Mietvertragsaufhebung

Mietvertragsaufhebung; Nachmieter; Schönheitsreparaturen; Farbanstrich; positive Vertragsverletzung; Schadensersatz; Mietausfall

1. Ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses besteht nicht schon deswegen, weil er dem Vermieter Nachmieter benennt.

2. Der Anstrich auch nur einzelner Teile der Mietsache mit Farben, die weder als neutral noch als hell beschrieben werden können (Türkis, Lila, Schwarz und Rot), stellt eine positive Vertragsverletzung dar.

3. Der sich daraus ergebende Schadensersatzanspruch des Vermieters umfaßt nicht nur die Kosten für die ordnungsgemäße Renovierung, sondern auch diejenigen für den Mietausfall infolge der Renovierung.

II. Die Bekl. schulden den Mietzins bis einschließlich September 1992 (1). Sie haben durch die Rückgabe der Wohnung, in der teilweise die Türen, Fliesen sowie Heizkörper und Heizungsrohre farbig gestrichen waren, eine vertragliche Nebenpflicht verletzt (2). Zum Umfang des von ihnen zu ersetzenden Schadens gehört neben den Nettokosten für die Malerarbeiten der durch die Schlechterfüllung bedingte Mietausfall (3).

III. (1) Der Kl. kann von den Bekl. die Zahlung des der Höhe nach unstreitigen Mietzinses (900 DM) für September 1992 verlangen (§ 535 Satz 2 BGB). Die Kündigung der Bekl. vom 29. Juni 1992 ist erst zum 30. September 1993 wirksam geworden (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB). Das Mietverhältnis ist zu keinem früheren Zeitpunkt beendet worden. Die Parteien haben keinen Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Die Bekl. hatten kein vertragliches Recht, vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, sofern sie nur einen zumutbaren Nachmieter benannten. Sie haben sich bei Abschluß des Mietvertrages keine Ersatzmieterklausel ausbedungen.

Der Kl. handelt nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn er auf Erfüllung des Mietvertrages besteht. Zunächst ist zu berücksichtigen, daß der Kl. mit der Zahlung der September-Miete nichts anderes begehrt als die Erfüllung der Leistung, zu der sich die Bekl. verpflichtet haben. Einem Vertragspartner ist es nur bei Hinzutreten besonderer Gründe verwehrt, sein Gegenüber an der getroffenen Vereinbarung festzuhalten (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1741; LG Berlin, WM 1992, 472). Einen solchen wichtigen Grund haben die Bekl. nicht vorgetragen. Das bloße wirtschaftliche Interesse, zwei Monatsmieten einzusparen, reicht nicht (vgl. OLG Oldenburg, WM 1981, 177).

(2) Die Bekl. haften dem Kl. dem Grunde nach auf Schadensersatz wegen positiver Forderungsverletzung. Nach diesem Rechtsinstitut hat derjenige Schadensersatz zu leisten, der eine vertragliche Nebenpflicht schuldhaft verletzt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Die Bekl. haben die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung schlecht erfüllt. Die Wohnung befand sich bei Rückgabe nicht in einem vertragsgemäßen Zustand. Durch die farbliche Gestaltung war die Wohnung nicht zur Weitervermietung geeignet. Die von den Bekl. verwendeten Farben können weder als neutral noch als hell beschrieben werden. Ausweislich der von den Bekl. im Termin vor dem Amtsgericht am 29. November 1993 eingereichten Lichtbilder war in der Küche der Fensterschrank ebenso wie die Heizungsrohre teils in Türkis, teils in Lila gestrichen; der Fliesenspiegel oberhalb der Spüle war türkis übermalt worden. Im Badezimmer waren die Türinnenseite, der Heizkörper, die Heizungsrohre und das Fensterbrett lila gestrichen. Im Wohnzimmer waren die Heizungsrohre teils rot und teilweise schwarz lackiert und der Türrahmen schwarz gestrichen. Folgt schon aus der Farbgebung, daß sich die Mietsache in keinem vertragsgemäßen Zustand befindet, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Anstriche fachgerecht ausgeführt worden sind und sich die Farboberfläche noch in einem guten Zustand befindet. Unerheblich ist es auch, ob die Bekl. einen Nachmieter gefunden haben oder hätten finden können, der - möglicherweise im Hinblick auf die angespannte Wohnungsmarktsituation - die Farbgestaltung akzeptiert hätte. Der Wohnungszustand ist nach einer objektiven generalisierenden Betrachtungsweise zu bewerten.

(...)

(3) Die Bekl. haben den Kl. so zu stellen, wie dieser stehen würde, wenn sie die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben hätten (§ 249 Satz 1 BGB). Da der Kl. Ersatz für die Beschädigung einer Sache verlangt, stehen ihm die Kosten der Renovierung auch dann zu, wenn er die Arbeiten nicht hat ausführen lassen (§ 249 Satz 2 BGB).

Der von dem Kl. eingereichte Kostenvoranschlag ist eine taugliche Grundlage, den Schadensumfang zu schätzen (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die Bekl. haben die einzelnen Positionen des Kostenvoranschlags nicht substantiiert angegriffen. Es ist entgegen ihrer Ansicht bei einem Schaden der hier in Rede stehenden Größenordnung nicht zu beanstanden, wenn im Kostenvoranschlag nicht bei jeder Position aufgeschlüsselt wird, welchen Lohnkostenanteil sie enthält. Es ist ausreichend, wenn der Stundensatz mitgeteilt und für die einzelnen Arbeiten Pauschalpreise genannt werden. (...)

Über die Kosten der Renovierung hinaus haben die Bekl. dem Kl. den durch die Rückgabe der Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand bedingten Mietausfall zu ersetzen (vgl. LG Berlin, GE 1994, 345; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., V. Rz. 180). Die Kammer hält eine Renovierungszeit von mindestens 14 Tagen für erforderlich (§ 287 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von dem von den Parteien vereinbarten monatlichen Mietzins von zuletzt 900 DM ergibt sich ein weiterer Schadensbetrag von 450 DM. Die Berücksichtigung eines weitergehenden Mietausfallschadens kommt nicht in Betracht, weil dieser nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens ist.

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus unterlassenen oder nur teilweise erfüllten Schönheitsreparaturen des Mieters setzt voraus, daß der Mieter entgegen der Regelung des BGB die Schönheitsreparaturen überhaupt zu tragen hat und daß der Vermieter den umständlichen Weg des § 326 BGB (Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung) beschritten hat. Einfacher ist die Sache dann für den Vermieter, wenn ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung oder aus Sachbeschädigung anzunehmen ist, da dann schon mit dem Tun oder Unterlassen des Mieters der Anspruch auf Geldersatz entsteht.

Mit seinem Urteil vom 8. November 1994 bestätigte das Landgericht Berlin seine Rechtsprechung, daß der Mieter verpflichtet ist, Malerarbeiten in der Wohnung in neutralen und hellen Farben auszuführen. Tut er das nicht, sondern streicht die Wände in Türkis, Lila, Schwarz und Rot, begeht er eine positive Vertragsverletzung und der Vermieter kann Schadensersatz fordern. Dabei kommt es dann nicht darauf an, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war und ob die üblichen Fristen für die Arbeiten abgelaufen waren. Liegt ein solcher Fall vor, hat der Vermieter auch einen Anspruch auf Nutzungsausfall für die hypothetische Dauer der Renovierung.