Mietvertragsabschluss

Mietvertragsabschluss; Gaststätte; Kaufvertrag über Gaststätteninventar; faktisches Mietverhältnis; Nutzungsentschädigungszahlung; Gewerberaumzuweisung; Beitrittsgebiet

1. Der Abschluß eines Kaufvertrages über das Gaststätteninventar mit dem Mieter der Gaststättenräume macht den Abschluß eines Mietvertrages des Käufers mit dem Eigentümer oder dem Verwalter des Grundstücks nicht entbehrlich.

2. Die Duldung der weiteren Nutzung der Gaststättenräume durch den Käufer des Gaststätteninventars seitens des Eigentümers und die Entgegennahme von Nutzungsentschädigungen für zwei Monate führt noch nicht zum Zustandekommen eines faktischen Mietverhältnisses.

3. Lehnt der Hausverwalter den Abschluß des Mietvertrages mit dem Käufer des Gaststätteninventars ab, zahlt dieser aber trotzdem die Nutzungsentschädigung an den Hausverwalter weiter, so liegt in der Entgegennahme dieser weiteren Zahlungen und der Duldung der weiteren Nutzung ebenfalls noch nicht das Zustandekommen eines faktischen Mietverhältnisses.

4. Die Zuweisung von Räumen durch das nach der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes zuständige Organ in den neuen Bundesländern ersetzt nicht den Abschluß des Mietvertrages zwischen dem Eigentümer oder Verwalter und demjenigen, dem die Räume zur Nutzung zugewiesen worden sind.

A. Entgegen der Ansicht des Bekl. ist der Anspruch der Kl. auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Räume gegen den Bekl. aus § 985 BGB begründet.

Wie die Kammer bereits in ihrem Beschluß vom 12. November 1991 - 64 S 330/91 - ausgeführt hat, kann sich der Bekl. gegenüber dem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB nicht auf ein Recht zum Besitz berufen. Denn der Bekl. ist weder in das ursprünglich mit der HO-Gaststätten Berlin bestehende Mietverhältnis eingetreten noch hat er ein neues Mietverhältnis an den Gewerberäumen begründet:

1. Durch den vom 29. Juni 1990 datierenden Kaufvertrag hat der Bekl. le-diglich das Inventar der Gaststätte "X-Bierstuben" von der VEB Gaststätten HO Berlin erworben. Ein Eintritt des Bekl. in das mit der HO be stehende Mietverhältnis hätte aber nur mit Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Kl. erfolgen können, die der Bekl. nicht vorgetragen hat; auch aus den Zuständen ist dieses nicht ersichtlich. Insbesondere ist hier bei rechtlich unerheblich, daß der Bekl. die Gaststätte seit 1982 für die HO geleitet hatte. Hieraus ergibt sich für den Bekl. weder ein Anspruch auf Übernahme des Mietverhältnisses noch eine Verpflichtung der Vermieterseite auf Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. Insoweit konnte die HO der Vermieterin auch keine Mitteilung über den "Mietwechsel" machen, da ihr selbst keinerlei Verfügungsbefugnis an den Räumen zustand. Dies würde im übrigen auch § 3 Ziffer 3 des Kaufvertrages widersprechen, wonach die HO lediglich ihre "Unterstützung" bei der Übernahme bestehender Verträge zusagte. Die Vermieterin ging aber bereits nach dem Inhalt des Schreibens vom 9.7.1990 nicht von der Fortführung des Mietverhältnisses aus.

2. Ebensowenig ist ein neues Mietverhältnis mit dem Bekl. zustande ge-kommen.

Nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. wurde ihm von der Hausverwalterin Frau A. der Abschluß eines neuen Mietvertrages lediglich in Aussicht gestellt. Zu Recht hat das Amtsgericht aber festgestellt, daß es in der Folgezeit bis zum Schreiben vom 9. Juli 1990 zu keiner Einigung über den Inhalt des Mietvertrages, insbesondere zur Miethöhe, zwischen den Parteien gekommen ist. Auch wenn die Voreigentümerin die Nutzung der Gaststätte durch den Bekl. zunächst duldete und die Nutzungsentschädigung für die Monate Mai und Juni 1990 von dem Bekl. entrichtet wurde, fehlte es doch an der Einigung der Parteien zum Abschluß eines Dauerschuldverhältnisses. (...)

B. Auch aufgrund des weiteren Vorbringens des Bekl. in der Berufungsinstanz kann weder davon ausgegangen werden, daß das ursprünglich mit der HO bestehende Mietverhältnis auf den Bekl. übergegangen ist, noch ist von der Begründung eines neuen Mietverhältnisses zwischen den Parteien auszugehen.

1. Die von dem Bekl. behauptete Zuweisung der streitbefangenen Gewerberäume durch den Rat der Stadt K. führte nach § 8 Abs. 1 der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes vom 6. Februar 1986 (GBl. I Nr. 16 S. 248) nur zu einer Verpflichtung der Rechtsvorgängerin der Kl., innerhalb von vier Wochen nach erfolgter staatlicher Zuweisung einen Mietvertrag mit dem Bekl. abzuschließen. Die Zuweisung machte aber den Abschluß eines Mietvertrages zwischen den Parteien nicht entbehrlich. Der Verpflichtung zum Abschluß eines Mietvertrages ist aber die Rechtsvorgängerin der Kl. nicht nachgekommen, wie im Beschluß der Kammer bereits ausgeführt worden ist.

2. Aus der nicht erfüllten Verpflichtung der Rechtsvorgängerin der Kl. allein kann der Bekl. aber keine Rechte herleiten. Vielmehr hätte er gemäß § 8 Abs. 2 der Verordnung einen Antrag auf Festlegung der gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien beim zuständigen Rat stellen müssen. Dies ist aber bis zum Außerkrafttreten der Verordnung nicht geschehen.