Mietvertragsabschluss in Kenntnis gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mietsache

Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.

Der klagende Mieter begehrt vom beklagten Vermieter die Beseitigung angeblicher Mängel eines an ihn für eine Nettokaltmiete von 10.000 € vermieteten Townhouses. Das Amtsgericht hat der - teilweise für erledigt erklärten - Klage überwiegend stattgegeben. Der Bekl. hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.

Er rügt mit seiner die erstinstanzliche Verurteilung nur zum Teil anfechtenden Berufung, der Parkplatzbereich sei nicht instandsetzungsbedürftig, da seine Benutzung weiterhin gefahrlos möglich sei. Die gerügten Zuglufterscheinungen müsse er ebenfalls nicht beseitigen. Insoweit fehle es an einer hinreichenden Beeinträchtigung des Kl. und einer ordnungsgemäßen Beweiserhebung durch das Amtsgericht. Schließlich sei er auch nicht zur Ertüchtigung der Treppen verpflichtet, da sich die Parteien stillschweigend auf deren heutige Beschaffenheit geeinigt hätten.

Die Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen hat sie keinen Erfolg.

Der Bekl. ist - anders als vom Amtsgericht erkannt - nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der vom Kl. behaupteten und lediglich zeitweiligen Zuglufterscheinungen im Kaminbereich verpflichtet. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 22. Februar 2022 - VIII ZR 38/20, BeckRS 2022, 12217, beckonline Tz. 13 m.w.N.). Einer Beseitigungspflicht des Bekl. im aufgezeigten Umfang steht bereits entgegen, dass die Parteien insoweit keine Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit der Mietsache getroffen haben. Zwar kann sich eine solche auch aus einer konkludenten Vereinbarung der Parteien und einem Unterschreiten des üblichen Mindeststandards vergleichbarer Räume oder einer erheblichen Verschlechterung des Übergabezustands der Mietsache im Verlaufe des Mietverhältnisses ergeben (vgl. BGH, Urt. v. 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 370, beckonline Tz. 169). An diesen Voraussetzungen indes fehlt es hier hinsichtlich der vom Kl. insoweit behaupteten Bagatellbeeinträchtigungen.

Im Übrigen hat das Amtsgericht den Bekl. zutreffend zur Mangelbeseitigung verurteilt.

Den Parkplatzbereich muss der Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB instand setzen, da sich sein derzeitiger Zustand im Vergleich zur Übergabe der Mietsache erheblich verschlechtert hat. Insoweit kann dahinstehen, ob mit der derzeitigen Nutzung des Parkplatzbereiches Gesundheitsgefahren für den Kl. oder für Dritte verbunden sind. Denn der Vermieter ist auch zur Beseitigung nicht lediglich unerheblicher optischer Beeinträchtigungen der Mietsache verpflichtet (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 536 Rz. 221; Selk, in: Mietmängel und Mietmängelrechte, 2. Aufl. 2018, § 536 Rz. 78). Jedenfalls um solche handelt es sich hier.

Der Bekl. ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenfalls verpflichtet, die im Tenor näher bezeichneten Treppenbereiche mit Handläufen zu versehen. Zwar fehlt es auch insoweit an einer ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien über den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die Parteien eines Mietvertrages gehen im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB unter Beachtung der Verkehrsanschauung und des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben aber grundsätzlich davon aus, dass mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache keine Gesundheitsgefahren für den Mieter und für Dritte verbunden sein dürfen (vgl. Kammer, Urt. v. 17. Juni 2021 - 67 S 17/21, GE 2021, 1194 = DWW 2021, 263, beckonline Tz. 14 m.w.N.). Dieser Grundsatz beansprucht auch für das streitgegenständliche Mietverhältnis Geltung:

Dass die Nutzung der mehrgeschossigen Mietsache mit nicht unerheblichen Gesundheitsgefahren für den Bekl. und Dritte verbunden ist, liegt auf der Hand. Denn Treppen, die - entgegen § 34 Abs. 6 BauO Bln - nicht über Handläufe verfügen, bergen ein erheblich höheres Sturzrisiko als bauordnungsgemäß mit Handläufen versehene Treppen (vgl. OLG Dresden, Urt. v. 28. Juli 2006 - 5 U 581/06, NJW-RR 2006, 1601; Günther, in: Guhling/Günther, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 536 Rz. 137).

Der den Bekl. treffenden Pflicht zur Installation der Handläufe steht eine etwaige Mangelkenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Kl. gemäß § 536b Satz 1 und 2 BGB nicht entgegen. Insoweit kann dahinstehen, ob sich eine Kenntnis oder Unkenntnis des Kl. überhaupt auf die mit dem Fehlen der Handläufe verbundenen Gesundheitsgefahren oder lediglich auf das äußere Erscheinungsbild der Mietsache bezogen hätte. Denn § 536b Abs. 1 Satz 2 BGB beseitigt allenfalls die auf den §§ 536, 536a BGB beruhenden Ansprüche des Mieters, nicht jedoch den aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erwachsenden Mängelbeseitigungsanspruch (vgl. BGH, Urt. v. 18. April 2007 - XII ZR 139/05, GE 2007, 840 = NZM 2007, 484, beckonline Tz. 28).

Soweit schließlich vertreten wird, Beseitigungsansprüche des Mieters seien ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart hätten (vgl. BGH, Urt. v. 18. April 2007, aaO.), verhilft auch diese Sichtweise dem Bekl. nicht zum Erfolg. Denn es fehlt bereits an einer konkreten Vereinbarung zur Beschaffenheit der Treppen. Die Parteien haben sich darüber allenfalls konkludent geeinigt. Eine solche Vereinbarung ist dem Bekl. jedoch unbehelflich. Dabei kann dahinstehen, ob der in Rechtsprechung und Literatur gängigen Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung tatsächlich - und auch hier - nicht häufig lediglich eine für spätere Gewährleistungsansprüche des Mieters unschädliche Objektbeschreibung zugrunde liegt, genauso, ob die darüber hinausgehende Annahme einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung nicht die Grenze zwischen einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung und der bloßen Kenntnis eines Mangels bei Vertragsschluss i. S. d. § 536b BGB in unzulässiger Weise zu Lasten des Mieters verschiebt (vgl. Günther, aaO., Rz. 267). Denn selbst wenn sich die Parteien hier konkludent über die - äußere - Beschaffenheit der Mietsache und der Treppen verständigt haben sollten, haben sie sich ebenso konkludent darauf geeinigt, dass mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache keine Gesundheitsgefahren für den Mieter oder Dritte verbunden sein dürfen (vgl. Kammer, aaO., m.w.N.). Dieser - inneren - Sollbeschaffenheit indes entsprechen die an den Kl. vermieteten Räume bis zum heutigen Tage nicht.

Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO im tenorierten Umfang (Mängelbeseitigungsmaßnahmen im Zusammenhang mit den Handläufen, Anm. d. Red.) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der vermieteten Räume Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters auch dann begründet, wenn er die Mietsache in Kenntnis ihrer äußeren baulichen Beschaffenheit vorbehaltlos in Gebrauch genommen hat. Im Übrigen war eine Zulassung der Revision nicht veranlasst.

Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.

Der klagende Mieter verlangt vom beklagten Vermieter die Beseitigung angeblicher Mängel eines an ihn für eine Nettokaltmiete von 10.000 € vermieteten Townhouses. Das AG hat der – teilweise für erledigt erklärten – Klage überwiegend stattgegeben.

Der Beklagte hat gegen das Urteil Berufung eingelegt mit der Begründung, dass der Parkplatzbereich keineswegs instandsetzungsbedürftig sei, da seine Benutzung weiterhin gefahrlos möglich sei. Die gerügten Zuglufterscheinungen im Kaminbereich müsse er ebenfalls nicht beseitigen. Insoweit fehle es an einer hinreichenden Beeinträchtigung des Klägers.

Schließlich sei er auch nicht zur Ertüchtigung der Treppen durch Installation von Handläufen verpflichtet, da die Parteien stillschweigend die heutige Beschaffenheit vereinbart hätten.

Das LG hielt die Berufung nur teilweise für begründet.

Der Beklagte sei – anders als vom Amtsgericht entschieden – nicht zur Beseitigung der vom Kläger behaupteten und lediglich zeitweiligen Zuglufterscheinungen im Kaminbereich verpflichtet. Einer Beseitigungspflicht des Beklagten hinsichtlich der Zuglufterscheinungen stehe bereits entgegen, dass die Parteien insoweit keine Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit der Mietsache getroffen hätten. Außerdem handele es sich um Bagatellbeeinträchtigungen.

Den Parkplatzbereich müsse der Beklagte allerdings instand setzen, da sich dessen derzeitiger Zustand im Vergleich zur Übergabe der Mietsache erheblich verschlechtert habe. Insoweit könne offenbleiben, ob mit der derzeitigen Nutzung des Parkplatzbereiches Gesundheitsgefahren für den Kläger oder für Dritte verbunden seien, denn der Vermieter sei auch zur Beseitigung nicht lediglich unerheblicher optischer Beeinträchtigungen der Mietsache verpflichtet, und jedenfalls um solche handele es sich hier.

Der Beklagte sei auch verpflichtet, die Treppenbereiche mit Handläufen zu versehen. Zwar fehle es insoweit an einer ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien über den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Mietvertragsparteien gingen aber grundsätzlich davon aus, dass mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache keine Gesundheitsgefahren für den Mieter und für Dritte verbunden sein dürfen. Dass die Nutzung der mehrgeschossigen Mietsache mit nicht unerheblichen Gesundheitsgefahren für den Kläger und Dritte verbunden sei, liege auf der Hand. Denn Treppen, die – entgegen § 34 Abs. 6 BauO Bln – nicht über Handläufe verfügten, würden ein erheblich höheres Sturzrisiko bergen als bauordnungsgemäß mit Handläufen versehene Treppen.

Der den Beklagten treffenden Pflicht zur Installation der Handläufe stehe eine etwaige Mangelkenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers nicht entgegen. Insoweit könne dahinstehen, ob sich eine Kenntnis oder Unkenntnis des Klägers überhaupt auf die mit dem Fehlen der Handläufe verbundenen Gesundheitsgefahren oder lediglich auf das äußere Erscheinungsbild der Mietsache bezogen hätte. Denn Mangelkenntnis bei Vertragsabschluss führe nur dazu, dass der Mieter nicht mindern und keinen Schadens- oder Aufwendungsersatz verlangen könne. Sein Mängelbeseitigungsanspruch bleibe aber bestehen.

Soweit vertreten werde, dass bei Kenntnis anfänglicher Mängel auch Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters ausgeschlossen seien, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart hätten, verhelfe auch diese Sichtweise dem Beklagten nicht zum Erfolg, denn es fehle an einer konkreten Vereinbarung zur Beschaffenheit der Treppen.

Doch selbst wenn sich die Parteien hier konkludent über die – äußere – Beschaffenheit der Mietsache und der Treppen verständigt haben sollten, hätten sie sich ebenso konkludent darauf geeinigt, dass mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache keine Gesundheitsgefahren für den Mieter oder Dritte verbunden sein dürfen. Dieser „inneren“ Sollbeschaffenheit entsprächen die an den Kläger vermieteten Räume nicht.

Die Kammer hat allerdings – auf eine Frage eingeschränkt – Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der vermieteten Räume Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters auch dann begründet, wenn er die Mietsache in Kenntnis ihrer äußeren baulichen Beschaffenheit vorbehaltlos in Gebrauch genommen hat.