Mietvertragseintritt

Mietvertragseintritt; staatlicher Verwalter; Beitrittsgebiet; Kündigungsfrist; Schönheitsreparaturen; Schadensersatzanspruch; Fristsetzung; Verjährungsfrist; Fristunterbrechung; Prozeßstandschaft

1. Mit der Aufhebung der staatlichen Verwaltung tritt der Berechtigte in den mit dem staatlichen Verwalter geschlossenen Mietvertrag als Vermieter ein. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft und veräußert diese ihre Erbanteile an einen Dritten, tritt der Dritte mit dinglicher Wirkung in das Mietverhältnis ein. Handelt es sich bei dem Dritten um eine Gemeinschaft, so tritt diese in das Mietverhältnis ein, Veräußert einer der Bruchteilseigentümer seinen Miteigentumsanteil an den anderen Miteigentümer, so tritt dieser mit einer Eintragung als Alleineigentümer in das Grundbuch in den Mietvertrag als alleiniger Vermieter ein.

2. Die in einem bis zum 3.10.1990 über Wohnraum in den neuen Bundesländern abgeschlossenen Mietvertrag enthaltene Kündigungsfrist von zwei Wochen hat keinen Bestand.

3. Der Mieter, der behauptet, daß der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist für diese Behauptung beweispflichtig.

4. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung als Voraussetzung für den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist nicht schon deswegen entbehrlich, weil der Mieter zwar grundsätzlich eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, aber gleichzeitig erklärt hat, er sehe einem Vorschlag für eine kurzfristige Regelung entgegen.

5. Die Verjährungsfrist von 6 Monaten für den Schadensersatzanspruch des Vermieters wird grundsätzlich nur durch die Klage des Berechtigten unterbrochen. Bei Erhebung der Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft wird die Verjährung nur dann unterbrochen, wenn die Prozeßstandschaft zugleich offen gelegt wird. Eine nachträgliche Genehmigung der Prozeßführung eines Nichtberechtigten führt nicht zur rückwirkenden Unterbrechung der Verjährung.

1. Die Kl. Kann von den Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB für die Monate Juni bis September 1995 Zahlung der jeweiligen Nettokaltmiete von 684,59 DM, insgesamt in Höhe von (vier Monate x 684,95 DM =) 2.738,36 DM, nebst anteiligen Verzugszinsen beanspruchen, allerdings nur gemeinsam an sich und den Mitgesellschafter P. Insoweit war das Versäumnisurteil der Kammer aufzuheben und auf die Berufung der Kl. Unter Änderung des klageabweisenden Urteils des Amtsgerichts der Klage stattzugeben.

a) Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen nicht. Die Kl. ist insbesondere befugt, die ihr nach ihrem Vortrag gemeinsam mit dem Mitgesellschafter P. zustehenden Mietzinsansprüche im eigenen Namen einzuklagen. Die Voraussetzungen einer gewillkürten Prozeßstandschaft (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 52. Aufl., Grunds § 50, Rdnr. 29 ff.) liegen vor. Die Kl. ist aufgrund der "Abtretungsvereinbarung" ermächtigt, Ansprüche, die ihr und dem Mitgesellschafter P. gemäß § 718 Abs. 1 BGB ermächtigt werden kann, im eigenen Namen über Gesamthandsvermögen zu verfügen (vgl. Palandt-Thomas, BGB, 55. Aufl., § 719, Rdnr. 5). Die Kl. hat auch ein rechtlich schutzwürdiges Interesse an der Rechtsverfolgung, weil ihre eigene rechtliche Stellung durch den Ausgang des Prozesses beeinflußt wird.

b) Die Kl. ist gemeinsam mit dem Mitgesellschafter P. gemäß § 571 Abs. 1 BGB bzw. gemäß § 2033 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten, den die Bekl. Am 24. September 1985 mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung als staatlicher Verwalterin des Grundstücks geschlossen haben.

Durch Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin vom 10. November 1992 ist die staatliche Verwaltung auf der Grundlage von § 11 Abs. 1 Satz 1 VermG aufgehoben worden. Als Folge sind nach § 11 Abs. 4, § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG diejenigen Personen, die zum damaligen Zeitpunkt Eigentümer des Grundstücks waren, in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten (vgl. auch KG, ZOV 1996, 38). Nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. stand das Grundstück zu diesem Zeitpunkt in hälfigem Miteigentum. Der eine Miteigentumsanteil stand einer ungeteilten Erbengemeinschaft zu, bestehend aus der Kl. und P. Dies geschah im Wege der Übertragung der Erbteile gemäß § 2033 Abs. 1 BGB mit dinglicher Wirkung (vgl. Palandt-Edenhofer, BGB, 55. Aufl., Überbl. V. § 2371, Rdnr. 6; § 2033, Rdnr. 13). Hierdurch fielen die Erbschaftsanteile zusammen und die Gesellschafter erwarben den Miteigentumsanteil zur gesamten Hand im Wege der Gesamtrechtsnachfolge. Gleichzeitig rückten sie als Gesamtrechtsnachfolger in der Vermieterstellung ein.

Ebenso veräußerte Hermann Kreschowski seinen Miteigentumsanteil an dieselbe Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Da die Miteigentumsanteile zusammengefallen sind (vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O., § 1008, Rdnr. 2) sind Eigentümer nunmehr die Kl. Und P. zur gesamten Hand. Durch diese Abtretung des Miteigentumsanteils ist auch die Vermieterstellung von Hermann Kreschowski gemäß § 571 BGB auf die Gesellschafter übergegangen (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl., § 571, Rdnr. 6), und zwar ab Eintragung der Kl. und P. ins Grundbuch am 16. Februar 1994.

c) Die Kl. kann jedoch nicht Zahlung an sich allein verlangen. Die Abtretung der Gesellschaftsforderung durch den Mitgesellschafter an die Kl. War gemäß § 134 BGB unwirksam (vgl. Palandt-Thomas, BGB, 55. Aufl., § 719, Rdnr. 5). In Betracht kam hier nur eine Umdeutung in eine Ermächtigung, die gemeinsame Forderung im eigenen Namen, aber zur Zahlung an alle Mitgesellschafter gerichtlich geltend machen zu dürfen.

d) Ohne Erfolg wenden die Bekl. Ein, das Mietverhältnis sie durch die mit Schreiben vom 10. März 1995 ausgesprochenen Kündigung zum 30. April 1995 beendet worden. Da das Mietverhältnis bereits seit 8 Jahren bestand, endete das Mietverhältnis gemäß § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB aufgrund der Kündigung erst zum 31.12.1995. Nach dem 3. Oktober 1990 galt nicht mehr die Klausel im Vertrag nur die gesetzliche Regelung wiederholte und keine eigenständige vertragliche Bedeutung hatte (vgl. LG Berlin, ZOV 1992, 389; Kinne, WM 1992, 403, 406).

2.) Wegen der von der Kl. erhobenen Schadensersatzforderungen ist die Berufung unbegründet. Soweit die Kl. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder unterlassenen Rückbaus verlangt, sind die formellen Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB nicht schlüssig vorgetragen. Soweit die Kl. Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht ordnungswidriger Erfüllung der Rückgabeverpflichtung des § 556 Abs. 1 BGB aus positiver Vertragsverletzung verlangt, erheben die Bekl. mit Erfolg die Einrede der Verjährung.

a) Ansprüche nach § 326 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder wegen Entfernung genehmigter Einbauten sind nicht gegeben, weil die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorliegen.

Die Kl. räumt selbst ein, daß eine Aufforderung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mit Ablehnungsandrohung, die auch dem Vermieter P. zuzurechnen ist, nicht vorliegt, insbesondere auch nicht durch das Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 3. Juli 1995, die in dem Schreiben ausschließlich die Vertretung der Kl. anzeigten und die Erklärungen daher auch nur in deren Namen abgaben.

Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war hier auch nicht deshalb ausnahmsweise entbehrlich, weil die Bekl. ernstlich und endgültig die Erfüllung verweigert hätten (vgl. BGH, NJW 1982, 2316). Eine solche endgültige Verweigerung ist insbesondere nicht dem Schreiben der Bekl. Vom 31. März 1995 zu entnehmen, denn dort wird eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur grundsätzlich abgelehnt. Am Ende heißt es, es wäre für alle Beteiligten von Vorteil, wenn eine kurzfristige Regelung getroffen würde. Einem entsprechenden Vorschlag werde entgegengesehen. Auch in der Rückgabe der Schlüssel liegt keine endgültige Erfüllungsverweigerung.

Danach kann offenbleiben, ob die Bekl. nach dem Mietvertrag überhaupt zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

b) Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung sind nicht gegeben, weil die Bekl. mit Erfolg die Einrede der Verjährung erheben. (§ 22 Abs. 1 BGB).

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB begann die sechsmonatige Verjährungsfrist mit Beendigung des Mietverhältnisses, nachdem die Bekl. Bereits vorher, nämlich am 6. Juni 1995 der Kl. die Schlüssel ausgehändigt hatten (vgl. BGHZ 98, 59).

Die somit noch vor Beginn der Verjährungsfrist am 4. Dezember 1995 eingereichte Klageschrift hatte auf den Lauf der Verjährungsfrist keinen Einfluß, insbesondere hat die Verjährung trotz der Klageeinreichung zu laufen begonnen, denn die Klage haben nicht die Berechtigten erhoben, wie dies § 209 Abs. 1 BGB vorschreibt. Zwar kann die Verjährung auch dadurch wirksam unterbrochen werden, daß ein Nichtberechtigter in gewillkürter Prozeßstandschaft die Klage erhebt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 209, Rdnr. 9). Die Prozeßstandschaft muß in diesem Fall jedoch offengelegt werden, es sei denn, es ist allen Beteiligten ausnahmsweise bekannt, daß der Kl. als Prozeßstandschafter auftritt. (Vgl. BGH, NJW 1985, 1826, 1827). Letzteres ist hier nicht der Fall, da die Abtretungserklärung, die zugleich als Ermächtigung zur Prozeßführung zu werten ist, unstreitig erst nach Rechtshängigkeit überhaupt erteilt wurde. Offengelegt wurde die Ermächtigung der Kl. Durch P. im Wortlaut erst mit dem Schriftsatz vom 5. März 1997. Im Schriftsatz der Kl. vom 1. Februar 1996 heißt es hierzu lediglich, die Kl. werde eine Abtretungserklärung vorlegen. Dieser Erklärung läßt sich nicht entnehmen, daß diese Erklärung zum damaligen Zeitpunkt schon vorlag und daß sie zugleich die Ermächtigung für die Kl. Beinhalten sollte, den Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar kann eine zunächst unzulässige Prozeßführung durch einen Nichtberechtigten durch eine nachträglich erteilte Ermächtigung genehmigt werden. Anders als im materiellen Recht wirkt eine solche Genehmigung jedoch nicht zurück, da § 185 BGB für Prozeßhandlungen nicht entsprechend gilt. Die Verjährung wird daher ab diesem Zeitpunkt bzw. ab dem Zeitpunkt der Offenlegung nur mit Wirkung für die Zukunft unterbrochen (BGH, NJW-RR 1989, 1269; vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 209, Rdnr. 11). Danach war die Verjährungsfrist am 30. Juni 1996 abgelaufen und die von den Bekl. Erhobene Verjährungseinrede wirksam erhoben.