Mietvertragsabschluß durch Hausverwalter bei jahrelanger Vernachlässigung des Grundstücks durch Eigentümer

Der Eigentümer eines Grundstücks kann nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht an einen durch die Hausverwaltung abgeschlossenen Mietvertrag gebunden sein, wenn er sich jahrelang nicht um das Grundstück gekümmert hat. (Leitsatz der Redaktion)

Den Kl. stand kein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu, da die Bekl. gemäß § 986 BGB ihnen gegenüber zum Besitz berechtigt waren. Dieses Besitzrecht ergab sich aus dem unter dem 8. Mai 1992 von der Hausverwalterin und den Bekl. zu 1. und 2. abgeschlossenen Mietvertrag; die Bekl. zu 3. leitet ihr Besitzrecht von den Bekl. zu 1. und 2. her.

Der Mietvertrag vom 8. Mai 1992 ist wirksam zwischen den Kl. und dem Bekl. zu 1. und 2. zustande gekommen. Dabei ist unerheblich, daß die Kl. unstreitig der Hausverwalterin Frau A. selbst keine Vollmacht erteilt haben. Es kommt auch nicht darauf an, ob dem verstorbenen Ehemann der Frau A., Herrn A., im Jahre 1971 eine Vollmacht durch den insoweit von den Eltern der Kl. bevollmächtigten Herrn K. erteilt worden ist und diese Vollmacht nicht gemäß § 58 ZGB mit dem Tod des Herrn A. erloschen ist, sondern mit dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis, dem Hausverwaltervertrag, auf dessen Alleinerbin, seine Ehefrau A. übergegangen ist.

Wenn die Hausverwalterin Frau A. nicht auf diesem Wege bevollmächtigt war, die Kl. im Rahmen der Hausverwaltung des Hausgrundstücks B. in Berlin-Weißensee zu vertreten, müssen sich die Kl. jedenfalls nach den Grundsätzen der sogenannten Anscheinsvollmacht so behandeln lassen, als hätten sie Frau A. zur Vornahme der mit der Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Rechtsgeschäfte bevollmächtigt. Dabei geht der Senat davon aus, daß alle Kl. bereits vor der sogenannten Wende von der Existenz des Grundstücks und ihrer Erbenstellung bezüglich des Grundstücks Kenntnis hatten. Die Kl. zu 3. räumt dies inzwischen ohne weiteres ein. Die Kl. zu 1. und 2. haben noch mit Schriftsatz vom 16.9.1997 vortragen lassen, sie seien irrtümlich davon ausgegangen, daß der Grundbesitz, nachdem im Jahr 1982 an dem Hausgrundstück umfangreiche Baumaßnahmen vorgenommen worden seien, "wie damals üblich" in das Eigentum des Volkes überführt und dementsprechend enteignet worden sei. Daraus ergibt sich, daß auch die Kl. zu 1. und 2. von der Zugehörigkeit des Grundstücks zu der von ihnen angetretenen Erbschaft auszugehen hatten, sofern es nicht zu einer Überführung in Volkseigentum gekommen war. Hierüber hatten die Kl. zu 1. und 2. aber keinerlei Erkenntnisse; nach ihrem eigenen Vorbringen vermuteten sie insoweit lediglich eine Enteignung. Soweit die Kl. zu 1. und 2. mit Schriftsatz vom 12.11.1997 nunmehr vortragen, sie hätten sich weder ausdrücklich noch stillschweigend mit der Hausverwaltung durch Herrn A. oder Frau A. einverstanden erklären können, da ihnen jedwede Kenntnis von ihrer Mitbeteiligung an diesem Grundbesitz gefehlt habe, ist ihr Vorbringen im Hinblick auf den ursprünglichen Vortrag nicht nachvollziehbar. Im übrigen tragen sie im selben Schriftsatz vor, sie hätten im Rahmen einer mündlichen Unterredung der als Zeugin benannten Frau I. im Dezember 1994 gegenüber sinngemäß erklärt, daß ihnen "diese beiden Objekte", wozu auch das streitige Hausgrundstück gehört, längst aus dem Sinn gegangen sei, weil sie spätestens Anfang der 80er Jahre von einer Enteignung ausgegangen seien. Letztlich kommen die Kl. damit wieder auf ihren ursprünglichen Vortrag zurück, wonach sie von der Existenz des im Streit befangenen Grundstücks und dessen Zugehörigkeit zur Erbmasse durchaus Kenntnis hatten, jedoch von einer Überführung in Volkseigentum ausgegangen sein wollen. Unter diesen Umständen ist es nicht nachvollziehbar, daß die Kl. zu 1. und 2. erst durch die als Zeugin benannte Frau I. wieder von der Existenz dieses Grundstücks in der ihnen zustehenden Erbmasse erfahren haben wollen.

Der Senat hat demzufolge davon auszugehen, daß auch die Kl. zu 1. und 2. jedenfalls mangels näherer Erkundigungen damit rechnen mußten, daß das Grundstück nicht in Volkseigentum überführt worden war und aus diesem Grunde mit in die ihnen zustehende Erbmasse fiel. Unter diesen Umständen haben sämtliche Kl. - die Kl. zu 3. räumt ihre Kenntnis von der Zugehörigkeit des Grundstücks zur Erbmasse ein - insofern die ihnen obliegenden Sorgfaltspflichten verletzt, als sie sich um das Grundstück nicht gekümmert haben, obwohl ihnen hätte klar sein müssen, daß das Grundstück zu verwalten war und rechtsgeschäftliche Entscheidungen zu treffen waren, wie sie im Rahmen einer Hausverwaltung anfallen, d. h. Entscheidungen hinsichtlich der Vermietung und der Instandsetzung des Objekts. Dieses Verhalten mag bis zur Wende zu entschuldigen sein, obwohl die Kl. zu 1. und 2. damals in der DDR ansässig waren und schon aus diesen Grunde ihnen eine Nachfrage bezüglich des ihnen zustehenden Grundbesitzes ohne weiteres möglich gewesen wäre. Ob sie hiervon absehen durften, da sie davon ausgingen, daß staatliche Stellen sich ohnehin um den Grundbesitz kümmern würden, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls hätten sowohl die Kl. zu 1. und 2. als auch die vor der Wende in der Bundesrepublik lebende Kl. zu 3. sich nach der Wende um das Grundstück kümmern können und müssen. Wenn die Kl. dies nicht getan haben, mußten sie damit rechnen, daß das Grundstück anderweitig verwaltet wurde, und es ist ihnen nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht versagt, das Fehlen der Bevollmächtigung derer zu rügen, die in der Zwischenzeit das Grundstück verwaltet haben. Dementsprechend haben auch die Kl. sich bezüglich sämtlicher übriger Rechtsgeschäfte, die von der Hausverwalterin Frau A. in bezug auf das Grundstück durchgeführt sind, verhalten und haben lediglich den vorliegenden Mietvertrag vom 8.5.1992 beanstandet und sich auf das Fehlen der Bevollmächtigung berufen.

Nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht kann sich der Vertretene auf den Mangel der Vollmacht seines angeblichen Vertreters dann nicht berufen, wenn er dessen Verhalten zwar nicht kannte, es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte kennen und verhindern können, und wenn der Geschäftsgegner das Verhalten des Vertreters nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte dahin auffassen durfte, daß es dem Vertretenen bei verkehrsmäßiger Sorgfalt nicht habe verborgen bleiben können (vgl. BGH, NJW 1981, 1727, 1728). So liegen die Dinge hier. Wie der Bekl. zu 2. in seiner Berufungsbegründung ausgeführt hat, habe die Hausverwaltung A. bei Abschluß des Mietvertrages - zutreffend - darauf verweisen können, das Grundstück bereits seit Jahrzehnten verwaltet zu haben. Die Hausverwaltung habe sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich des gesamten Instandhaltungsaufwandes vorlegen können. Darüber hinaus habe auch das am Haus angebrachte Schild auf die Hausverwaltung A. hingewiesen. Dem sind die Kl. nicht entgegengetreten. Sie haben mit der Berufungserwiderung lediglich bestritten, daß das Schild der Hausverwaltung A. "unübersehbar" angebracht gewesen sei.

Die Eigentümerinnen des im ehemaligen Ost-Berlin gelegenen Hausgrundstücks hatten sich auch nach der Wende nicht darum gekümmert, sondern, wie sie im Prozeß vortrugen, geglaubt, das Grundstück sei enteignet worden. In Wahrheit wurde es jedoch seit Jahrzehnten von einer Hausverwaltung betreut, die 1992 einen Mietvertrag als Vertreterin der Eigentümerinnen abschloß. Später verlangten die Eigentümerinnen Herausgabe und meinten, sie seien an den Vertrag nicht gebunden.

Mit Urteil vom 17. November 1997 stellte das Kammergericht fest, daß die Herausgabeklage von Anfang an unbegründet war. Nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht wären hier die Eigentümerinnen auch an den Mietvertrag gebunden, da sie damit hätten rechnen müssen, daß das Grundstück zu verwalten war und sie sich zumindest nach der Wende auch im eigenen Interesse um das Grundstück hätten kümmern müssen.