Mietvertragsabschluss durch Rechtsnachfolgerin der KWV

Mietvertragsabschluss durch Rechtsnachfolgerin der KWV; Teilkündigung von Grundstücksflächen

1. Eine Wohnungsbaugesellschaft als Rechtsnachfolgerin der KWV schließt mangels eines anderslautenden Zusatzes im eigenen Namen einen Mietvertrag ab, auch wenn im Vertragsformular von "Verwaltung" die Rede ist.

2. Ein befristetes Mietverhältnis über eine Freifläche kann auch dann nicht gekündigt werden, wenn der Vermieter das Grundstück mit Sozialwohnungen bebauen will.

I. Der Kl., die den Prozeß gemäß § 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO von ihrem Rechtsvorgänger, dem Land Berlin, übernommen hat - wobei insoweit von einer konkludenten Zustimmung des Bekl. mangels einer anderslautenden Rüge auszugehen ist -, steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Die Kl. ist auf Vermieterseite in entsprechender Anwendung des § 571 BGB in den zwischen dem Bekl. und der Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain mbH i. G. (WBG Friedrichshain) am 28. Mai 1991 wirksam geschlossenen Mietvertrag eingetreten und hat ihn durch ihre Kündigung vom 22. August 1994 nicht wirksam beendet; auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage führen nicht zu einer Auflösung bzw. Anpassung des Mietvertrages.

1. Die WBG Friedrichshain hat den Mietvertrag mit dem Bekl. in eigenem Namen und nicht als Vertreterin des Landes Berlin, dem damaligen Eigentümer des Grundstücks, abgeschlossen und ist daher selbst Vermieterin geworden.

Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß auch die Wohnungsbaugesellschaften als Rechtsnachfolger der ehemaligen Kommunalen Wohnungsverwaltungen (KWV) Mietverträge in eigenem Namen aufgrund eines generell erteilten Einverständnisses des Landes Berlin schließen können und mangels eines anderslautenden Zusatzes regelmäßig auch schließen mit der Folge, daß gemäß § 164 Abs. 2 BGB sie selbst und nicht das Land Berlin als Grundstückseigentümer Vertragspartner und somit Vermieter werden. Daran ändert vorliegend auch der Umstand nichts, daß im Rubrum des in Rede stehenden Mietvertrages die WGB Friedrichshain als "Verwaltung" aufgeführt ist, da auch ein solcher Zusatz nicht zwingend auf eine Stellvertretung hindeutet, zumal es unter § 1 des Mietvertrages heißt: "Die Verwaltung vermietet ...". Soweit die Kl. einen Mißbrauch der Vertretungsmacht der WBG Friedrichshain geltend macht, gehen diese Ausführungen demzufolge ins Leere.

Der Bekl. hat das ihm in § 2 des Mietvertrages eingeräumte Optionsrecht unstreitig wirksam gegenüber der WBG Friedrichshain ausgeübt; das Mietverhältnis besteht bis zum 30. Juni 2000 fort.

Mit Eintragung am 29. Juni 1994 ist die Kl. gemäß § 571 BGB analog als Vermieterin in diesen Mietvertrag eingetreten. § 571 BGB betrifft nach seinem Wortlaut den Fall, daß der Vermieter nach Überlassung an den Mieter das Grundstück veräußert, ist aber auf Fälle wie den vorliegenden, in denen der vom Vermieter verschiedene Eigentümer, er aber seine Zustimmung zum Abschluß des Mietvertrages erteilt hat, das Grundstück veräußert, entsprechend anwendbar.

Der Mietvertrag ist auch nicht gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig, da § 3 Abs. 3 VermG kein Schutzgesetz im Sinne der genannten Vorschrift ist. Selbst wenn vorliegend ein Restitutionsberechtigter einen Antrag nach § 30 VermG gestellt haben sollte - wobei weder vorgetragen noch ersichtlich ist, wer dieser Restitutionsberechtigte sein soll bzw. wann er Ansprüche nach dem VermG gemacht haben will -, führte dies nicht zur Nichtigkeit des hier interessierenden Mietvertrages, sondern könnte allenfalls Schadensersatzansprüche begründen.

2. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die Kündigung der Kl. vom 22. August 1994 beendet worden.

Unschädlich ist dabei, daß das Schreiben als "Kündigung bzw. Änderungskündigung bzw. Kündigung des Vertrages" bezeichnet worden ist, da aus dem Inhalt jedenfalls klar wird, daß die Räumung der angemieteten Fläche erstrebt wird.

Die Kl. hat keinen Kündigungsgrund.

Das Mietverhältnis war zunächst auf drei Jahre bis zum 30. Juni 1994 befristet und hat sich durch die wirksame Ausübung des Optionsrechts um weitere drei Jahre verlängert mit der Folge, daß es vor Ablauf des 30. Juni 1997 nicht ordentlich gekündigt werden kann.

Soweit das Amtsgericht dem § 564 b Abs. 2 Nr. 4 und Nr. 3 BGB einen Rechtsgedanken entnommen hat, der in Verbindung mit §§ 242, 626 BGB die Kl. zur Kündigung des Mietverhältnisses mit sofortiger Wirkung berechtigen soll, vermag die Kammer diese Auffassung nicht zu teilen. § 564 b Abs. 2 BGB betrifft die ordentliche Kündigung von unbefristeten Wohnraummietverhältnissen, wohingegen vorliegend ein befristetes Mietverhältnis über eine Freifläche aus wichtigem Grund gekündigt werden soll. Insbesondere der Umstand, daß das zu beurteilende Mietverhältnis ein befristetes ist, wobei es dem Bekl. auch entscheidend darauf ankommt, bis zum Ablauf der Mietzeit vor einer Kündigung geschützt zu sein, läßt den vom Amtsgericht gezogenen "Erst-Recht Schluß" als nicht überzeugend erscheinen.

Auch unter Berücksichtigung des hinter der Kündigung stehenden Sinn und Zwecks besteht für die Kl. keine Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund gemäß § 626 BGB - diese Vorschrift findet auch im Mietrecht analoge Anwendung (Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Rdn. 1 zu § 626) - in Verbindung mit § 242 BGB. Es gibt keinen dahingehenden Kündigungsgrund, daß demjenigen, der ein Grundstück mit Sozialwohnungen bebauen will, ein Festhalten an langfristigen Verträgen nicht zuzumuten ist.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht, wenn man den Vortrag der Kl. als wahr unterstellt, daß im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses mit dem Bekl. durch die WBS Friedrichshain noch nicht klar war, daß das Grundstück an sie veräußert werden würde und sie daher den in Rede stehenden Mietvertrag auch nicht genehmigt habe. Da die Kl. in diesen Mietvertrag auf Vermieterseite gemäß § 571 BGB analog eingetreten ist, muß sie ihn inhaltlich so übernehmen, wie er abgeschlossen worden ist.

Es ist zu berücksichtigen, daß trotz der grundsätzlichen Anwendbarkeit des § 626 BGB auch im Mietrecht solche Umstände, die in der Einfluß- oder Risikosphäre nur einer Partei liegen, dieser im allgemeinen keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung geben (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV Rdn. 528). Gleiches gilt, wenn die Kündigung auf Gründe gestützt wird, die nur aus den eigenen Interessen des Kündigungen hergeleitet werden (Sternel, aaO., II Rdn. 705). So liegt es aber hier. Allein die Kl. trug das Risiko, daß sie möglicherweise ein Grundstück erwirbt, hinsichtlich dessen noch längerfristige Mietverträge bestehen, und allein sie hat wegen der eingegangenen Verpflichtung zur Bebauung der Fläche mit Sozialwohnungen - und nicht etwa aufgrund eines Verhaltens des Bekl. - ein Interesse an der Kündigung.

3. Auch eine Auflösung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt vorliegend nicht in Betracht; eine Anpassung scheidet bereits deshalb aus, weil es der Kl. um Räumung der von dem Bekl. angemieteten Fläche geht, sich die Zurverfügungstellung einer Alternativfläche bzw. -garage mithin auf ein anderes Mietobjekt bezieht und deshalb einen anderen Vertragsgegenstand beinhaltet.

Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage erlangen Bedeutung, wenn sich beide Parteien gemeinsam in ihren Erwartungen über das Mietverhältnis enttäuscht sehen oder die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zu einer untragbaren Störung des Leistungsausgleichgewichts führen würde (Sternel, aaO., II Rdn. 698). Das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage dient hingegen nicht dazu, die vertraglich oder gesetzlich geregelte Risikoverteilung zu ändern (Sternel, aaO., II Rdn. 699).

Auch insoweit gilt das oben Gesagte: Allein die Kl. trägt das Risiko, ein Grundstück zu erwerben, das noch mit längerfristigen Mietverträgen belastet ist. Möglicherweise ist hier zwar für die Kl. insofern eine Änderung der Geschäftsgrundlage eingetreten, als nach ihrem eigenen - bestrittenen - Vortrag im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch nicht klar war, daß sie das Grundstück mit der Verpflichtung zur Bebauung mit Sozialwohnungen erwerben würde, jedoch ist ein Recht auf Anpassung bzw. Auflösung des Vertrages dann nicht gegeben, wenn sich - wie hier - durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das allein eine Partei zu tragen hat (vgl. Palandt/Heinrichs, aaO., Rdn. 126 zu § 242, m. w. N.). Wer einen zeitlich befristeten Mietvertrag mit der Möglichkeit einer Verlängerungsoption zugunsten seines Vertragspartners abschließt, muß wissen, daß er sich damit der Möglichkeit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung begibt. Er geht damit bewußt ein Risiko ein, bei einer Änderung seiner Interessen seine Vorstellungen von einer geänderten wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache nicht durchsetzen zu können. Dieses Risiko gilt auch für einen Rechtsnachfolger auf der Vermieterseite.

Die mit dem Hilfsantrag verfolgte Vertragsanpassung führt ebenfalls nicht zum Erfolg, da - wie oben ausgeführt - die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorliegend nicht Platz greifen.

Unabhängig davon erscheint die erstrebte Anpassung hier auch deshalb nicht möglich, da die anderweitige Nutzungsmöglichkeit sich auf einen anderen Vertragsgegenstand bezieht, so daß wohl nicht mehr davon ausgegangen werden kann, daß der ursprüngliche Mietvertrag bestehen bleibt und lediglich angepaßt werden soll.

4. Die Kammer verkennt nicht, daß das Ergebnis insbesondere im Hinblick auf die bestehende Wohnungsnot unbefriedigend ist, sieht jedoch eine abweichende Lösung mit der Rechtslage als nicht vereinbar an. Eine Interessenabwägung zwischen Gemeinwohlinteresse einerseits und schutzwürdigen Interessen des Bekl. andererseits findet im Zivilrecht nicht statt.

Der Fall ging durch die Presse: Der Mieter einer Freifläche, die mit einer Garage bebaut war, hatte einen befristeten Mietvertrag bis zum Jahre 2000. Auf dem Grundstück wollte die Wohnungsbaugesellschaft Häuser mit 74 Sozialwohnungen errichten, wozu die Garage abgerissen werden mußte.

Der Garagenbesitzer weigerte sich und bekam beim Landgericht durch Urteil vom 3. April 1995 Recht. Anders als bei einem Wohnungsmietvertrag ist ein Gewerbemietvertrag nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zu kündigen, der hier aber fehlte. Das Interesse und das Risiko der Gesellschaft, das Grundstück zu bebauen, lag allein in ihrer Sphäre. Deshalb kam auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Treu und Glauben nicht in Betracht, weil Gemeinwohlinteressen im Zivilrecht grundsätzlich unanwendbar seien.

Das Urteil ist unbefriedigend, was aber nicht an den Richtern liegen muß. Wenn man keine Schikane im Sinne des § 226 BGB nachweisen kann, gilt in der Tat der Grundsatz, wonach Verträge stets einzuhalten sind.