Mietvertragsabschluss

Mietvertragsabschluss; Ehegatten; Beweislast; Kautionsrückzahlungsanspruch; Altbauwohnraum; Mietpreisrecht

1. Der im Vertragsrubrum aufgeführte Vermieter/Mieter, der den Mietvertrag nicht eigenhändig unterzeichnet, wird im Zweifel nicht Vertragspartner.

2. Auf vor dem 1.1.1988 abgeschlossene Tatbestände sind die Vor-schriften der Bundesmietengesetze weiterhin anzuwenden.

3. §§ 29 a und 30 I. BMG erfassen auch Leistungen des Untermieters an den Hauptmieter.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist hat der Mieter gegen den Vermieter ei-nen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.

5. Hat der Mieter eine Leistung an den Vermieter von früher preisgebundenem Altbauwohnraum für überlassene Einrichtungsgegenstände erbracht, so kann sich der Vermieter nach Ablauf von 6 Jahren gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters (§§ 29 a Abs. 7, 30 I. BMG) nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der dem Mieter überlassenen Gegenstände berufen.

1. Im Rubrum des Untermietvertrages sind zwar alle Parteien dieses Rechtsstreits aufgeführt, aber nur der Kl. zu 1. und die Bekl. zu 2. haben den Untermietvertrag auch unterzeichnet. Mangels Un-terzeichnung des Untermietvertrages durch den Bekl. zu 1. ist dieser aber nicht passiv legitimiert; ebensowenig ist die Kl. zu 2. aktivlegitimiert, soweit Ansprüche aus dem Mietvertrag in Betracht kommen. Denn der Mietvertrag ist nur zwischen dem Kl. zu 1. und der Bekl. zu 2. dadurch zustandege-kommen, daß der Kl. zu 1. durch schriftliche Unterzeichnung (§§ 126 Abs. 1, 127 Satz 1 BGB) des Formularvertrages das ebenfalls von der Bekl. zu 2. schriftlich durch eigenhändige Unterzeichnung (§§ 126 Abs. 1, 127 Satz 1 BGB) des Formularmietvertrages gemachte Angebot (§ 145 BGB) annahm.

2. a) Soweit der Kl. zu 1. vorträgt, die 3.000 DM habe er der Bekl. zu 2. für die Überlassung der preisgebundenen Wohnung gezahlt, weil die Bekl. zu 2. versprochen habe, den Vermieter zum Abschluß eines Hauptmietvertrages zu bewegen, ergibt sich der Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 30 Abs. 1 I. BMG. Denn insoweit hätte es sich um eine preisrechtlich unzulässige Leistung gem. § 29 a Abs. 1 I. BMG gehandelt. Denn aus den Absätzen 2 bis 7 I. BMG ergibt sich nicht, daß eine derartige Leistung mit einer derartigen Zweckbestimmung zulässig gewesen wäre. Zwar betrifft § 29 a Abs. 1 I. BMG seinem Wortlaut nach nur Leistungen an den Vermieter, während die Bekl. zu 2. selbst Mieterin der untervermieteten Wohnung war. Nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes, den Handel mit preisgebundenen Wohnungen zu unterbinden, ist die Vorschrift aber zumindest entsprechend auch auf das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter anzuwenden. Denn dem Untermieter stellt sich der Hauptmieter als Vermieter der Wohnung dar. Auch der Untermieter soll von der Bestimmung geschützt werden. Dies zeigt sich insbesondere im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung, in dem der Vermieter eine Hausverwaltung mit der Weitervermietung beauftragt, die im Außenverhältnis selbst als Vermieter auftritt. Der entsprechenden Anwendung des § 29 a Abs. 1 I. BMG auf den vorliegenden Fall steht auch nicht entgegen, daß gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 1 GVW am 1. Januar 1988 das Erste Bundes-mietengesetz außer Kraft getreten ist. Denn auf vor dem 1. Januar 1988 abgeschlossene Tatbestände ist das I. Bundesmietengesetz weiterhin an-wendbar (Urteil der Kammer vom 5. Januar 1988 - 64 S 258/87 - GE 1988, 465).

Soweit der Kl. zu 1. vorträgt, die 3.000 DM seien als Kaution gezahlt wor-den, ergibt sich sein Rückzahlungsanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Überlegungsfrist aus der Kautionsabrede (vgl. dazu näher Emmerich-Sonnenschein, 4. Aufl. 1988, § 550 b BGB, Rdnr. 8 m. w. N.).Insoweit kann dahin-stehen, ob sich ein Rückzahlungsanspruch nicht bereits deswegen ergibt, weil in dem schriftlichen Mietvertrag die Bestimmung in § 2 Nr. 2 über die Sicherheitsleistung hinsichtlich der Höhe des zu hinterlegenden Betrages ausgestrichen ist, woraus entnommen werden könnte, daß eine wirksame Kautionsvereinbarung, die auch schriftlich hätte getroffen werden müssen, nicht vorlag.

Selbst wenn die Mietvertragsparteien mündlich § 7 vorletzter Satz des Untermietvertrages abbedungen hätten, wonach Ergänzungen zu diesem Vertrag schriftlich vorgenommen werden müssen, und sich mündlich formwirksam über die Kaution geeinigt hätten, bestünde ein Rückzahlungsanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Daher kann ebenfalls dahinstehen, ob auch § 29 a Abs. 6 I. BMG analog auf die Kautionsabrede anwendbar wäre, wonach Vereinbarungen über eine Si cherheitsleistung nur zulässig waren, soweit sie dazu bestimmt waren, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern, und ob zu mindest nach dem 1. Januar 1988 auf derartige unzulässige Kautionen § 550 b BGB anwendbar ist (vgl. dazu Beschluß der Kammer vom 25.11.1988 - 64 S 339/88 - GE 1989, 147). Denn, wenn § 29 a Abs. 6 I. BMG anwendbar wäre, würde sich der Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 30 Abs. 1 I. BMG ergeben, im übrigen aus der Kautionsabrede.

Hinsichtlich der Aufrechnung der Bekl. zu 2. gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch wird auf die Ausführungen zu 3. verwiesen.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution besteht aber auch dann (§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB), wenn der Vortrag der Bekl. zu 2., die 3.000 DM seien für einzeln aufgezählte Einrichtungsgegenstände gezahlt worden, zugrundegelegt wird. Denn dann würde es sich um eine Vereinbarung han-deln, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen hatte. Eine derartige Vereinbarung war nach dem auf das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter analog anwendbaren § 29 a Abs. 7 I. BMG unwirksam, so daß auch insoweit ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB i. V. m. § 30 Abs. 1 I. BMG bestand. Der Vor trag der Bekl., die Kl. hätten sich freiwillig bereiterklärt, die Einrichtungsgegenstände zu übernehmen, ist unerheblich. Er ändert nichts daran, daß die Vereinbarung über den Bezug von Waren gegen § 29 a Abs. 7 I. BMG ver stieß. Das Mietpreisrecht betraf gerade solche Leistungen des Mieters, die dieser "freiwillig" erbrachte, um in den Besitz von preisgebundenem Alt-bauwohnraum zu gelangen (KG-Urteil vom 22.9.1983 - 8 U 6234/82 - GE 1984, 385). Soweit sich auch der Bekl. zu 1., der nicht Partei des Mietver trages geworden ist, auf den Abschluß eines Kaufvertrages mit den Kl. be-ruft, fehlt es angesichts des Bestreitens der Kl. an einem geeigneten Be-weisantritt. Die Bekl. haben Zeugen nur dafür benannt, daß sie die Einrich-tungsgegenstände in der Wohnung belassen haben und in welchem Zu-stand sich die Einrichtungsgegenstände damals befanden. Allein aus dem Hinterlassen der Einrichtungsgegenstände kann aber nicht auf den Abschluß eines Kaufvertrages geschlossen werden, wozu die Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis gehört (§ 433 BGB). Wahrnehmungen über die entsprechenden Vereinbarungen der Parteien sind aber nicht in das Wissen der benannten Zeugen gestellt worden.

4. Der Bekl. zu 2. steht wegen der dem Kl. überlassenen Einrichtungsgegenstände auch nicht das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht zu. Zum einen ist, wie oben unter 2. dargelegt, der Abschluß eines Kaufvertrages über die genannten Wohnungsgegenstände von den Bekl. nicht unter Beweis gestellt worden. Zum anderen kann letztlich dahinstehen, ob von einem Kaufvertrag auszugehen ist, oder ob die Bekl. zu 2. die Gegenstände dereliquiert hat; denn ein Herausgabeanspruch wäre jedenfalls verwirkt.

Der Kl. als Mieter konnte nach den Umständen von einer endgültigen Überlassung der Einrichtungsgegenstände ausgehen und damit auch frei über sie verfügen. Desweiteren brauchte der Mieter nach dem vorliegenden Zeitablauf von 6 Jahren nicht damit zu rechnen, daß die Bekl. zu 2. als Vermieterin Rechte an den Gegenständen geltend machen würde und sich für die Überlassung der Wohnungsgegenstände nachträglich auf einen Kaufvertrag als Rechtsgrund beziehen würde.