Mietvertragsaufhebung

Mietvertragsaufhebung; Aufhebungsanspruch; Entlassungsanspruch

Bekommt eine in einer 36,8 m2 großen Ein-Zimmer-Wohnung alleinlebende Mieterin ein Kind, kann sie von dem Vermieter die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages verlangen.

Der beklagte Vermieter schloß mit der klagenden Mieterin am 24. Februar 1988 einen Wohnungsmietvertrag, für den eine ordentliche Kündigung erstmals nach vier Jahren zulässig sein sollte. Der vereinbarte Mietzins ohne Vorschüsse für Heiz- und Nebenkosten betrug 530,-DM pro Monat. Es wurde eine Kaution in Höhe von insgesamt 2.500,-DM vereinbart und gezahlt, wobei ein Teil der Kaution als Sicherheitsleistung für die mitvermietete Einbauküche bezeichnet wurde. In dem Mietvertrag war formularmäßig vereinbart, daß der Mieter mit anderen als mit Forderungen aus § 538 BGB nur aufrechnen könne, wenn die Forderungen un-bestritten oder gerichtlich festgestellt seien. Nach Abschluß des Mietvertrages wurde die Kl. schwanger und brachte im Jahre 1989 ein Kind zur Welt, das sie allein aufzieht. Im April 1990 teilte die Kl. dem Bekl. mit, daß sie mit dem Kind nicht mehr in der 36,8 m2 großen Einzimmer-Wohnung leben könne, und erklärte die Kündigung des Mietvertrages zum 31. Juli 1990. In dem Schreiben teilte sie dem Bekl. Namen, Anschriften und Telefon Nummern von vier Personen mit, die bereit seien, die Wohnung als Nachmieter zu übernehmen. Der Bekl. widersprach der Kündigung des Mietvertrages und verlangte von der Kl. dessen Fortsetzung. Hinsichtlich des (inzwischen einschließlich Vorschüssen 690,-DM pro Monat betragenden) Mietzinses für Juli und eines Teilbetrages in Höhe von 220,-DM für Juni 1990 erklärte die Kl. im April 1990 nach Inanspruchnahme anwaltlicher Beratung die Aufrechnung mit einem von ihr behaupteten Rückzahlungsanspruch in Höhe von 910, DM aus überzahlter Kaution. Die Kl. begehrte die Feststellung, daß das Mietverhältnis durch die Kündi-gung beendet sei, hilfsweise, daß sie von dem Bekl. die Entlassung aus dem Mietverhältnis zum 31. Juli 1990 verlangen könne. Außerdem verlangte sie von dem Bekl. Ersatz für die ihr für die anwaltliche Beratung ent-standenen Kosten. Das Amtsgericht verurteilte den Bekl. antragsgemäß. Seine Berufung, in der er sich gegen die Zahlungsklage zusätzlich noch mit Hilfsaufrechnungen verteidigte, hatte nur in geringem Umfang Erfolg.

II. Die Feststellungsklage ist gem. § 256 ZPO zulässig. Hinsichtlich des Hauptantrages hatte die Kl. zum Zeitpunkt der Klageerhebung ein rechtliches Interesse daran, das Nichtbestehen des Rechtsverhältnisses, dessen der Bekl. sich rühmt, feststellen zu lassen, weil sie im Falle des Fortbestehens des Rechtsverhältnisses daraus noch bis mindestens zum 31. Dezember 1991 Rechte für sich in Anspruch nehmen könn-te, die ihr trotz Fortbestehens ihrer Gegenleistungspflicht entgehen würden. Auch hinsichtlich des Hilfsantrages ist ein auf dasselbe Ziel gerichtetes Feststellungsinteresse vorhanden. Zwar hätte die Kl. auch eine Leistungsklage auf Entlassung aus dem Mietverhältnis erheben können, aber in dem vorliegenden besonderen Fall gilt der Vorrang der Leistungsklage nicht, da die Parteien in diesem Zusammenhang allein die Frage entschieden haben wollen, ob das Mietverhältnis Bestand hat, ohne daß es ihnen darauf ankäme, ob der Mietvertrag bereits beendet worden ist, oder ob der Bekl. diesen Zustand erst noch durch (ggf. gem. § 894 ZPO zu vollstreckende) Abgabe einer Willenserklärung rückwirkend herbeizuführen hat. Es gilt der Grundsatz der Prozeßwirtschaftlichkeit (vgl. Baumbach Hartmann, ZPO, 50. Aufl., § 256 Anm. 5 "Leistungsklage"), und die Feststellungsklage ist trotz möglicher Leistungsklage jedenfalls dann zulässig, wenn - wie vorliegend - zu erwarten ist, daß durch die Feststellungklage ei-ne erschöpfende Lösung dieses Streitpunktes zwischen den Parteien er-folgt bzw. erfolgen wird (BGH NJW 88, 774, 775). III. Wie schon das Amtsgericht in seinen Entscheidungsgründen ausgeführt hat, konnte die Kl. zum 31. Juli 1990 gem. §§ 535, 242 BGB ihre Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen. Deswegen ist die Feststellungsklage nur hinsichtlich des Hilfsantrages, nicht aber wegen des Haupt antrages begründet. Entgegen der - von den Entscheidungsgründen auch nicht getragenen - Tenorierung des Amtsgerichtes konnte die Kl. das Miet-verhältnis nicht durch eine einseitige Erklärung beenden. Seit der grundlegenden Entscheidung des OLG Karlsruhe (WuM 81, 173 ff.) ist anerkannt, daß der Mieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Miet-verhältnis verlangen kann, wenn seinen Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber den Interessen des Vermieters uneingeschränkt der Vorzug gebührt (OLG Karlsruhe, aaO., 176). Diese Entscheidung hat den bis dahin herrschenden Streit beendet, ob überhaupt und ggf. unter welchen Voraussetzungen ein Mieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen kann. In weiteren Rechtsentscheiden haben sich das OLG Hamm (ZMR 83, 277, 278) und das BayObLG (WuM 85, 140, 141) der Entscheidung des OLG Karlsruhe angeschlossen, nachdem schon kurz zuvor das OLG Oldenburg (WuM 81, 125 f.) eine in diese Rich-tung zielende Entscheidung getroffen hatte, daß der Vermieter verpflichtet sei, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein Festhalten an dem Mietvertrag gegen Treu und Glauben verstieße. In der Literatur ist diese Auffassung - soweit ersichtlich - seither unumstritten, und auch die Rechtsprechung hat diese Linie immer wieder bestätigt (zuletzt z. B. LG Hamburg, WuM 88, 125; LG Berlin, GE 89, 415; LG Köln, WuM 89, 283; LG Berlin GE 89, 1111, 1113). Als ein ein Aufhebungsverlangen des Mieters begründender Umstand ist insbesondere der Fall einer wesentlichen Vergrößerung seiner Familie an-erkannt (OLG Karlsruhe, aaO., 176; LG Köln aaO.). Zu Unrecht erachtet der Bekl. eine wesentliche Vergrößerung dann

burg, WuM 88, 125; LG Berlin, GE 89, 415; LG Köln, WuM 89, 283; LG Berlin GE 89, 1111, 1113). Als ein ein Aufhebungsverlangen des Mieters begründender Umstand ist insbesondere der Fall einer wesentlichen Vergrößerung seiner Familie an-erkannt (OLG Karlsruhe, aaO., 176; LG Köln aaO.). Zu Unrecht erachtet der Bekl. eine wesentliche Vergrößerung dann nicht als gegeben, wenn die bisher alleinlebende Mieterin ein Kind zur Welt bringt. Ob eine wesentliche Vergrößerung vorliegt, hängt nicht von der absoluten Anzahl der in den Haushalt eintretenden Personen, sondern von der Relation der Anzahl der Mitglieder des ursprünglichen Haushaltes zur Anzahl der Mitglieder des neuen Haushalts ab. Außerdem muß bei dieser Würdigung auch die Grö-ße des zur Verfügung stehenden Wohnraumes berücksichtigt werden. Absolut gesehen hat sich der Haushalt der Kl. nur um eine Person vergrö-ßert; relativ betrachtet hat sich die Anzahl der Haushaltsmitglieder verdoppelt. Entscheidend ist letztendlich, daß es sich bei der nur 36,8 m2 großen Wohnung um eine relativ kleine Einzimmer-Wohnung handelt und das ein zige Aufenthaltszimmer nur ca. 18 m2 groß ist. Die Darstellung der Kl. ist nachvollziehbar, daß ihr Zusammenleben mit ihrem Kind in diesem Zimmer nicht mehr unter hinreichender Gewährleistung elementarer Lebens- und Ruhebedürfnisse erfolgen könne. Soweit der Bekl. dagegen einwendet, daß Kleinkinder häufig im selben Zimmer wie die Eltern schlafen, über-sieht er, daß Kinder spätestens ab dem Krabbelalter einerseits ihren Tag nicht mehr überwiegend im Bett und schon gar nicht schlafend verbringen, andererseits aber immer noch ein Schlafbedürfnis haben, das das Schlafbedürfnis eines Erwachsenen deutlich übersteigt. Das hat zur Folge, daß die Kl. einerseits auf den Schlaf des Kindes Rücksicht nehmen muß, an-dererseits aber auch in der Aktivphase des Kindes nicht so ohne weiteres in demselben Raum ihren eigenen Bedürfnissen nachgehen kann. Der Un terschied zu einem Zusammenleben zweier Erwachsener ist nur graduell, weil auch das Kleinkind trotz seiner engen Mutterbindung - ebenso wie die Mutter - seinen Freiraum benötigt. Zwar mögen die Freiraumbedürfnisse nicht so groß sein wie bei erwachsenen Wohnungsgefährten, aber dafür sind zwischen Mutter und Kleinkind die Möglichkeiten viel geringer, sich auch mal aus dem Weg zu gehen. Dem Beweisantritt des Bekl. auf Einholung eines Sachverständigengutachtens, daß Kinder kein eigenes Zimmer benötigen würden, braucht schon deswegen nicht nachgegangen zu werden, weil es nicht darauf an-kommt, ob ein eigenes Zimmer unbedingt notwendig ist. Zutreffend hat der Bekl. selbst darauf hingewiesen, daß es selbst in der jüngsten Vergangenheit Zeiten gegeben hat, in denen mehr Menschen auf weniger Raum zu sammenleben mußten als die Kl. mit ihrem Kleinkind. Heutzutage muß aber als Faustregel angesehen werden, daß pro Familienmitglied ein Auf-enthaltsraum zur Verfügung stehen sollte. Das Interesse des Mieters auf Entlassung aus dem Mietvertrag ist nicht erst dann anerkennenswert, wenn sich die Aufgabe der Wohnung als unausweichliche Notwendigkeit darstellt. Der Bekl. verkennt, daß in der vorliegenden Konstellation das In-teresse der Kl. an der Entlassung aus dem Mietverhältnis sein Interesse an dessen Fortsetzung in einem Maße übersteigt, daß er von ihr ein weiteres Festhalten daran nicht mehr verlangen kann. Das ständige Zusammenleben mit einem Kleinkind in so einem kleinen Raum ist eben nur möglich, wenn es keine andere Möglichkeit gibt. Im

Konstellation das In-teresse der Kl. an der Entlassung aus dem Mietverhältnis sein Interesse an dessen Fortsetzung in einem Maße übersteigt, daß er von ihr ein weiteres Festhalten daran nicht mehr verlangen kann. Das ständige Zusammenleben mit einem Kleinkind in so einem kleinen Raum ist eben nur möglich, wenn es keine andere Möglichkeit gibt. Im Gegensatz zu den beengten Wohnverhältnissen in den Notzeiten gibt es aber für die Kl. heutzutage die realistische Alternative, sich mit größerem Wohnraum zu versehen. Zu Unrecht macht der Bekl. geltend, daß die Kl. sich durch den Abschluß des nicht vor Ablauf von vier Jahren kündbaren Mietvertrages festgelegt habe, ihre Familie in dieser Zeit nicht zu vergrößern. Der Wunsch oder - je nach Betrachtungsweise - auch das Schicksal, Kinder zu bekommen, ist bei einem Alleinstehenden regelmäßig von der ungewissen Zukunft abhängig. Insoweit ist die zukünftige Entwicklung zum Zeitpunkt des Abschlusses eines langfristigen Mietvertrages nicht vorhersehbar und auch nicht ernstlich planbar, da dabei rational nicht so ohne weiteres beeinflußbare emotionale Interessen in den Vordergrund drängen. Die Auffassung des Bekl. liefe darauf hinaus, daß die Kl. sich vertraglich festgelegt hätte, während der Mindestlaufzeit des Mietvertrages nicht schwanger zu werden. Eine solche Vereinbarung wäre sittenwidrig (§ 138 BGB), so daß der Bekl. auch keine entsprechende "Erfüllung" von der Kl. verlangen könnte. Obwohl die Vergrößerung der Familie in der Risikosphäre des Mieters liegt, ist es wegen der überragenden wirtschaftlichen und sozialen Bedeutung der Wohnung für den Mieter gerechtfertigt, den Vermieter zur Auflösung des Mietverhältnisses zu verpflichten (OLG Karlsruhe, aaO.). I.ü. wäre selbst die gewollte Zeugung eines Kindes keine auf die Änderung der Wohnsituation abzielende freie Entscheidung in dem vom OLG Karlsruhe (aaO.) geprägten Sinne. Der Wunsch nach Kindern darf getrost als natürlicher, nicht nur den Geboten mancher Religionen, sondern der Natur des Menschen und dem Arterhaltungstrieb und gebot entspringender Wunsch angesehen werden. Wenn als Folge der Verwirklichung dieses Wunsches die Wohnung dem Wohnbedürfnis nicht mehr gerecht wird, ist dies im Regelfall eine unangenehme Begleiterscheinung. Ein Mieter, der erst einmal eine Wohnung gefunden und sich darin eingerichtet hat, ist im Regelfall nicht daran interessiert, diese ohne wichtigen Grund wieder auf-zugeben. Daß die Kl. nur deswegen ein Kind bekommen hat, weil sie einen Vorwand haben wollte, um sich aus dem Mietvertrag mit dem Bekl. lösen zu können, behauptet der Bekl. selber nicht. Allein in diesem Falle könnte in einer solchen Konstellation zu prüfen sein, ob der Mieter die Änderung seiner Wohnsituation durch eine freie Entscheidung auch in dem vom OLG Karlsruhe geprägten Sinne herbeigeführt hat. Zu Unrecht beruft sich der Bekl. darauf, daß die Kl. nicht veranlaßt habe, daß sich die benannten Nachmieter zum Abschluß eines Mietvertrages mit ihm in Verbindung gesetzt hätten. Es ist unschädlich, daß die Kl. sich dar-auf beschränkt hat, die Nachmieter mit Namen, Anschrift und Telefonnummer zu benennen, ohne dafür Sorge zu tragen, daß die Nachmieter sich mit dem Bekl. in Verbindung setzen, weil die Kl. nicht mehr die geringste Ver-anlassung hatte, sich um einen Vertragsschluß mit einem Nachmieter zu kümmern, nachdem der Bekl. erklärt hat, er werde einen Nachmieter nicht akzeptieren (vgl. a. BGH ZMR 67, 334, 335). Der Bekl. ist zwar nicht ver-pflichtet,

afür Sorge zu tragen, daß die Nachmieter sich mit dem Bekl. in Verbindung setzen, weil die Kl. nicht mehr die geringste Ver-anlassung hatte, sich um einen Vertragsschluß mit einem Nachmieter zu kümmern, nachdem der Bekl. erklärt hat, er werde einen Nachmieter nicht akzeptieren (vgl. a. BGH ZMR 67, 334, 335). Der Bekl. ist zwar nicht ver-pflichtet, einen von der Kl. gestellten Nachmieter als Nachfolger zu neh men, aber wenn er ihn grundlos nicht akzeptiert, kann er sich nicht darauf berufen, daß sie keinen Nachmieter gestellt habe. Die vorherige Ablehnung eines jeglichen Nachmieters steht der grundlosen Ablehnung eines sich vorgestellt habenden Nachmieters gleich. Auch soweit der Bekl. behauptet, die Kl. habe die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, steht dies dem Anspruch auf Entlassung aus dem Miet-verhältnis nicht entgegen. Zwar haben zwei Kammern des LG Berlin ent schieden, daß ein Mieter die Aufhebung des Mietvertrages nicht verlangen könne, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt habe (LG Ber-lin, GE 84, 531; GE 88, 251, 253), aber dies setzt voraus, daß der Vermieter seinen Anspruch, von dessen Erfüllung er seine Zustimmung abhängig machen könnte, gegenüber dem Mieter auch konkret geltend macht. Zwar hat der Bekl. in seinem Schreiben vom 31. Mai 1990 darauf hingewiesen, daß es zur Prüfung einer vorzeitigen Entlassung aus dem Vertragsverhältnis erforderlich sei, daß die Kl. die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen ausführe, aber er hat erst mehr als ein halbes Jahr nach Zugang des Aufhebungsverlangens und mehr als drei Monate nach der Rückgabe der Wohnung erstmals konkret gerügt, welche Schönheitsreparaturen sei-nes Erachtens noch auszuführen seien. Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Nebenkostenabrechnung vom 19. Juni 1989 noch nicht bezahlt ist. Zwar kann er auch insoweit eine Entlassung aus dem Mietverhältnis von der Erfüllung seiner mietvertraglichen Ansprüche abhängig machen (vgl. LG Berlin, GE 88, 251, 253), aber er kann nicht die Erfüllung von Ansprüchen verlangen, die ihm nicht zustehen. Eine Forderung aus der Nebenkostenabrechnung vom 19. Juni 1989 war nicht fällig. Die Nebenkostenabrechnung genügt den an eine Abrechnung zu stellenden Anforderungen nicht. (wird ausgeführt) IV. Einen gewissen Erfolg hat die Berufung, soweit sie sich gegen den Zah-lungsanspruch wendet. Ein Zahlungsanspruch aus § 823 Abs. 2 i.V.m. § 550 b Abs. 1 Satz 1, 833 BGB ist nämlich nur in Höhe von 104,88 DM be gründet. § 550 b Abs. 1 Satz 1 ist ein Schutzgesetz zu Gunsten des Mieters, soweit darin die Obergrenze der Kautionshöhe festgelegt wird (Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl., § 550 b Rdnr. 1), weil durch diese Bestimmung der Mieter vor der Vereinbarung höherer Mietsicherheiten geschützt wird. Ge gen diese Bestimmung hat die Hausverwaltung des Bekl. jedenfalls fahr lässig verstoßen, als sie nicht nur eine das Dreifache der vereinbarten Net-tokaltmiete übersteigende Kaution vereinbarte, sondern darüber hinaus auch noch eine Kaution für die Kücheneinrichtung verlangte, obwohl der Mietzins für die Kücheneinrichtung in der Nettokaltmiete enthalten war. Von einem in der Wohnungswirtschaft Tätigen muß erwartet werden, daß er sich in den mietrechtlichen Vorschriften auskennt, die die Höhe der zu lässigen Kaution bestimmen. Wenn er eine Kaution verlangt, ohne sich in-soweit hinreichend sachkundig zu machen, ist dies ein Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (§ 276 BGB). Die Kl. hat schlüssig dargelegt,

Wohnungswirtschaft Tätigen muß erwartet werden, daß er sich in den mietrechtlichen Vorschriften auskennt, die die Höhe der zu lässigen Kaution bestimmen. Wenn er eine Kaution verlangt, ohne sich in-soweit hinreichend sachkundig zu machen, ist dies ein Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (§ 276 BGB). Die Kl. hat schlüssig dargelegt, daß sie anwaltlicher Beratung bedurfte, um überhaupt zu erkennen, daß ihr insoweit ein Rückzahlungsanspruch zu-steht. Ist aus der Sicht des Geschädigten zum Zwecke der Rechtsverfolgung die Einschaltung eines Rechtsanwaltes geboten, sind die entstandenen Kosten als Rechtsverfolgungskosten Teil des Schadensersatzanspruches (Palandt-Heinrichs, aaO., § 249 Rdnr. 20). Es kommt daher nicht darauf an, daß der Bekl. mit der Rückzahlung der überzahlten Kaution noch nicht in Verzug war, als sich die Kl. anwaltlichen Rat einholte. Zu Recht wendet der Bekl. allerdings ein, daß nicht erkennbar ist, warum die vom Klägervertreter berechnete Beratung von einem Gegenstandswert in Höhe von 6.960, DM ausgeht. Für die Beratung über die Rechte der Kl. auf Rückzahlung der Kaution kann nur die Höhe der Kaution den Gegenstandswert bestimmen. Ausgehend von der Berechnung des Beklagtenvertreters ist eine 5/10 Ratsgebühr (§ 20 BRAGO) zu einem Wert von 2.500,-DM (80,-DM) zzgl. 15 % Auslagenpauschale (§ 26 BRAGO) und Mehrwertsteuer anzusetzen. Dies ergibt einen Betrag in Höhe von 104,88 DM, den die Kl. aufwenden mußte, um überhaupt erst zu erfahren, daß und in welchem Umfang der Bekl. bzw. dessen Verrichtungsgehilfen eine unerlaubte Handlung zu ihrem Nachteil begangen haben. Ohne diese Beratung hätte sie ihre geltend gemachten Ansprüche überhaupt nicht realisieren können. V. Dieser Anspruch der Kl. ist auch nicht durch die Hilfsaufrechnung des Bekl. gem. § 389 BGB erloschen. Der Bekl. kann nicht mit restlichen Miet-zinsforderungen für Juni und Juli 1990 aufrechnen, weil diese Forderungen schon durch die Aufrechnungserklärung der Kl. vom 3. April 1990 ge-tilgt worden waren. Der Aufrechnung der Kl. stand nicht das Aufrechnungsverbot aus § 6 des Mietvertrages entgegen. Der Vermieter darf sich nicht die Rechte aus dieser Vertragsklausel verschaffen, die dem Mieter die Auf-rechnung mit bestrittenen Forderungen untersagt, indem er die Forderung der Mieterin grundlos bestreitet. Für eine Aufrechnung im Prozeß ist aner-kannt, daß ein solches Aufrechnungsverbot schon dann nicht eingreifen könne, wenn der Streit über die Forderung, mit der aufgerechnet werden soll, entscheidungsreif ist (BGH WPM 78, 620, 621; OLG Hamm, NJW-RR 89, 274, 276 m.Nachw.). Diese Überlegungen müssen aber auch dann ein-greifen, wenn die Aufrechnung vorprozessual erfolgt und der Schuldner keine substantiierten Einwendungen dagegen machen kann (vgl. bereits BGHZ 12, 136, 143). Das Aufrechnungsverbot mit bestrittenen Forderungen soll den Gläubiger davor schützen, daß der Schuldner versucht, sich seiner Zahlungspflicht durch Aufrechnung mit klärungsbedürftigen oder gar erfundenen Forderungen zu entziehen (MünchKomm-Kötz, 2. Aufl., § 11 AGBG, Rdnr. 23). Ein Aufrechnungsverbot mit bestrittenen Forderungen ist dahingehend zu verstehen, daß von dem Verbot nur Forderungen erfaßt werden, die vernünftigerweise bestreitbar sind (MünchKomm-Kötz, aaO.) und bestritten werden. Diesen Anforderungen genügte der An-spruch der Kl. auf Rückzahlung der überzahlten Kaution nicht, da insoweit eine unmißverständlich eindeutige Rechtslage gegeben ist. Für die Nutzung der

dahingehend zu verstehen, daß von dem Verbot nur Forderungen erfaßt werden, die vernünftigerweise bestreitbar sind (MünchKomm-Kötz, aaO.) und bestritten werden. Diesen Anforderungen genügte der An-spruch der Kl. auf Rückzahlung der überzahlten Kaution nicht, da insoweit eine unmißverständlich eindeutige Rechtslage gegeben ist. Für die Nutzung der Kücheneinrichtung hatte die Kl. ein im Nettokaltmietzins enthalte-nes Entgelt zu entrichten. Eine über die Begrenzung des § 550 b Abs. 2 BGB hinausgehende gesonderte Kaution für die Kücheneinrichtung war daher gem. § 550 b Abs. 3 BGB unzulässig. Die Forderung der Kl. ist auch nicht durch die Aufrechnung mit den Mieten für August 1990 bis Juni 1991 erloschen. Der Bekl. hat keinen Anspruch auf Mietzinszahlung gem. § 535 BGB, da die Kl. die Entlassung aus dem Mietverhältnis zum 31. Juli 1990 verlangen kann und die Wohnung vor die-sem Tage zurückgegeben hat. Ein Anspruch auf Mietzinszahlung bzw. Nutzungsentschädigung ist auch nicht unter dem Aspekt des Schadensersatzes wegen Nutzungsausfall begründet. Der Bekl. behauptet zwar, es hätten noch Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen, aber er behauptet nicht, daß und wann er die Wohnung vor dem 1. Juni 1991 über-haupt weitervermieten wollte. Schon daher kann ihm kein Nutzungsausfall entstanden sein. Die Forderung ist auch nicht durch die Aufrechnung mit den Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen erloschen. Daß und warum die Abrechnung für das Jahr 1988 keine fällige Nachforderung begründet, wurde schon weiter oben ausgeführt. (wird weiter ausgeführt) Die Aufrechnung mit der angeblichen Schadensersatzforderung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen wird nicht zugelassen (§ 530 Abs. 2 ZPO), weil sie nicht sachdienlich ist und die Kl. ausdrücklich der Zulassung widersprochen hat. (wird ausgeführt)

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein Mieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen kann, wenn seine Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber den Interessen des Vermieters an der Fortsetzung uneingeschränkt der Vorzug gebührt. Ein Umstand, der die Beendigung eines Mietvertrages begründen kann, ist der Fall einer wesentlichen Vergrößerung der Familie des Mieters.

Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu befassen, ob eine solche wesentliche Familienvergrößerung auch zu unterstellen ist, wenn eine alleinlebende Mieterin ein Kind zur Welt bringt.

In dem betreffenden Fall hatte eine alleinlebende Mieterin eine 36,8 m2 große Ein-Zimmer-Wohnung gemietet, später ein Kind zur Welt gebracht und die ihr nun zu kleine Wohnung vorfristig gekündigt.

Das Landgericht Berlin entschied durch Urteil vom 20. Februar 1992, daß in einem solchen Fall die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages verlangt werden darf.