Mietvertragsabschluss durch Hausverwaltung

Mietvertragsabschluss durch Hausverwaltung; Herausgabeverlangen; Besitzrecht

Vermietet eine Hausverwaltung abredewidrig im eigenen Namen, kann der Mieter sich gegenüber dem Herausgabeverlangen des Eigentümers nicht auf ein Recht zum Besitz berufen.

Die Mieterin hatte die Wohnung von der Hausverwaltung gemietet, die entgegen der Vereinbarung mit der Eigentümerin den Mietvertrag im eigenen Namen als Vermieter abschloß. Nach Kündigung des Hausverwaltervertrages machte die neue Verwaltung namens der Eigentümerin Mieterhöhungen geltend, die von der Mieterin bezahlt wurden. Die Herausgabeklage der Eigentümerin war erfolgreich.

Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet. Allerdings hat die Kl. weder aus § 556 Abs. 1 BGB noch aus § 556 Abs. 3 BGB einen Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung, weil es ihr, worauf die Bekl. zutreffend hinweist, an der Vermieterstellung fehlt. Diesbezüglich wird auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts verwiesen. Die Kl. ist auch nicht durch die bloße Entgegennahme des Mietzinses Vermieterin geworden, weil zu einer Umgestaltung des Mietverhältnisses die Beteiligung des bisherigen Vermieters, des neuen Vermieters und des Mieters mit entsprechendem Rechtsgeschäftswillen erforderlich ist. Hierzu ist nichts vorgetragen worden. Aus demselben Grund konnte auch die auf das Schreiben vom 6. August 1990 erteilte Zustimmung zur Mieterhöhung nicht als Änderung der Vertragsparteien aufgefaßt werden. Schließlich ist die Kl. auch nicht über § 549 a BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Für die Annahme einer gewerblichen Zwischenvermietung, die die Folge des § 549 a BGB nach sich zieht, fehlt es schon am Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen der Kl. und der C. GmbH.

Eine solche Rechtsfolge ist auch nicht dadurch eingetreten, daß die Kl. von dem Inhalt des Mietvertrages der "C. ..." mit der Bekl. erfahren hat und nichts dagegen unternahm, denn auch dann fehlt es für eine Rechtsänderung an der Mitwirkung aller drei Beteiligten.

Die Kl. hat jedoch einen Herausgabeanspruch gegen die Bekl. aus § 985 BGB. Die Kl. ist unstreitig Eigentümerin der streitbefangenen Wohnung, die Bekl. Besitzerin. Entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts hat die Bekl. kein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB. Die Bekl. selbst hat gegenüber der Kl. mangels Vorliegens von Vertragsbeziehungen kein eigenes Recht zum Besitz. Sie kann ein solches Recht zum Besitz auch nicht von der C. GmbH ableiten, die ihrerseits lediglich Verwalterin der Eigentumswohnung war, ohne daß sich aus dem Verwaltervertrag oder der Verwaltervollmacht ein Recht zum Besitz ergab. Im übrigen ist die Verwaltertätigkeit der C. GmbH nach dem Vorbringen der Kl., dem die Bekl. nicht substantiiert entgegentreten ist, auch beendet, so daß auch aus diesem Grund ein Recht zum Besitz nicht besteht.

Ein Hausverwalter hatte im eigenen Namen als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen, obwohl er vom Eigentümer dazu nicht ermächtigt war. In der Folgezeit verlangte der Eigentümer vom Mieter die Herausgabe der Wohnung und hatte damit beim Landgericht Berlin Erfolg.

In seinem Urteil vom 4. April 1995 stellte das Gericht fest, daß der Herausgabeanspruch des Eigentümers nur dann nicht besteht, wenn der Mieter durch einen Vertrag auch und gerade gegenüber dem Eigentümer ein Recht zum Besitz hat. Das war hier nicht der Fall; der Eigentümer war auch nicht durch die späteren Mieterhöhungen und Zahlungen durch den Mieter sozusagen stillschweigend in die Vermieterstellung gerückt.

Die Entscheidung ist unbefriedigend, denn die Überschreitung der Hausverwaltungsvollmacht betrifft eigentlich die Sphäre des Eigentümers/Vermieters und nicht den Rechtskreis des Mieters. Hinzuweisen ist aber auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 1993, 1165), wonach bei einer Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers durch die Hausverwaltung im eigenen Namen die Vorschriften der §§ 549 a, 571 BGB entsprechend anzuwenden sind. Siehe im übrigen dazu die zusammenfassende Darstellung bei Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., Rdn. 17 ff. zu § 1 MHG.