Mietvertragsabschluss

Mietvertragsabschluss; Hausverwalter; Besitzrecht; Besitzstörung

Vermietet der Hausverwalter im eigenen Namen, kann sich der Mieter gegenüber dem Herausgabeverlangen des Eigentümers nicht auf ein Besitzrecht berufen.

1. Der Anspruch der Kl. ist nach § 985 BGB begründet, denn den Bekl. steht kein Recht zum Besitz an dem Grundstück gegenüber den Kl. aufgrund des unter dem 31. August 1989 abgeschlossenen Mietvertrages zu. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß dieser Mietvertrag von der Grundstücksverwaltung W. A. im Namen des Voreigentümers des Grundstücks, Herrn P. und mit der sich daraus ergebenden Rechtsfolge aus § 164 Abs. 1 BGB abgeschlossen worden ist. Der Wortlaut des Mietvertrages vom 31. August 1989 spricht gegen ein derartiges Vertretungsverhältnis. Ausweislich des Mietvertrages ist als Vermieterin die Grundstücksverwaltung W. A. im Mietvertrag angegeben, ebenso wie auf der Wohnraumzuweisung vom 21. März 1989 als Vermieter Herr A. angegeben wurde. Der Voreigentümer wurde in dem schriftlichen Vertrag nicht erwähnt, es fehlt auch jeder Hinweis, daß es sich um ein der Grundstücksverwaltung A. nicht gehörendes Grundstück handelte. Da ein Vertretungszusatz im Mietvertrag fehlt, ist der Voreigentümer nicht Vermieter der Wohnung geworden, sondern die Grundstücksverwaltung A. Hieran ändert nichts, daß unstreitig die Grundstücksverwaltung A. vom Voreigentümer mit der Verwaltung des Grundstücks betraut worden war. Denn die Berechtigung zur Grundstücksverwaltung führt nicht dazu, daß die Grundstücksverwaltung berechtigt war, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen bzw. diese im eigenen Namen abgeschlossenen Mietverträge für den Vertretenen zustande gekommen wären. Denn der Mieter schließt den Mietvertrag nicht mit dem, den es angeht, also gerade nicht mit dem Eigentümer. Bei der Vermietung von Wohnraum handelt es sich nicht um ein Bargeschäft des täglichen Lebens, sondern vielmehr um eine weitreichende Bindung der Vertragsparteien, die daher genau feststehen muß. Damit hätten die Wirkungen des Vertrages nach dem zur Zeit des Vertragsschlusses noch geltenden § 53 Abs. 2 ZGB den Voreigentümer nur dann getroffen, wenn die Hausverwaltung A. erklärt hätte, daß sie im Namen des Voreigentümers handelte. Dies entspricht insoweit auch der Vorschrift des § 164 Abs. 1 BGB. Daß dies der Fall gewesen wäre, wurde aber von den Bekl. nicht vorgetragen. Ebensowenig können sich die Bekl. auf die §§ 11 a, 16 und 17 Vermögensgesetz, wonach der Eigentümer bei Beendigung der staatlichen Verwaltung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 1992 kraft Gesetzes Vermieter wird, berufen, denn unstreitig lag eine staatliche Verwaltung gerade nicht vor.

Ebensowenig können sich die Bekl. auf ein i. S. v. § 986 Abs. 1 Alternative 2 BGB bestehendes Besitzrecht der Hausverwaltung A. berufen, denn der Hausverwaltervertrag wurde bereits zum 31. Oktober 1992 gekündigt.

2. Es sind auch keine Umstände ersichtlich, aus denen sich entsprechend § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben könnte, daß die Erklärungen der Hausverwaltung A. im Mietvertrag im Namen der Kl. haben erfolgen sollen. Jedenfalls sind derartige Umstände weder aus dem unstreitigen Sachverhalt noch aus dem Vortrag der Bekl. ersichtlich. Es mag zutreffen, daß den Bekl. bekannt war, daß das Mietobjekt im Eigentum des Voreigentümers stand und lediglich von der Hausverwaltung verwaltet worden ist.

Daraus ergab sich aus der Sicht der Bekl. jedenfalls nicht zwingend, daß die Hausverwaltung aus diesem Grunde den Mietvertrag nur im Namen der Voreigentümer als Eigentümer des Grundstücks hat abschließen wollen. Gerade weil die Hausverwaltung in der früheren DDR - wie der Kammer aus zahlreichen anderen Rechtsstreiten bekannt ist - Miet- und Nutzungsverträge über sogenanntes Westeigentum mit DDR-Bürgern grundsätzlich im eigenen Namen abgeschlossen hat und der außerhalb der DDR lebende Eigentümer in derartigen Verträgen nicht benannt zu werden pflegte, war es jedenfalls möglich, daß sich die Grundstücksverwaltung auch in diesem Fall aufgrund der ihr erteilten Vollmacht berechtigt sah, derartige Grundstücke im eigenen Namen zu vermieten.

Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Kl. den von der Hausverwaltung A. im eigenen Namen abgeschlossenen Mietvertrag nach § 185 Abs. 1 BGB nachträglich genehmigt haben.

Der Voreigentümer ist nicht dadurch Vermieter geworden, daß er der Hausverwaltung A. die Grundstücksverwaltung zum 31. Oktober 1992 entzogen hat und auf L. T. übertragen hat. Hierdurch wurde der Mietvertrag nicht berührt. Denn die Verwaltung A. hat den Vertrag im eigenen Namen abgeschlossen und die Frage der Verwaltung des übrigen Miethauses ist hiervon zu trennen. Die Parteien des Vertrages konnten auf diese Weise nicht ausgewechselt werden. Zwar haben die Bekl. den Voreigentümer als Vermieter angesehen, aber es wäre ein dreiseitiger Vertrag notwendig gewesen, um die Vermieterstellung des P. zu begründen. Da ein Schriftwechsel direkt mit dem Voreigentümer nicht vorliegt, kann auch nicht von einem faktischen Mietverhältnis nach Beendigung der Verwaltung durch die Grundstücksverwaltung A. ausgegangen werden. Auch im Schreiben vom 4. November 1992 ist immer nur von der Eigentümerstellung des P., nicht dagegen von seiner Stellung als Vermieter, die Rede.

Entgegen der Ansicht der Bekl. haben die Kl. dadurch, daß sie im Prozeß zunächst nicht ihre fehlende Vermietereigenschaft gerügt haben, nicht faktisch ein Mietverhältnis abgeschlossen. Die Kl. haben noch vor ihrer Eintragung ins Grundbuch am 28. Januar 1994 sowie nochmals mit Schreiben vom 28. Dezember 1994 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen. Hierin kann gerade keine nachträgliche Genehmigung des Mietvertrages gesehen werden, denn die Kl. wollten sich gerade nicht an den Mietvertrag festhalten lassen, sondern ihn beenden.

Ein Hausverwalter schloß Mietverträge über Häuser von Westeigentümern grundsätzlich im eigenen Namen ab. Fraglich kann sein, ob die Eigentümer nach der Wiedervereinigung daran gebunden sind oder ob sie ohne weiteres von dem Mieter Herausgabe aufgrund Eigentums verlangen können.

Mit Urteil vom 7. März 1995 meinte das Landgericht Berlin, der Grundstücksverwalter sei Vermieter geworden und an diesen müßten sich die Mieter halten. Gegenüber dem Eigentümer hätten sie jedenfalls kein Recht zum Besitz. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat allerdings in einem ähnlichen Fall die entgegengesetzte Meinung vertreten (WuM 1992, 461).