Mietvertragsabschluss mit Vereinsvertretern

Mietvertragsabschluss mit Vereinsvertretern; Wirkung der Erklärung des Vertreters; Partei des Mietvertrages; Mieter nur der im Mietvertragskopf (Rubrum) Aufgeführte; Anmietung im eigenen Namen für einen Dritten; mehrdeutige Erklärung; Beweislastverteilung für Vertretung; Handeln im fremden Namen; Zusammenschau von Vertragskopf und Unterschriftsleiste; unternehmensbezogenes Geschäft

Mieter ist nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Ist das eine Naturalpartei, wird diese Mieterin, selbst wenn sie in einem Zusatz als Geschäftsführer eines Vereins bezeichnet wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit der Berufung verfolgt der Kl. seine Ansprüche auf Zahlung rückständiger Gewerbemiete einschließlich des Mietzinses für Kellerräume und zwei Pkw-Stellplätze weiter.

Die Bekl. dagegen begehren die Zurückweisung der Berufung.

Sie halten an ihrer Auffassung fest, dass der Verein Arbeitskreis M. e. V. Mieter sein sollte. Das Vertragsrubrum sei insoweit eindeutig. Dort seien sie ausdrücklich in ihrer Eigenschaft als Vorstände benannt. Sie hätten die Verträge auch nur in dieser Eigenschaft als Vorstände des Vereins unterzeichnet. Die Mietverträge über die Stellplätze sowie den Kellerraum aber stünden in sachlichem Zusammenhang mit dem Hauptmietvertrag über die Gewerberäume; gemäß §§ 133, 157 BGB sei davon auszugehen, dass stets der Arbeitskreis M. alleiniger Mieter sein sollte. [...]

Das Rechtsmittel hat in der Sache auch Erfolg. Der Kl kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. den vertraglichen Vereinbarungen sowohl für die Büro- und die Kellerräume als auch für die Pkw-Stellplätze für Januar 2007 die vertraglich vereinbarte Miete verlangen. Nicht der Verein, sondern die Bekl. persönlich sind Mietvertragspartei geworden und somit hinsichtlich der Klageforderung allein passivlegitimiert.

Wer Mietvertragspartei sein soll, ergibt sich aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Das aber sind die Bekl. persönlich. So heißt es im Hauptmietvertrag über die Gewerberäume eindeutig, "zwischen dem Vermieter, Herrn F., und Herrn A. und Frau M. O., als Mieter, wird folgender Mietvertrag geschlossen". Entgegen der Einwände der Bekl. ändert der jeweilige Zusatz "als Geschäftsführer des Arbeitskreises M. e.V." nichts an ihrer persönlichen Verpflichtung. Hierfür spricht - wie gesagt - der eindeutige Wortlaut des Vertragsrubrums. Der Hinweis auf die Geschäftsführerstellung der als Mieter bezeichneten Bekl. mag als bloße Erläuterung des Vertragszwecks, der Anmietung für den Geschäftsbetrieb des Vereins, erklärt worden sein. Eine Klarstellung der Mietvertragsparteien dergestalt, dass der Verein Mieter sein sollte, ergibt sich hieraus nicht. Denn aus dem Zusatz folgt nicht zwingend, dass die Bekl. den Vertrag ausschließlich im Namen des Vereins abschließen wollten. Eine Anmietung im eigenen Namen für einen Dritten - wie hier den Verein - ist als solche durchaus nicht unüblich. Nach der Entscheidung des Kammergerichts vorn 18. April 2002 (GE 2002, 857) ändert selbst die Hinzufügung eines Firmenstempels zur Unterschrift nichts an der Mieterstellung desjenigen, der im Rubrum als Mietvertragspartei bezeichnet worden ist. Hier wie dort führt jedenfalls die Zusammenschau von Vertragskopf und Unterschriftsleiste letztlich zu dem Schluss, dass unabhängig von allen Zusätzen die im Rubrum bezeichnete Person Mieter geworden ist.

Wenn überhaupt können sich die Bekl. lediglich darauf berufen, dass es sich wegen des Zusatzes "als Geschäftsführer des Arbeitskreises M. e.V." um einen Zweifelsfall handelt, wer Mieter werden sollte. Ihnen ist zuzugeben, dass der Vertragstext solche Zweifel widerspiegelt. So ist beispielsweise unter § 22 des Gewerbemietvertrages von einer Verpflichtung des Arbeitskreises M. (zur Installation einer Wasseruhr) die Rede, in der Hausordnung ferner von dem "Mieter", unmittelbar im nachfolgenden Absatz dagegen von "den Mietern" die Rede. Am Ende des Vertrages "erklärt der Arbeitskreis M. e. V.", dass es nicht auf die Nutzungsdauer ankomme; andererseits wird im gleichen Absatz "ausdrücklich mit Herrn S. und Frau O. vereinbart", dass die gesamten angemieteten Gewerberäume zu gegebener Zeit im renovierten Zustand zurückzugeben seien. Diese Unklarheit aber geht zu Lasten der Bekl. Es greift hier die Zweifelsregel des § 164 Abs. 2 BGB. Danach kommt der Mangel des Willens, in eigenem Namen zu handeln, nicht in Betracht, wenn ausdrücklich oder nach Auslegungsgrundsätzen objektiv in eigenem Namen gehandelt wurde. Dies gilt auch dann, wenn eine Erklärung mehrdeutig ist, also sowohl als Handeln in eigenem als auch als Handeln im fremden Namen verstanden werden kann. Hat der Empfänger die Erklärung, die im fremden Namen gemeint war, als eine solche im eigenen Namen verstanden, so ist der Erklärende hieran gebunden. Unklarheiten gehen zu Lasten des Erklärenden (OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 852). Mit anderen Worten ist dann, wenn streitig ist, ob ein Rechtsgeschäft im eigenen oder im fremden Namen vorgenommen wurde, derjenige beweispflichtig, der ein Vertretergeschäft behauptet (Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 67. Aufl., § 164 BGB, Rz. 18, unter Hinweis auf BGH NJW 1986, 1675). Wird der Verhandelnde als Vertragspartei in Anspruch genommen, muss er daher beweisen, dass er entweder ausdrücklich im Namen des Vertretenen aufgetreten ist, oder dass sein Vertreterwille erkennbar aus den Umständen zu entnehmen war. Diese Beweislastverteilung gilt für alle Arten der Vertretung einschließlich der gesetzlichen und organschaftlichen (Heinrichs, aaO.). Einen entsprechenden Beweis, dass sie nur mit Wirkung für und gegen den Verein handelten, haben die Bekl. jedoch nicht geführt. Vielmehr spricht auch die - ohne jeden Zusatz - im eigenen Namen geschlossene Modernisierungsvereinbarung für die Mieterstellung der Bekl. Auch die unstreitig vereinsbezogene Nutzung der Gewerberäume streitet hier nicht für die Auffassung der Bekl. Denn es handelt sich - wie gesagt - nicht zwingend um ein "unternehmensbezogenes Geschäft". So hat das Kammergericht in einer Entscheidung vom 11. Oktober 1999 (MDR 2000, 760) die Anmietung für Zwecke des Geschäftsbetriebes einer GmbH nicht ausreichen lassen, um statt der im Mietvertragskopf als Mieter benannten Privatperson die GmbH als Mieterin anzusehen.

[...]

Soll ein eingetragener Verein Mieter sein, muss sich das eindeutig aus dem Vertragsrubrum ergeben. Im Zweifel wird das angegebene Vorstandsmitglied selbst Mieter und nicht der Verein, der die Räume nutzen will.

Im Mietvertrag waren als Mieter namentlich zwei Repräsentanten eines Vereins aufgeführt, allerdings mit dem Zusatz "als Geschäftsführer des ... e.V." Der Vermieter nahm die Vereinsrepräsentanten wegen aufgelaufener Mietrückstände persönlich in Anspruch. Diese wandten ein, dass Mieter nicht sie, sondern der Verein sei. Mit diesem Einwand hatten sie beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 62 des LG Berlin verurteilte die Vereinsvertreter zur Mietzahlung. Wer Mietvertragspartei sein soll, ergebe sich aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter sei jedenfalls nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen sei. Das seien vorliegend die Beklagten persönlich. Daran ändere auch nichts der jeweilige Zusatz hinter dem Namen "als Geschäftsführer des Arbeitskreises ... e.V." Der Hinweis auf die Geschäftsführerstellung der als Mieter bezeichneten Beklagten möge als bloße Erläuterung des Vertragszwecks, der Anmietung für den Geschäftsbetrieb des Vereins, erklärt worden sein. Eine Klarstellung der Mietvertragsparteien dergestalt, dass der Verein Mieter sein solle, ergebe sich hieraus nicht, denn aus dem Zusatz folge nicht zwingend, dass die Beklagten den Vertrag ausschließlich im Namen des Vereins abschließen wollten. Wenn überhaupt, könnten sich die Beklagten lediglich darauf berufen, dass es sich um einen Zweifelsfall handele, wer Mieter werden sollte. Die Unklarheit gehe zu Lasten der Beklagten. Es greife die Zweifelsregel des § 164 Abs. 2 BGB. Danach komme der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht, wenn ausdrücklich oder nach Auslegungsgrundsätzen objektiv im eigenen Namen gehandelt worden sei. Sei streitig, ob ein Rechtsgeschäft im eigenen oder im fremden Namen vorgenommen worden sei, sei derjenige beweispflichtig, der ein Vertretungsgeschäft behaupte. Diese Beweislastverteilung gelte für alle Arten der Vertretung einschließlich der gesetzlichen oder organschaftlichen.

Soll ein eingetragener Verein (als juristische Person) Mieter werden, ist im Vertragsrubrum der Verein als solcher aufzuführen, der nach § 26 BGB durch den Vorstand als gesetzlichen Vertreter vertreten wird. Zu unterschreiben ist der Vertrag ebenfalls von dem Vereinsvorstand. Bei einem mehrgliedrigen Vorstand bestimmt die Satzung, ob den Vorstandsmitgliedern Einzel- oder Gesamtvertretungsmacht zusteht. Satzungsmäßig kann auch bestimmt werden, dass neben dem Vorstand besondere Vertreter bestellt werden (z. B. ein Geschäftsführer). Letzterer ist nicht mit einem Geschäftsführer einer GmbH zu verwechseln, der gesetzlicher Vertreter der GmbH ist.