Mietvertragsabschluss durch schlüssiges Verhalten

Mietvertragsabschluss durch schlüssiges Verhalten; Mehrheit von Mietern/Unterzeichnung des Mietvertrages; Rubrum des Mietvertrags

Ein Mietvertrag kann durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Mieter zwar das Vertragsformular nicht unterzeichnet hat, aber im Rubrum des Vertrags erwähnt wird und nach dem Einzug mehrere Mietzahlungen im eigenen Namen leistet.

1. Der Kl. steht gemäß § 557 BGB der geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 10.388 DM für die Monate Juli bis November 1994 zu. Die Bekl. ist neben ihrem Lebensgefährten Mitmieterin der klägerischen Wohnung geworden. Unstreitig wurde die Wohnung erst sechs Monate nach der von der Kl. erklärten Kündigung des Mietverhältnisses herausgegeben.

Die Bekl. kann dem nicht entgegenhalten, sie sei insoweit nicht Vertragspartnerin der Kl. geworden. Dabei kann dahinstehen, ob sie selbst ein ihr von der Kl. übersandtes Vertragsformular noch nachträglich, d. h. nach Unterzeichnung durch die Kl. und Herrn ... unterschrieben hat. Auch die Frage, ob eine Stellvertretung der Bekl. durch diesen gegeben war, braucht nicht beantwortet zu werden. Allein der Umstand, daß die Bekl. im Rubrum genannt wird, würde dafür nicht ausreichen, weil bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften nicht die für den Fall der Unterzeichnung des Mietvertrags durch nur einen der genannten Ehegatten anerkannte Zweifelsregel gilt.

Jedenfalls ist ein Vertragsschluß zwischen den Parteien durch schlüssiges Verhalten zustandegekommen. Insoweit ist es ausreichend, daß die Parteien ein Verhalten gezeigt haben, das auf einen bestimmten Erklärungswillen schließen läßt, und sie einen abweichenden Willen hätten äußern müssen, wenn sie dieses Verhalten nicht gegen sich gelten lassen wollten (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. I 213). Hinsichtlich der Kl. bestehen dabei keine Bedenken. Sie hat bereits durch das Ausfüllen des Mietvertrags mit dem Namen der Bekl. zum Ausdruck gebracht, daß sie auch diese als Vertragspartei ansieht. Als maßgebende Erklärungshandlung der Bekl. ist die nach deren Einzug erfolgte Zahlung des Mietzinses unter dem eigenen Namen anzusehen. Die erste Zahlung im Rahmen des Mietverhältnisses erfolgte im November 1994. Der Scheck ist von der Bekl. unter Angabe der streitgegenständlichen Wohnung als ihrer Anschrift unterschrieben und enthält die von ihr eingetragene Zweckbestimmung "Wohnungsmiete für November". Dieses Verhalten konnte von der Kl. in Anbetracht der Erwähnung der Bekl. im Rubrum des Mietvertrags nur dahingehend verstanden werden, daß sich die Bekl. als Partei versteht. Anderenfalls hätte sie die Zahlung als für Herrn ... erbrachte Leistung durch einen Dritten i.S.d. § 267 BGB angeben müssen. Zur Begründung einer derartigen Annahme seitens der Kl., auf deren Verständnis es insoweit ankommt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Aufl., S. 267 Rn. 4 m.w.N.), enthielt das Verhalten der Bekl. jedoch keine erkennbaren Anhaltspunkte. Es wäre deren Sache gewesen, deutlich zu machen, wenn sie mit dem Willen geleistet hätte, nur Herrn ... von dessen Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses zu befreien. Gleiches gilt hinsichtlich ihrer offenbar durch persönliche Übergabe geleisteten Zahlung für die Monate Dezember 1995 und Januar 1996. Bei Aushändigung einer Quittung, in der ausschließlich ihr Name erwähnt ist, hätte sich der Bekl. der Eindruck aufdrängen müssen, daß die Kl. die Leistung als auf eine eigene Schuld erbracht ansieht. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Bekl. die weiteren Umstände bekannt waren. Sie hat nicht bestritten, den ihren Namen enthaltenden Mietvertrag schon zum damaligen Zeitpunkt gekannt zu haben. Vielmehr hat sie erklärt, das ihr damals übersandte Vertragsexemplar erst im Rahmen ihres Auszugs aus der Wohnung der Kl. verloren zu haben.

Man kann Mietverträge mündlich abschließen. Wenn man aber ein Vertragsformular benutzt, ist grundsätzlich nur derjenige Mieter, der auch das Formular unterzeichnet hat. Bei Eheleuten streiten die Gerichte darüber, ob die Unterschrift des Mannes automatisch auch für die Frau mit abgegeben ist in Stellvertretung für die Ehefrau. Die neuere Rechtsprechung verneint das. Anders liegt der Fall aber dann, wenn der Vertrag in Vollzug gesetzt wird und der Mieter sich erst später darauf besinnt, daß er den Vertrag ja nicht unterzeichnet habe.

So war es in dem vom Landgericht Berlin am 10. Juli 1997 entschiedenen Fall. Die Partnerin einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft war zwar im Vertragskopf genannt, hatte den Vertrag selbst aber nicht unterzeichnet. Sie war aber in die Wohnung eingezogen und hatte auch mehrere Monate lang die Miete im eigenen Namen bezahlt.

Hier nahm das Landgericht Berlin einen Vertragsschluß durch schlüssiges Verhalten an. Der Vermieter hatte daher mit seiner Klage auf Nutzungsentschädigung Erfolg.