Mietvertragsabschluss

Mietvertragsabschluss; Hausverwalter; konkludenter Mietvertrag; Kündigungszurückweisung; Vollmacht; Untermieterlaubnis

1. Schließt der Verwalter des Grundstücks den Mietvertrag im eigenen Namen ab, wird er - und nicht der Eigentümer - Mietvertragspartei. Daher treten bei Veräußerung des Grundstücks in diesem Fall die Rechtsfolgen des § 571 BGB nicht ein.

2. Zwischen dem Grundstückserwerber und den Mietern kann jedoch ein konkludenter Mietvertrag dadurch zustande kommen, daß der Er-werber die Wohnung weiterhin den Mietern überläßt und diese den Mietzins an den ihnen als Erwerber bekannten neuen Eigentümer zahlen.

3. Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann gem. § 174 BGB zu-rückgewiesen werden, wenn der Vertreter der Kündigungserklärung die ihn dazu berechtigende Vollmachtsurkunde nicht beigefügt hat. Bei unverzüglicher Rüge des Fehlens der Vollmacht durch den Mieter ist die Kündigung unwirksam.

4. Die vollständige Überlassung einer Wohnung an einen Dritten ist auch durch eine "generelle Untermieterlaubnis" nicht gedeckt.

1. Das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. ist nicht dadurch entfallen, daß die Bekl. zu 1 die streitbefangene Wohnung unstreitig zur Zeit nicht mehr bewohnt und auch bereits den überwiegenden Teil ihres Mobiliars aus der Wohnung geräumt hat, denn die Bekl. zu 1 berühmt sich weiterhin eines Rechts an den Wohnräumen und beabsichtigt nach ihrem eigenen Vorbringen, wieder in die Wohnung zurückzukehren.

2. Den Kl. steht gegen die Bekl. zu 1 ein Anspruch auf Räumung der streit-befangenen Wohnung gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB zu, denn das Miet-verhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 1. Januar 1992 wirksam be-endet worden. Zwar sind die Kl. nicht Rechtsnachfolger gemäß § 571 BGB nach dem ursprünglich als Vermieter im Mietvertrag bezeichneten Dr. W. Sch. geworden. Denn der Mietvertrag wurde von dem Verwalter des Grundstücks Dr. W. Sch., der das Grundstück für den Voreigentümer ver-waltete, im eigenen Namen ohne Vertreterzusatz abgeschlossen. Insoweit fehlte es an der Identität von Voreigentümer und Vorvermieter, wie dies § 571 BGB für die Rechtsnachfolge voraussetzt. Zwischen der Bekl. zu 1 und den im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Kl. ist es aber infolge Überlassung der streitbefangenen Wohnung sowie der Zahlung und Ent gegennahme des monatlichen Mietzinses zum konkludenten Abschluß ei-nes Mietvertrages gekommen, den die Kl. wirksam gekündigt haben.

3. Das Mietverhältnis wurde durch die erneut ausgesprochene fristlose Kündigung vom 1. Januar 1992 beendet. Die zuvor erklärten fristlosen Kündigungen der Kl. vom 19. Februar 1991 und 3. Mai 1991 waren unwirk sam, denn beiden Kündigungen lag keine Originalvollmacht auf den Pro zeßbevollmächtigten der Kl. bei und die Kündigungen wurden mit Schreiben vom 1. März 1991 bzw. Schreiben vom 20. Juni 1991 unverzüglich im Sinne des § 174 BGB zurückgewiesen.

Die in der Berufungsbegründung vom 1. Januar 1992 erneut erklärte frist-lose Kündigung hat dagegen zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die Kl. waren gemäß § 553 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Denn die Bekl. zu 1 war nicht berechtigt, dem Bekl. zu 2 die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Die vollständige Über-lassung der Wohnung an einen Dritten war auch durch die von dem Bekl. zu 1 erteilte "generelle Untermieterlaubnis" vom 25. September 1989 nicht gedeckt.

Es kann dahinstehen, ob allein der Kl. zu 2 der Bekl. zu 1 wirksam eine Er-laubnis zur Untervermietung erteilen konnte, oder ob es hierfür der aus-drücklichen Erklärung der Kl. zu 1 bedurft hätte. Jedenfalls umfaßt die am 25. September 1989 erteilte "generelle Untermieterlaubnis" nicht den Fall der Überlassung der Wohnung in ihrer Gesamtheit. Nach § 549 Abs. 1 BGB darf der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weitervermieten.

Hierunter fällt auch die auf eine gewisse Dauer angelegte Überlassung des bloßen unselbständigen Mitgebrauchs der Mietsache an einen Dritten (OLG Hamm, NJW 1982, 2876). Auch der unselbständige Mitgebrauch be-darf also grundsätzlich der Genehmigung oder des Vorliegens eines be-rechtigten Interesses im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB. Der Inhalt der Erklä-rung vom 25. September 1989 kann nur dahin verstanden werden, daß die Bekl. zu 1 berechtigt sein sollte, wechselnden Personen einen Teil der Wohnung zu überlassen, ohne den Kl. zuvor deren Namen mitteilen oder um eine konkrete Erlaubnis im Einzelfall nachsuchen zu müssen. Die ge-wählte Formulierung "generelle Untermieterlaubnis für eine Person" bedeutete lediglich, daß die Bekl. zu 1 den Kl. gegenüber kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB darlegen mußte, sondern einen Teil der Wohnung jedem beliebigen Dritten überlassen durfte. Dagegen war der Wortlaut nicht so zu verstehen, daß sich die Erlaubnis auf die Über-lassung der Wohnung im Ganzen und nicht nur auf einen Teil der Wohnung beziehen sollte. Dies wäre nur bei einer Erlaubnis zur "Weitervermietung" der Fall gewesen.

Wenn der Vermieter Haus und Grundstück veräußert, tritt der Erwerber nach § 571 BGB in den Mietvertrag ein. Nun muß aber keineswegs stets der Vermieter auch der Eigentümer sein, woraus sich dann Schwierigkeiten nach einem Verkauf ergeben, weil § 571 BGB dann gerade nicht gilt.

Dies hat das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 24. November 1992 noch einmal klargestellt, gleichzeitig aber den Hinweis gegeben, daß bei einer vorbehaltlosen Mietzahlung über einen längeren Zeitraum an den Erwerber in diesen Fällen ein neuer Mietvertrag stillschweigend abgeschlossen wird.

Ob es sich hierbei um einen Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen handelt, hatte das Landgericht Berlin nicht zu prüfen; dies dürfte aber im Zweifel zu bejahen sein. In dem zu entscheidenden Fall hielt das Gericht den Erwerber auch für berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil eine generelle Untermieterlaubnis nicht zur Überlassung der Wohnung in ihrer Gesamtheit berechtigt.