufl., §§ 569 a Rn 5). Er hat jedoch seine - bestrittene - Behauptung nicht zu substantiieren vermocht, daß er mit dem früheren Mieter in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand geführt hat. Der Bekl. hat nur pauschal erklärt, der Vormieter K. habe sowohl in der Wohnung seiner Ehefrau, der Mutter des Bekl., als auch gemeinsam mit ihm in den streitbefangenen Räumlichkeiten gewohnt. Diese Behauptung stellt keine Ausfüllung des Begriffs des gemeinsamen Hausstands im Sinne des § 569 a Absatz 2 BGB dar, der bedeutet, daß der Familienangehörige mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung den Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung gehabt haben muß (vgl. Palandt, aaO., Rn 3).

Mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht jedoch den Abschluß eines Mietvertrages zwischen den Parteien aufgrund schlüssigen Verhaltens angenommen: Der Bekl. hat die Wohnung in Kenntnis des Kl. bewohnt und dafür auch Mietzins entrichtet. Daß der Kl. den Bekl. auch als Mieter angesehen und so behandelt hat, ergibt sich aus seinen an den Bekl. gerichteten Schreiben vom 8. April und 17. Juli 1992. Die fehlende Wohnberechtigung nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes stand dem Abschluß eines Mietvertrages nicht entgegen. Die Vorschrift des § 4 Absatz 2 WoBindG, wonach der Verfügungsberechtigte die Wohnung nur einem Wohnberechtigten überlassen darf, beinhaltet nicht ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB. Das ist aus Absatz 8 der Vorschrift herzuleiten, wonach der Verfügungsberechtigte bei unzulässiger Vermietung zur Kündigung verpflichtet ist, was die rechtswirksame Begründung eines Mietverhältnisses voraussetzt.

Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet: Auf die Räumungsaufforderung der Behörde kann sich der Kl. mit Erfolg nicht stützen. Der hoheitliche Akt begründet ausschließlich eine Verwaltungsbeziehung zwischen der Behörde und dem Mieter, die privatrechtliche Beziehung der Mietvertragsparteien bleibt dagegen unberührt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 556).

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch Kündigung beendet worden. Ob das Schreiben des Kl. vom 20. November 1993 überhaupt die an eine einseitige rechtsgeschäftliche Gestaltungserklärung zu stellenden Anforderungen hinreichender Klarheit und Eindeutigkeit besitzt, kann dahingestellt bleiben, weil der Kl. selbst dieses Schreiben nicht als Kündigungserklärung wertet.

Die Kündigung vom 10. Dezember 1993 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Die ausdrücklich erklärte fristlose Kündigung kam nicht in Betracht, weil die fehlende Wohnberechtigung des Bekl. nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes weder eine verhaltensbedingte Beendigung nach §§ 553, 554 a BGB noch eine Beendigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund entsprechend § 626 BGB rechtfertigte. Selbst die Behörde hatte dem Bekl. in ihrer Räumungsaufforderung eine lange Räumungsfrist bis zum 31. Mai 1994 bewilligt. Ein berechtigtes Interesse des Kl. an einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses war daher in dem maßgeblichen Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs nicht ersichtlich.

Selbst wenn man zugunsten des Kl. im Wege der Umdeutung der Erklärung den Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung nach § 564 b Absatz 1 BGB wegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses annimmt, kann die Räumungsklage Erfolg nicht haben. Als Kündigungsgrund kommt in dem Schreiben zwar hinreichend deutlich die fehlende Wohnberechtigung des Bekl. nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes zum Ausdruck (§ 564 b Absatz 3 BGB). Die gesetzwidrige Belegung der Räumlichkeiten gibt dem Kl. hier aber kein berechtigtes Interesse an der Vertragsauflösung. Dieses wäre nur dann zu bejahen, wenn die Behörde den Vermieter gemäß § 4 Absatz 8 Satz 1 WoBindG zur Kündigung des Mietverhältnisses aufgefordert hätte. Davon hat die Behörde jedoch Abstand genommen, weil sie ausweislich des Inhalts ihres an den Bekl. gerichteten Bescheides annimmt, daß eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung alsbald nicht zu erreichen ist (§ 4 Absatz 8 Satz 2 WoBindG). Es ist auch nicht ersichtlich, daß dem Kl. wegen der Überlassung der Wohnung an den Bekl. ein Verfahren wegen einer Ordnungswidrigkeit nach § 26 Absatz 1 Nr. 2 WoBindG droht. Ein solcher Kündigungsgrund wäre zudem im Kündigungsschreiben auch nicht identifizierbar angegeben gewesen (§ 564 b Absatz 3 BGB). Nur ergänzend ist schließlich anzumerken, daß das Mietverhältnis, wäre es durch die Kündigung beendet worden, nach § 568 BGB fortgesetzt worden wäre. Im Kündigungsschreiben war ein Fortsetzungswiderspruch nicht enthalten. Prozessual eingeführt wurde der auf diese Kündigung gestützte Räumungsanspruch erst durch Zustellung der Berufungsbegründung am 27. Januar 1994, während die Kündigung schon am 15. Dezember 1993 zugestellt worden war.

Nach dem Tod des Mieters einer Sozialwohnung war dessen Schwager in der Wohnung geblieben und hatte sie übernommen. Er zahlte in der Folgezeit auch den Mietzins. Auf eine behördliche Aufforderung, die Wohnung mangels Wohnberechtigungsschein zu räumen, reagierte er nicht. Eine Kündigung des Vermieters blieb ebenso erfolglos.

Das LG Berlin stellt in seinem Urteil vom 2. Juni 1994 fest, daß zwar ein Eintritt in das Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter gemäß § 169 a BGB nicht nachgewiesen sei. Es sei aber ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten mit dem Vermieter abgeschlossen worden, denn der Vermieter habe ihn als Mieter behandelt. Dieser Mietvertrag sei auch nicht wirksam gekündigt worden, da die Behörde gegen den Vermieter nicht vorgegangen sei, sondern allein gegen den Mieter.

Besondere Beachtung verdienen die Ausführungen des Gerichts zu § 568 BGB, wonach ein Mietverhältnis auch nach einer wirksamen Kündigung fortgesetzt wird. Diese Vorschrift ist zwar in den Formularmietverträgen (wirksam) abbedungen; wie der Fall zeigt, kommen jedoch immer wieder auch mündliche Mietverträge vor. Dann aber gilt das Gesetz, und es sollte tunlichst schon in der Kündigung einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprochen werden.