Mietvertragsänderung auf Betriebskostenumlage unter Außerachtlassung nicht vermieteter Wohnungen

Mietvertragsänderung auf Betriebskostenumlage unter Außerachtlassung nicht vermieteter Wohnungen; Leerstandswohnungen

Der Vermieter kann von dem Mieter die Änderung eines bestehenden Mietvertrags dahingehend verlangen, daß bei der Umlage der Kosten der Be- und Entwässerung mit Ausnahme des Niederschlagswassers, der Müllabfuhr hinsichtlich des Haushaltsmülls, der Hausbeleuchtung mit Ausnahme der Außenbeleuchtung und des Fahrstuhlstromes die nichtvermieteten Wohnungen außer Betracht bleiben. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer des Grundstücks, das mit einem Mehrfamilienhaus nebst von dem Kl. selbst genutztem Gewerbeanteil bebaut ist. Die Gesamtfläche der Wohnungen beträgt 1.749,20 m2. Seit mehreren Jahren stehen mehre Wohnungen mit einer Fläche von konstant 344,62 m2 leer. Der Bekl. mietete in dem Anwesen eine Wohnung zu einer Nettokaltmiete mit Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. In § 11 Nr. 5 des Mietvertrages ist folgende Regelung enthalten:

"Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben umgelegt, d. h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch rechnungtragenden Maßstab. ..."

Der Kl. legte bislang die Betriebskosten, mit Ausnahme der verbrauchsabhängig erfaßten Kosten, nach der Wohnfläche unter Einschluß der Leerstandsflächen auf die Mieter um. Mit Schreiben vom 21.7.2004 bat der Kl. den Bekl., den Mietvertrag dahin abzuändern, daß die Leerstandsflächen bei den Betriebskostenabrechnungen künftig teilweise nicht berücksichtigt werden. Der Bekl. lehnte dies ab.

Die Klage hat Erfolg. 1. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Änderung des mietvertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels der Betriebskosten aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242, wenn ein einseitiges Änderungsrecht des Vermieters nach §§ 315, 316 BGB jedenfalls dann ausgeschlossen ist, weil ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab besteht (BGH, GE 2004, 879 m. w. N.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rn. 9 und 47). Dies ist vorliegend der Fall, denn die Parteien haben mit § 11 Nr. 5 des Mietvertrages einen Betriebskostenverteilungsschlüssel vertraglich festgelegt.

2. Weitere Voraussetzung für einen derartigen Anpassungsanspruch des Vermieters zur Änderung des Verteilerschlüssels ist, daß der begehrte künftige Verteilerschlüssel zulässig ist und ihn, den Vermieter, die Beibehaltung des bisherigen Schlüssels unbillig belasten würde (Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 47). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

a) Der begehrte künftige Verteilerschlüssel ist zulässig. Die Parteien haben mietvertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Wohnfläche festgelegt. Nach dieser Regelung hat der Kl. bei der Betriebskostenumlegung die Leerstandsfläche zu berücksichtigen und muß die auf diese Fläche entfallenden Betriebskosten selbst tragen. Eine derartige Verteilung der Betriebskosten entspricht der grundsätzlich vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur. Hiernach ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die auf die Leerstandsflächen entfallenden Kosten auf die verbliebenen Mieter zu verteilen, weil er das Vermietungsrisiko, alleine trägt (vgl. BGH GE 2003, 1207; Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 34; Schach, GE 2002, 375). Das Gericht schließt sich aber der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung an, daß in diesem Zusammenhang folgende Differenzierung vorzunehmen ist: Der o.g. Grundsatz gilt lediglich, soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt, weil sich hier der Leerstand kostenmäßig nicht auswirkt, bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten oder verbrauchsunabhängigen Betriebskosten mit einem Grundkosten- und Betriebsanteil kann hingegen der Vermieter die Leerstandsfläche bei der Kostenverteilung herausrechnen, weil diese Kosten bei der jeweiligen Benutzung durch die verbliebenen Mieter verursacht werden (BGH GE 2003, 1207; AG Zwickau ZMR 2002, 205; Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 34 ff.; Schach, aaO.). Denn hinter dem Grundsatz, daß der Vermieter die Kosten für leerstehende Wohnungen zu tragen hat, steht der Gedanke, daß den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Der Grundsatz soll aber nicht dazu führen, daß die verbleibenden Mieter ihren individuellen Verbrauch nicht oder nur zu einem geringen Teil zahlen müssen, weil der Vermieter aufgrund der Leerstandsflächen mit den anteiligen Kosten belastet wird. Das Gericht verkennt nicht, daß grundsätzlich den Vermieter das Vermietungsrisiko und damit die mit einem Wohnungsleerstand einhergehende Kostentragungspflicht trifft. Allerdings ist nicht einzusehen, warum der Vermieter über den Wohnungsleerstand an Kosten beteiligt werden soll, die ausschließlich und eindeutig auf den Verbrauch der tatsächlichen Mieter zurückgeführt werden können. Die von dem Kl. begehrten zu ändernden Kostenschlüssel sind derartige Kostenpositionen. Die Kosten der Be- und Entwässerung werden ausschließlich von den verbliebenen Mietern verursacht, der Kl. hat insoweit die Kosten des Niederschlagswassers, die von den Mietern nicht verursacht werden (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 51 f.), von der begehrten Mietvertragsänderung ausgenommen. Die Kosten des Fahrstuhlstroms sind den tatsächlichen Mietern zuzuordnen (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 48 f.), ebenso die Kosten des Haushaltsmülls (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 53). Die Kosten der Beleuchtung werden ausschließlich von den verbliebenen Mietern verursacht, der Kl. hat insoweit die Kosten der Außenbeleuchtung, die auf dessen Verkehrssicherungspflicht beruhen und von den Mietern nicht verursacht werden (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 54), ebenfalls von der begehrten Mietvertragsänderung ausgenommen.

b) Die Beibehaltung des bisherigen Verteilerschlüssels würde den Kl. unbillig belasten. Denn vorliegend besteht ein größerer und längerer Leerstand, der ausreicht, eine unbillige Belastung des Vermieters anzunehmen (Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rn. 47). Seit mehreren Jahren besteht eine konstante Leerstandssituation von 20 % der Wohnungsfläche, durch die der Kl. jährlich über 1.800 € an anteiligen Betriebskosten tragen muß; der Bekl. hat den Vortrag des Kl. nicht bestritten, er gilt daher als zugestanden (§ 138 Abs. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung des Bekl. ist aufgrund des bestehenden Leerstands eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung der Vertragsanpassung dem Kl. nicht abzusprechen. Denn der gesamte jährliche Betriebskostenanteil von über 1.800 €, der infolge Leerstands auf den Kl. entfällt, kann nicht als unbedeutend angesehen werden, zumal der Kl. mit einem solchen Betrag u. U. jeweils über Jahre belastet wäre, wenn der Verteilerschlüssel bei gleichbleibendem Leerstand beibehalten würde.

3. Der Bekl. kann sich hiergegen nicht darauf berufen, die Bestimmung in § 556 a BGB stünde der begehrten Vertragsanpassung als zwingende Regelung entgegen. Denn nach § 556 a Abs. 1 BGB steht es den Mietvertragsparteien frei, eine andere Verteilung der Betriebskosten als nach der Wohnfläche zu vereinbaren.

Ferner steht der Zulässigkeit der begehrten Vertragsänderung entgegen der Auffassung des Bekl. nicht die Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 26.5.2004 (GE 2004, 879) entgegen. Soweit der BGH die Umlegung der Grundsteuer nur nach der Wohnfläche zugelassen hat, ging es in dem dortigen Fall um die Auslegung der mietvertraglichen Umlegungsklausel, und nicht - wie hier - um den Anspruch des Vermieters auf Vertragsänderung hinsichtlich des Verteilerschlüssels und dessen Voraussetzungen.

Wohnungsleerstand bringt immer wieder Probleme für die Betriebskostenabrechnung: Soll der Vermieter die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen in vollem Umfang alleine tragen, oder sind die (verbliebenen) Mieter für die verbrauchsabhängigen Kosten allein verantwortlich?

In dem Mehrfamilienhaus des Klägers/Vermieters besteht ein erheblicher Wohnungsleerstand. In dem Mietvertrag eines Mieters hieß es: "Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben umgelegt, d. h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch rechnungstragenden Maßstab ..."

Der Vermieter wollte eine Mietvertragsänderung dahingehend erreichen, daß bestimmte Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, auf die Mieter unter Außerachtlassung der nicht vermieteten Wohnungen umgelegt werden können (Be- und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom). Der Mieter stimmte nicht zu. Das AG verurteilte jedoch dem Klageantrag gemäß.

Das AG Charlottenburg kam über § 242 BGB zu der Auffassung, daß der Mieter dem geänderten Umlageschlüssel zustimmen muß. Hinter dem Grundsatz, daß der Vermieter die Kosten für leerstehende Wohnungen zu tragen habe, stehe der Gedanke, daß den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Es sei allerdings nicht einzusehen, warum der Vermieter über den Wohnungsleerstand an Kosten beteiligt werden soll, die ausschließlich und eindeutig auf den Verbrauch der tatsächlichen Mieter zurückgeführt werden können. Die Beibehaltung des bisherigen Verteilerschlüssels würde den Vermieter unbillig belasten.

Die Entscheidung des AG Charlottenburg mag im Grundtenor richtig sein. Denn für die leerstehenden Wohnungen entstehen keine verbrauchsabhängigen Kosten, also z. B. kein Müll, keine Wasserkosten, keine Stromkosten für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom.

Das vom Vermieter hier durchgeführte Verfahren ist jedoch zweifelhaft. Es mag dahinstehen, ob die mietvertragliche Regelung zur Umlage von Betriebskosten ausreichend transparent ist. Jedenfalls spricht der Verweis auf die gesetzlichen Abrechnungsmaßstäbe dafür, daß es sich um eine Vereinbarung nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB handelt (Umlegung nach Wohnfläche, ausgenommen Heizkosten).

Will der Vermieter für bestimmte Betriebskosten zukünftig verbrauchsabhängig abrechnen (was dann nur die vorhandenen Mieter treffen würde), müßte er das Verfahren nach § 556 a Abs. 2 BGB durchführen, d. h. in Textform bestimmen, daß die Betriebskosten zukünftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen. Die Erklärung ist nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Möglicherweise besteht für den vorliegenden Fall ein Mißverständnis: Die Formulierung in § 556 a Abs. 2 BGB "etwas anderes vereinbart haben" bezieht sich nicht auf den Flächenschlüssel nach Abs. 1. Gemeint sind alle Umlageschlüssel, die sich nicht nach Verbrauch oder Verursachung richten (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rdn. 129). § 556 a Abs. 2 BGB soll gerade auch den Übergang von der Umlegung nach Wohnfläche auf die verbrauchsabhängige Abrechnung gestatten. Diesen Weg hätte der Vermieter einschlagen müssen.

Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, ob eine Berufung eingelegt worden ist. Ohne einer entsprechenden Entscheidung vorgreifen zu wollen, hätte hier wohl die Klage abgewiesen werden müssen, wobei sogar am Rechtsbedürfnis hätte gezweifelt werden können.