Mietvertragsabschluss

Mietvertragsabschluss; Wohnungsverwaltung; Beitrittsgebiet; Herausgabeverlangen; Besitzrecht

Hat nach dem 3. Oktober 1990 die von dem Land Berlin mit der Verwaltung der im Beitrittsgebiet gelegenen Wohnung betraute Wohnungsbaugesellschaft den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen, so kann nur sie - und nicht das Land Berlin - Ansprüche aus dem Mietverhältnis herleiten.

II. Auch in der Sache hat die sofortige Beschwerde Erfolg.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, war über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Danach waren die Kosten dem Kl. aufzuerlegen. Er wäre im Fall einer streitigen Entscheidung voraussichtlich unterlegen. Denn er ist für vertragliche Ansprüche aus dem am 1. Dezember 1991 abgeschlossenen Mietvertrag nicht aktivlegitimiert. Vermieter ist die K. Wohnungsgesellschaft mbH. Art. 22 Abs. 4 Satz 3 des Einigungsvertrages spielt hier keine Rolle. Der Vertrag ist nach dem Wirksamwerden des Beitritts der neuen Länder zwischen der K. Wohnungsbaugesellschaft mbH i. G. und den Bekl. abgeschlossen worden. Der Vertragsschluß wirkte nicht gegen den Kl. Die Voraussetzungen des § 164 Abs. 1 BGB sind nicht erfüllt. Ob die K. Wohnungsbaugesellschaft mbH i. G. von dem Kl. auf der Grundlage des § 8 Abs. 1 VZOG bevollmächtigt war, für den Kl. zu handeln, ist unerheblich. Es fehlt zumindest am Merkmal der offenkundigen Fremdbezogenheit des Vertreterhandelns beim Abschluß des Mietvertrages. Die K. Wohnungsbaugesellschaft mbH i. G. hat ausdrücklich im eigenen Namen gehandelt. Umstände (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB), aus denen sich ein Handeln im fremden Namen ergeben könnte, sind nicht ersichtlich.

Auch die Rechtsfigur des Geschäfts für den, den es angeht, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Von diesem Rechtsinstitut werden Fälle erfaßt, bei denen trotz fehlender Offenkundigkeit der Vertretungsverhältnisse der Hintermann des verdeckten Stellvertreters Vertragspartner wird, weil dem Erklärungsgegner des Stellvertreters (hier den Bekl.) die Person des Geschäftspartners (hier der Kl.) gleichgültig ist. Das ist für Bargeschäfte des täglichen Lebens anerkannt. Ein solcher Fall liegt hier ersichtlich nicht vor. Dies folgt sowohl aus dem Charakter des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis als auch aus dem wirtschaftlichen Umfang der Mietzinspflicht und der Bedeutung der Wohnung für die Lebensgestaltung des Mieters.

Schließlich kann dem Kl. auch nicht darin gefolgt werden, er habe die K. GmbH wirksam ermächtigt, den Mietvertrag mit Wirkung für und gegen ihn abzuschließen. Eine Ermächtigung setzt zunächst voraus, daß der Ermächtigende befugt ist, über das Recht (hier das Grundstück) zu verfügen. Verfügungsbefugt ist grundsätzlich der Eigentümer. Auch wenn unterstellt wird, daß zur Zeit des Abschlusses des streitbefangenen Mietvertrages ein Vermögenszuordnungsverfahren über das Grundstück, auf dem die von den Bekl. bewohnten Räume liegen, lief, und wenn davon ausgegangen wird, daß der Begriff der Verfügungsbefugnis im Sinne des § 8 Abs. 1 VZOG zum Abschluß von Verpflichtungsgeschäften ermächtigte, führt dies nur zu dem Ergebnis, daß der Kl. im eigenen Namen hätte vermieten dürfen, nicht aber die K. GmbH i. G.

Überdies sind die Rechtswirkungen des Mietvertrages für und gegen den Kl. aus allgemeinen Erwägungen heraus zu verneinen. Ermächtigungen sind nur bei Verfügungsgeschäften wirksam (§ 185 BGB), bei einem Mietvertrag handelt es sich jedoch um ein Verpflichtungsgeschäft. Denn durch den Abschluß eines Mietvertrages wird nicht unmittelbar auf ein bereits bestehendes Recht eingewirkt, sondern es werden neue Rechte begründet (insbesondere Nutzungsrecht des Mieters und Mietzinsanspruch des Vermieters). Der Abschluß eines Verpflichtungsgeschäfts, dessen verpflichtende Wirkung nicht dem im eigenen Namen Handelnden (hier die K. Wohnungsbaugesellschaft mbH i. G.), sondern einen anderen (hier den Kl.) treffen sollen, sind im bürgerlichen Recht nicht vorgesehen. Die Regelung des § 164 BGB ist abschließend. Zwar steht nach herrschender Meinung bei der Vermietung einer fremden Sache durch einen verdeckten Stellvertreter dem Mieter gegenüber dem Berechtigten ein obligatorisches Besitzrecht zu, sofern der Berechtigte dem Rechtsgeschäft zwischen Stellvertreter und Mieter zustimmt (ausgehend von RGZ 80, 395, 397; 124, 28, 32). Daraus ergibt sich jedoch nicht, daß der Berechtigte Vertragspartner des Mieters wird. Der Hintermann ist lediglich gebunden, dem Mieter den Besitz zu überlassen (vgl. Schramm in MünchKomm, Bd. I, 3. Aufl. 1993, § 185 BGB Rn. 10).

Es kommt immer wieder vor, daß eine Hausverwaltung oder Wohnungsbaugesellschaft Wohnungen vermietet, ohne ausdrücklich zu erklären, daß sie dies im Namen des Eigentümers tut. Besonders zahlreich sind diese Fälle in den Umbruchzeiten nach der Wende in den neuen Ländern.

Mit Beschluß vom 10. September 1996 hatte sich das Landgericht Berlin mit dem Fall der Vermietung durch eine Wohnungsbaugesellschaft im ehemaligen Ost-Berlin zu befassen. Der Eigentümer, das Land Berlin, machte Rechte aus dem Mietvertrag geltend, die ihm jedoch nicht zustanden.

Wie das Landgericht ausführte, war Vertragspartner des Mieters allein die Wohnungsbaugesellschaft, und der Eigentümer war bloßer "Hintermann".